“當前，房地產(chǎn)市場的銷售業(yè)績是不是很不景氣？最近那么多樓盤都打折、送禮，或者推出低價房源，房價是不是就要跌了？”面對樓市不斷涌現(xiàn)的高額優(yōu)惠，一位一直持幣觀望的朋友顯出一絲按捺不住的興奮。

　　對于觀望中的消費者來說，目前市場上的銷售速度與一年前相比，已經(jīng)是大不如以前了。雖然期待中的“低房價”依舊是“猶抱琵琶半遮面”，但是一些耐不住性子的企業(yè)已經(jīng)開始采用高額的優(yōu)惠來試著推進市場銷售。這些優(yōu)惠包括：房價打折、買房送家電、買房送車、免物業(yè)管理費、送豪華裝修等。

　　總之，在市場銷售不力，樓市回暖跡象難覓的情況下，房產(chǎn)商開始采用優(yōu)惠降價的策略，吹響了在低谷中救市的號角。

　　大優(yōu)惠折射市場低迷

　　自5月份以來，西安樓市上的許多樓盤都推出了不同程度的優(yōu)惠措施。

　　先是蘭喬圣菲推出“青年置業(yè)計劃”，宣布退役軍人、35歲以下本科以上在西安工作3年者可以19.9萬-26萬元購買，專科以上者20.6萬-26.6萬元購買。

　　其后，紫薇地產(chǎn)適時推出“紫薇彩虹置業(yè)行動”，其中包括五十套典藏房源隆重推出、七重繽紛禮包大贈送、六項風尚活動燃情西安等幾個方面的內容。

　　接著，金源皇家園林打出了前所未有的9折優(yōu)惠；宏府嘉會廣場展開了特惠直享9.5折優(yōu)惠；曲江城市花園更是以“買房送車款”吸引了大量的關注；中新浐灞半島二期開盤時干脆宣布凡開盤當日購房客戶，僅需加298元/平方米，即可獲贈價值1200元/平方米的裝修套餐，一次性付款再減50元/平方米。到目前，連一向不屑于“價格戰(zhàn)”的國內知名品牌企業(yè)也開始將新推房源瞄向“中低端”消費群體，其中，融僑馨苑推出總價35萬元，首付7萬元，月供1680元的房源。綠地世紀城也推出了三房總價37萬元的新房源。

　　無需否認，優(yōu)惠的風暴、降價的可能已經(jīng)波及了中小企業(yè)、知名大牌，甚至外埠大鱷。

　　從事多年房地產(chǎn)營銷工作的梁先生表示：“打折、優(yōu)惠等促銷措施大范圍、大幅度的出現(xiàn)，其實就是市場低迷狀況下，銷售公司所采用的一種營銷戰(zhàn)略。盡管還有開發(fā)商一再營造樓市回暖的呼聲和氛圍，但是與2007年樓市火爆時開發(fā)商大量囤積房源相比，當前大幅度優(yōu)惠豈不與當時的做法自相矛盾？”

　　“從2007年第四季度開始，樓市銷售就已經(jīng)露出了低迷的跡象。隨后，在2008年大半年的日子里，各樓盤的銷售業(yè)績一直都不敢讓人恭維。”業(yè)內人士如此說。

　　縱觀樓市發(fā)展的跡象，大范圍、大幅度優(yōu)惠措施相繼出臺的情況下，樓市的低迷已經(jīng)是不必掩蓋的事實。

　　房價能否跌破四千底線

　　即使西安主流房價至今依然“堅挺”在五、六千元一平方米之間，但是近期以來接連推向市場的各種優(yōu)惠房源已經(jīng)將房價下拉至四千元每平方米左右。

　　無論是贈送價值1200元/平方米的裝修套餐的中新·浐灞半島，還是推出總價在三十多萬元新房源的融僑馨苑及綠地世紀城，這些曾經(jīng)領跑所在區(qū)域房價的樓盤，都“壓低”了已漲至高位的房價。再加上前述提及的9折優(yōu)惠的金源皇家園林，9.5折優(yōu)惠的宏府嘉會廣場和“買房送車款”的曲江城市花園等，房價下跌對于持幣待購的消費者來說已經(jīng)充滿了憧憬。

　　“當前可以多收集一些優(yōu)惠樓盤的信息，不過不必急著出手，或許等過了9、10月份，房價的走勢才會更加明朗一些。”一位不愿透露姓名的業(yè)內人士這樣勸告有購房意向的朋友。

　　“變相降價，或者直接裸降已經(jīng)無需掩飾，從現(xiàn)在已經(jīng)開始大幅優(yōu)惠的樓盤所顯示的信息來看，一些新推低價房源價格已降至接近4000元/平方米。對于還在持幣待購的消費者來說，現(xiàn)在所等待的就是房價能不能跌破四千元的底線。”正在觀望的楊先生這樣表達自己對房價的預期。

　　降價只是刺激銷售的策略

　　“目前，房價下降的預期已在一定范圍內、一定程度上形成，并給開發(fā)商的經(jīng)營造成了普遍的壓力。在貨幣政策從緊的宏觀調控大背景下，開發(fā)商融資門檻提高、資金使用成本上升，資金鏈條一再繃緊；而在消費者持續(xù)觀望的氣氛下，購房需求也急劇萎縮，開發(fā)商銷售回款速度銳減，資金壓力難以緩解。這從房地產(chǎn)上市公司中報公布的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流多數(shù)為負值中可見一斑。”一位資深的業(yè)內人士分析道。

　　要緩解這種壓力，開發(fā)商勢必要順應市場上消費者降低房價的要求。于是，各種形式不同，幅度各異的打折、優(yōu)惠也便相繼出臺了。然而，從目前實施的現(xiàn)狀來看，這些所謂的打折、送禮、優(yōu)惠等，并沒有給平抑市場房價起到多少實質性作用。

　　按照一些優(yōu)惠信息的提示，記者日前去了幾家樓盤的售樓部，除了一些僅有的樓位、戶型等實行了優(yōu)惠措施以外，一些相對容易銷售并被消費者高度認可的房子依然執(zhí)行著五、六千元一平方米的價格。

　　可見，“聲勢浩大”的優(yōu)惠措施下，開發(fā)商的目標只有一個——變相救市。而消費者關心的樓盤降價未必能真的到來。對此，城東一位開發(fā)商干脆表示：“我們暫時還沒有太大的資金壓力，因此也不準備采用降價策略來促進項目銷售。”

　　而城南一家樓盤的銷售人員則明確告訴記者：“我們項目的優(yōu)惠只是在這一段時間。只要過段時間市場銷售形勢好了，我們的價格還是要調上去的。”

　　“房價并不是樓市的救命稻草，市場不景氣很大程度上是消費者對高房價的投資失去信心，一旦能讓消費者看到新的投資希望，樓市復蘇也就為期不遠了。”某銷售公司的楊先生說。在他看來，“目前各種各樣、層出不窮的降價信息其實就是一種刺激銷售的策略而已”。

　　激活消費寄希望于大優(yōu)惠

　　“或許是為了改變銷售低迷這一現(xiàn)狀推進項目銷售，或許為了盡早回籠資金緩解資本壓力，因此，不少樓盤才推出了打折、優(yōu)惠的促銷措施。”在一些業(yè)內人士看來，樓市大優(yōu)惠的出現(xiàn)，其降價的成分遠遠要小于促銷自救的目的。

　　鑒于市場上有聲音說“貨幣從緊繃緊了房產(chǎn)商的資金鏈”，因而可能造成樓盤打折、優(yōu)惠以及降價現(xiàn)象的大面積出現(xiàn)。對此，一些業(yè)內人士并不認可。

　　“貨幣從緊政策并不是僅針對房地產(chǎn)行業(yè)，而是基于宏觀經(jīng)濟過熱和通脹加劇的風險。從本輪房地產(chǎn)調控來看，政策出發(fā)點在于維護房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展，擠出前期發(fā)展過快的泡沫，防止房價上漲過快帶來的經(jīng)濟、社會危險。”業(yè)內人士分析說。

　　高新區(qū)一開發(fā)企業(yè)的負責人表示：“真正有投資能力的人也并不完全依賴于銀行資金。這從當初為限制房價過快增長將首付比例由20%調到30%后，樓市消費需求不降反升的實際情況也可以得到佐證。”所以，在他看來在當前樓市比較低迷的情況下，如果能利用大優(yōu)惠為契機，激活消費者購買的欲望，對于期待中的市場回暖來說，則意義巨大。

　　所以，大量優(yōu)惠措施的出臺，一是開發(fā)商要在市場低迷時期保持一個相對穩(wěn)定的購買群體，另外就是要利用大優(yōu)惠所聚集起來的客戶優(yōu)勢，以退為進助推項目在沉寂中爆發(fā)。（記者 趙宇）