從“烏云壓頂”到“八月飛雪”，河南樓市開始遭遇持續“寒流”。在全國市場一片低迷的情況下，“終于撐不住了”的鄭州房企欲率先“降價突圍”。

　　終于降下來了

　　日前，鄭州市房管局發布2008年8月份統計數據，鄭州7月份商品住宅銷售均價為每平方米3850元，較6月份每平方米降了536元。

　　“鄭州現階段房價出現大規模下跌的可能性不是很大。”河南財經學院市場經濟研究所所長樊明向《中國經濟周刊》坦言，“不過，瘋長的勢頭將會得到遏制。”

　　2007年“9·27房貸新政”之后，全國房地產市場低迷“初露端倪”。當年10月，鄭州房市亦明顯轉冷。不過，在不少城市房價持續下跌的背景下，鄭州的房價此后卻呈現出了“一路上漲”的態勢。

　　鄭州的房市怎么了？

　　花樣百出的“變相降價”

　　“為慶祝奧運，8月31日前，建業香檳圣園隆重推出奧運冠軍房，每套回饋2萬元……”、“交一萬抵兩萬、三萬抵六萬、四萬抵八萬，機不可失！”最近，記者不時收到這樣的短信。

　　而此前，北京某房企在鄭州開發的“首座國際”已推出20套“特價房”，每平方米狂降500余元。7月10日，該公司買房贈送一輛價值5.5萬元汽車的大幅廣告更是“賺足了眼球”。

　　事實上，自2008年2月始，當地各大媒體上的樓盤廣告已開始猛增。從買房送精裝修、送家電、送家具、送停車位，到交1萬抵2萬、交5萬抵8萬、3萬元購房基金月月送，直至“三年包租”，“租金收益當場返還充作首付款”。開發商的促銷手段已是“花樣百出”。

　　“進入6月份以后，開發商推出‘特價房’的數量和力度已經是‘史無前例’了，每平方米優惠幅度在300元到600元之間，相當于優惠了8%～10%。這些開發商中不僅僅只是二、三流的企業，包括‘鑫苑’等知名開發商也紛紛加入。”河南一業內人士透露。

　　其時，成都、濟南、武漢、長沙、太原等省會城市樓盤，也均以各類打折、優惠“掩人耳目”，降價促銷。

　　“這些其實都是開發商在變相降價。”九鼎德盛投資顧問有限公司董事長張保盈向《中國經濟周刊》坦陳，“目前河南房地產銷售市場步入低迷。商品房銷售‘有價無市’，居民持幣待購、觀望氣氛濃厚，使房地產開發商因為資金鏈緊張，而不得不采用各種措施促銷。”

　　7月21日，河南省統計局公布上半年度《河南省房地產開發運行分析》報告顯示：2008年上半年，河南省商品房銷售面積和銷售額雙雙下降；其中，全省商品房銷售面積較上年同期下降8.7%。

　　8月1日，鄭州市統計局公布的鄭州市50家重點房地產企業、今年上半年開發與銷售經營情況專項調查數據顯示：上半年資金來源“充裕”的企業比重僅為6%，情況“一般”的企業為70%，資金來源“緊張”的企業為24%。

　　“根據市場調查分析，河南約有20%的房地產企業資金處于斷裂或斷裂的邊緣，40%的企業資金比較緊張，40%的企業資金不是很寬裕，僅20%的企業資金不是很困難。”張保盈分析，“而過高的房價使老百姓買不起房子，開發商房子賣不出去，資金回流速度放緩，致使很多房企資金處于‘緊繃’狀態。”

　　買賣雙方的“心理博弈”

　　鄭州的房價真的降了嗎？

　　采訪中，記者發現當地多數消費者對此持懷疑態度。鄭州市金水路上的幾家大盤房企，對于是否存在優惠一說均給予否定，而其售價多在6000元/平方米以上。

　　“我們是沒有優惠的。另外，我們的房子價格也一定不會降的。”記者以購房者身份咨詢時，河南銀基房地產開發有限公司的一位置業顧問表示。

　　《中國經濟周刊》在采訪中發現，“名門世家”、“廣匯”、“銀基王朝”等多個大型樓盤雖位于有“中原長安街”之稱的鄭州市金水路，地理位置十分優越，但其銷售中心依然“門可羅雀”。“受全國市場低迷的影響，我們的銷售量是有所下降。但是，我們的價格是不會降的。”一位銷售人員表示，“只是，我們銷售人員的日子是不好過了。”

　　“買賣雙方正在進行一場心理博弈——老百姓‘買漲不買跌’的心理預期，使得很多房地產商不敢明目張膽的降價，即使硬撐也要撐到最后。”樊明表示，而開發商不愿直接降價是期待觀望期過后的“市場回暖”。

　　不過，亦有業內人士分析認為，所謂的“房價狂降”不過是一種“表象”。

　　“位置在三環以內、五證齊全、無質量問題或所謂的‘風水問題’，價格又大幅優惠的房子幾乎不可能存在。”河南省房地產業商會副會長趙進京告訴《中國經濟周刊》，“這只是房產商營銷推廣的一種手段，不會大面積、大力度地推‘特價房’，因為開發商不可能在成本以內賣房。”

　　但市場的低迷，還是直接影響了房企老總們的“心情”。

　　“市場不景氣，我們老總這段心情特別不好，不想接受媒體的采訪。”一家河南房地產公司媒體事務負責人直言。

　　7月1日出臺的《鄭州市閑置土地處置辦法》明確規定：拿到地不動工開發的，將被征繳土地閑置費；閑置超過2年還想開發的，要根據土地升值情況補繳增值地價。

　　房企如何“自我救贖”

　　“現在的‘焦點’是如何‘過冬’。”采訪中，記者不時聽到這樣的“開門見山”。

　　“房價是由市場的供求關系決定的，開發商面對市場的漲跌應該沉著冷靜的面對，制定好‘過冬’策略。”河南財經學院房地產經濟研究所所長李曉峰在接受《中國經濟周刊》采訪時表示，“從去年10月份開始，中國的房地產業進入了調整期，上海、深圳等一線城市，受到的沖擊比較大，鄭州作為二線城市，受到的沖擊相對比較小。”

　　李曉峰指出：隨著“城市化”進程的加快，河南房地產市場剛性需求是很大的。2007年，河南省城鎮化率僅為34.3%，低于全國平均水平10.6個百分點，居中部六省的末位，這表明河南的房地產業尚有很大的發展空間。

　　“河南房地產市場總體來說還是比較平穩的，過分的降價和過分的價漲都是非理性的狀態。根據市場的需求，價格在正常范圍波動對房地產行業的發展才是有利的。”趙進京表示。

　　而張保盈則認為：現在“降價”是房地產企業“過冬”的當務之急。“有的房地產企業提出‘營銷突圍’和‘融資突圍’，在整個市場銷售低迷的情況下，都不是市場的最佳選擇。最好的策略是‘降價突圍’，通過降價的策略刺激消費者買房。”

　　張保盈表示：受國家宏觀調控政策的影響，加上建筑原材料價格不斷上漲，流動資金需求加大，許多房地產企業資金鏈已處于隨時斷裂的邊緣。在這種情況下，那些實力不濟的中小房地產企業必須學會“壯士斷腕”。

　　“對于房地產開發商來講，現階段現金流對房地產企業發展至關重要，能不能做好現金流關乎房地產商生死存亡。”張保盈坦陳，“房地產企業的發展經歷大致四個階段，從開始的‘土地為王’、‘規模發展’，到‘業績顯赫’，再發展到現在的‘現金流量’階段。”

　　“未來兩年房地產行業將會處于低迷期，房地產企業將面臨重組整合的發展趨勢。”張保盈坦言，而那些難以“過冬”的房地產企業，最好“學會死亡”。(王勇 李姍姍)