從“烏云壓頂”到“八月飛雪”，河南樓市開始遭遇持續(xù)“寒流”。在全國市場一片低迷的情況下，“終于撐不住了”的鄭州房企欲率先“降價(jià)突圍”。

　　終于降下來了

　　日前，鄭州市房管局發(fā)布2008年8月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，鄭州7月份商品住宅銷售均價(jià)為每平方米3850元，較6月份每平方米降了536元。

　　“鄭州現(xiàn)階段房價(jià)出現(xiàn)大規(guī)模下跌的可能性不是很大。”河南財(cái)經(jīng)學(xué)院市場經(jīng)濟(jì)研究所所長樊明向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》坦言，“不過，瘋長的勢頭將會(huì)得到遏制。”

　　2007年“9·27房貸新政”之后，全國房地產(chǎn)市場低迷“初露端倪”。當(dāng)年10月，鄭州房市亦明顯轉(zhuǎn)冷。不過，在不少城市房價(jià)持續(xù)下跌的背景下，鄭州的房價(jià)此后卻呈現(xiàn)出了“一路上漲”的態(tài)勢。

　　鄭州的房市怎么了？

　　花樣百出的“變相降價(jià)”

　　“為慶祝奧運(yùn)，8月31日前，建業(yè)香檳圣園隆重推出奧運(yùn)冠軍房，每套回饋2萬元……”、“交一萬抵兩萬、三萬抵六萬、四萬抵八萬，機(jī)不可失！”最近，記者不時(shí)收到這樣的短信。

　　而此前，北京某房企在鄭州開發(fā)的“首座國際”已推出20套“特價(jià)房”，每平方米狂降500余元。7月10日，該公司買房贈(zèng)送一輛價(jià)值5.5萬元汽車的大幅廣告更是“賺足了眼球”。

　　事實(shí)上，自2008年2月始，當(dāng)?shù)馗鞔竺襟w上的樓盤廣告已開始猛增。從買房送精裝修、送家電、送家具、送停車位，到交1萬抵2萬、交5萬抵8萬、3萬元購房基金月月送，直至“三年包租”，“租金收益當(dāng)場返還充作首付款”。開發(fā)商的促銷手段已是“花樣百出”。

　　“進(jìn)入6月份以后，開發(fā)商推出‘特價(jià)房’的數(shù)量和力度已經(jīng)是‘史無前例’了，每平方米優(yōu)惠幅度在300元到600元之間，相當(dāng)于優(yōu)惠了8%～10%。這些開發(fā)商中不僅僅只是二、三流的企業(yè)，包括‘鑫苑’等知名開發(fā)商也紛紛加入。”河南一業(yè)內(nèi)人士透露。

　　其時(shí)，成都、濟(jì)南、武漢、長沙、太原等省會(huì)城市樓盤，也均以各類打折、優(yōu)惠“掩人耳目”，降價(jià)促銷。

　　“這些其實(shí)都是開發(fā)商在變相降價(jià)。”九鼎德盛投資顧問有限公司董事長張保盈向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》坦陳，“目前河南房地產(chǎn)銷售市場步入低迷。商品房銷售‘有價(jià)無市’，居民持幣待購、觀望氣氛濃厚，使房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)橘Y金鏈緊張，而不得不采用各種措施促銷。”

　　7月21日，河南省統(tǒng)計(jì)局公布上半年度《河南省房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行分析》報(bào)告顯示：2008年上半年，河南省商品房銷售面積和銷售額雙雙下降；其中，全省商品房銷售面積較上年同期下降8.7%。

　　8月1日，鄭州市統(tǒng)計(jì)局公布的鄭州市50家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)、今年上半年開發(fā)與銷售經(jīng)營情況專項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：上半年資金來源“充裕”的企業(yè)比重僅為6%，情況“一般”的企業(yè)為70%，資金來源“緊張”的企業(yè)為24%。

　　“根據(jù)市場調(diào)查分析，河南約有20%的房地產(chǎn)企業(yè)資金處于斷裂或斷裂的邊緣，40%的企業(yè)資金比較緊張，40%的企業(yè)資金不是很寬裕，僅20%的企業(yè)資金不是很困難。”張保盈分析，“而過高的房價(jià)使老百姓買不起房子，開發(fā)商房子賣不出去，資金回流速度放緩，致使很多房企資金處于‘緊繃’狀態(tài)。”

　　買賣雙方的“心理博弈”

　　鄭州的房價(jià)真的降了嗎？

　　采訪中，記者發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)囟鄶?shù)消費(fèi)者對此持懷疑態(tài)度。鄭州市金水路上的幾家大盤房企，對于是否存在優(yōu)惠一說均給予否定，而其售價(jià)多在6000元/平方米以上。

　　“我們是沒有優(yōu)惠的。另外，我們的房子價(jià)格也一定不會(huì)降的。”記者以購房者身份咨詢時(shí)，河南銀基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的一位置業(yè)顧問表示。

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》在采訪中發(fā)現(xiàn)，“名門世家”、“廣匯”、“銀基王朝”等多個(gè)大型樓盤雖位于有“中原長安街”之稱的鄭州市金水路，地理位置十分優(yōu)越，但其銷售中心依然“門可羅雀”。“受全國市場低迷的影響，我們的銷售量是有所下降。但是，我們的價(jià)格是不會(huì)降的。”一位銷售人員表示，“只是，我們銷售人員的日子是不好過了。”

　　“買賣雙方正在進(jìn)行一場心理博弈——老百姓‘買漲不買跌’的心理預(yù)期，使得很多房地產(chǎn)商不敢明目張膽的降價(jià)，即使硬撐也要撐到最后。”樊明表示，而開發(fā)商不愿直接降價(jià)是期待觀望期過后的“市場回暖”。

　　不過，亦有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，所謂的“房價(jià)狂降”不過是一種“表象”。

　　“位置在三環(huán)以內(nèi)、五證齊全、無質(zhì)量問題或所謂的‘風(fēng)水問題’，價(jià)格又大幅優(yōu)惠的房子幾乎不可能存在。”河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)副會(huì)長趙進(jìn)京告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，“這只是房產(chǎn)商營銷推廣的一種手段，不會(huì)大面積、大力度地推‘特價(jià)房’，因?yàn)殚_發(fā)商不可能在成本以內(nèi)賣房。”

　　但市場的低迷，還是直接影響了房企老總們的“心情”。

　　“市場不景氣，我們老總這段心情特別不好，不想接受媒體的采訪。”一家河南房地產(chǎn)公司媒體事務(wù)負(fù)責(zé)人直言。

　　7月1日出臺的《鄭州市閑置土地處置辦法》明確規(guī)定：拿到地不動(dòng)工開發(fā)的，將被征繳土地閑置費(fèi)；閑置超過2年還想開發(fā)的，要根據(jù)土地升值情況補(bǔ)繳增值地價(jià)。

　　房企如何“自我救贖”

　　“現(xiàn)在的‘焦點(diǎn)’是如何‘過冬’。”采訪中，記者不時(shí)聽到這樣的“開門見山”。

　　“房價(jià)是由市場的供求關(guān)系決定的，開發(fā)商面對市場的漲跌應(yīng)該沉著冷靜的面對，制定好‘過冬’策略。”河南財(cái)經(jīng)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長李曉峰在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)表示，“從去年10月份開始，中國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了調(diào)整期，上海、深圳等一線城市，受到的沖擊比較大，鄭州作為二線城市，受到的沖擊相對比較小。”

　　李曉峰指出：隨著“城市化”進(jìn)程的加快，河南房地產(chǎn)市場剛性需求是很大的。2007年，河南省城鎮(zhèn)化率僅為34.3%，低于全國平均水平10.6個(gè)百分點(diǎn)，居中部六省的末位，這表明河南的房地產(chǎn)業(yè)尚有很大的發(fā)展空間。

　　“河南房地產(chǎn)市場總體來說還是比較平穩(wěn)的，過分的降價(jià)和過分的價(jià)漲都是非理性的狀態(tài)。根據(jù)市場的需求，價(jià)格在正常范圍波動(dòng)對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展才是有利的。”趙進(jìn)京表示。

　　而張保盈則認(rèn)為：現(xiàn)在“降價(jià)”是房地產(chǎn)企業(yè)“過冬”的當(dāng)務(wù)之急。“有的房地產(chǎn)企業(yè)提出‘營銷突圍’和‘融資突圍’，在整個(gè)市場銷售低迷的情況下，都不是市場的最佳選擇。最好的策略是‘降價(jià)突圍’，通過降價(jià)的策略刺激消費(fèi)者買房。”

　　張保盈表示：受國家宏觀調(diào)控政策的影響，加上建筑原材料價(jià)格不斷上漲，流動(dòng)資金需求加大，許多房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈已處于隨時(shí)斷裂的邊緣。在這種情況下，那些實(shí)力不濟(jì)的中小房地產(chǎn)企業(yè)必須學(xué)會(huì)“壯士斷腕”。

　　“對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，現(xiàn)階段現(xiàn)金流對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要，能不能做好現(xiàn)金流關(guān)乎房地產(chǎn)商生死存亡。”張保盈坦陳，“房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷大致四個(gè)階段，從開始的‘土地為王’、‘規(guī)模發(fā)展’，到‘業(yè)績顯赫’，再發(fā)展到現(xiàn)在的‘現(xiàn)金流量’階段。”

　　“未來兩年房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)處于低迷期，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨重組整合的發(fā)展趨勢。”張保盈坦言，而那些難以“過冬”的房地產(chǎn)企業(yè)，最好“學(xué)會(huì)死亡”。(王勇 李?yuàn)檴?