“奧運概念”的光環褪去后，北京房地產市場的未來走向又一次成為關注的焦點。分析人士指出，今年以來，北京樓市降到“冰點”的銷售量絲毫沒有回暖的起色，預計“金九銀十”傳統銷售旺季將難以再現；而低迷的需求和“奧運”利好的出盡，已經使北京房價在近期繼續上漲缺乏有力支撐。目前北京樓市的“滯漲”局面并不能持久，調整的趨勢日漸明朗。

　　需求供給雙雙萎縮

　　21世紀不動產分析師孟奇指出，北京房地產市場的調整首先體現在需求與供給雙雙萎縮，買賣雙方同時陷入濃厚的觀望氛圍中。

　　位于東四環外朝陽北路上某住宅項目的售樓人員向記者透露，“連續5個月，售樓處12個銷售員里有7個還沒有業績。”記者調查發現，東四環附近的格林萊雅、合生橄欖季、潤楓水尚、華業玫瑰郡等樓盤銷售情況均不理想。 4、5個月來沒有賣出一套房的售樓人員不在少數。

　　北京市統計局公布的數據顯示，代表需求的成交量在今年出現大幅萎縮。1-7月，北京市商品房銷售面積為552.9萬平方米，比上年同期下降46.8%。其中，期房銷售面積為383.3萬平方米，現房銷售169.6萬平方米，分別下降51.3%和32.7%。

　　住宅銷售面積降幅繼續擴大。1-7月，北京住宅銷售面積408.4萬平方米，在上年同期下降28.4%的基礎上繼續下降51.5%。7月，銷售面積59.1萬平方米，同比降幅達60.6%；銷售套數僅4194套，為近兩年來最低。

　　與需求萎縮相對應，北京房地產市場的供給指標也呈下滑趨勢。1-7月，北京市房地產開發投資增速明顯回落，7月當月開發投資和新開工面積均出現下降。

　　亞豪機構副總經理高珊認為，由于對市場前景無法做出準確判斷，開發商不得不選擇觀望，紛紛放緩了開盤節奏。她預計，傳統的“金九銀十”風光難現。

　　亞豪機構的監測數據表明，9月和10月，北京將有79個新房項目開盤入市，比去年同期下降48.7%。業內專家指出，在目前“冷市”背景下，四季度房地產成交量反彈的可能性不大。

　　房價下行壓力增大

　　目前，除了原來送車、送物業費等外，北京很多新盤項目都頻頻推出“特價房”，最低的折扣已經破了7折。據記者調查，目前，北京樓市推出特價房或直接降價的新盤項目已達30余個，價格降幅在2000元/平方米至8000元/平方米之間，規模化亮相的態勢明顯。

　　雖然目前北京市新房的均價表面上并沒有明顯下跌。但多數樓盤或多或少都在實施打折，因此，實際交易均價環比已經出現下滑。

　　專家分析，市場低迷，地產商資金鏈日益趨緊，地產商通過特價房來拉動銷售也是無奈之舉，畢竟，產品滯銷對任何企業而言都是“頭疼”的事情。現在，能多“走”幾套房，緩解資金壓力已經是絕大多數開發商的當務之急。

　　受信貸緊縮和銷售低迷的影響，今年以來，大多數房地產公司資金鏈持續繃緊。55份房地產上市公司的半年報顯示，行業整體經營性現金流不容樂觀。市場人士指出，這將對房價產生下行壓力。

　　據Wind資訊的數據統計，上半年，55家房地產公司經營活動產生的現金流量凈額合計為-255.2億元，同比下降477.24%。55家公司中，41家經營性現金流為負，42家經營性現金流同比下降。

　　市場人士指出，交投兩旺是推升價格的基礎。通常而言，如果成交量持續低迷6個月以上，行業內就很可能出現明顯的價格調整，只有價格理性回歸，才能釋放真實需求。另一方面，在貨幣從緊、經濟減速、景氣回落的情況下，資產價格下行可能性大增。(記者 林喆)