我們往往將兩頭沉、中間輕的市場狀態稱為“啞鈴現象”。而目前北京以及其他一些大型城市的房地產市場正在形成這樣的狀態。一方面，別墅、TOWNHOUSE并沒有受到太多大勢影響，銷售狀況一如既往；而一些新推出的普通商品房，由于在開盤之初就走上了“低價格、高性價比”的路線，因此，能在相對低迷的市場上形成熱銷的局面。與這兩者形成鮮明對比的是，大多數價格不菲的高檔公寓卻提前步入了銷售“嚴冬”，由于諸多不利政策影響導致大量客戶的流失，使得處于“啞鈴把柄”的高檔公寓不得不醞釀10月份的“救市”之舉。

　　到底是什么原因造成“啞鈴”狀態的產生？北京樓市將如何重拾購房者信心，從觀望的情緒中走出？這些問題，無疑是擺在當前樓市迷局中人面前不可逾越的難題。

　　買貴的——低密度產品熱銷

　　8月，正當北京奧運會如火如荼進行之時，由于人們關注的目光都盯向了賽場，再加上單雙號區分的交通限制，房地產第一次不再是人們掛在口頭的“必需品”了，北京大多數樓盤處在了半放假狀態，“大多數房地產項目銷售率為零”也就是這一時期樓市的真實寫照。但在中央別墅區等低密度項目區域中卻是另外一番景象。

　　龍湖滟瀾山、長江實業之譽天下、富力地產之富力灣都不同程度地熱銷。究其原因,龍湖滟瀾山項目負責人蔡翊誠表示,由于別墅、TOWNHOUSE產品是升級換代產品,是居住的終極產品，因此買家一般用于自住，不受市場大環境的左右。例如龍湖滟瀾山，它的價格在36000元/平方米左右，而且TOWNHOUSE占了大多數，這樣的價格甚至比周邊一些別墅項目都要貴，但根據北京市房地產交易網顯示，龍湖產品在8月房地產市場排名第一。

　　無獨有偶，此前一直在積累客戶、觀望市場的長江實業大盤譽天下在8月推出部分產品面市，也收到了良好的效果，數十套價值不菲的聯排產品被預訂。

　　此外，另一個低密度熱點區域西山地區，由億城股份開發的低密度大盤西山華府亦受到追捧。

　　買對的——性價比合理樓盤成亮點

　　與別墅、TOWNHOUSE等“奢侈品”熱銷交相輝映的是一些“平民化”樓盤的銷售旺季。自從去年年底東四環項目美利山掀起打折促銷開始，北京大多數項目競相跟風，帶動了北京樓盤的銷售，難怪有開發商感慨：“只要一促銷降價，銷售率馬上能上去，看來消費者并不是在觀望，而是在等我們的態度。”

　　與老盤降價不同，一些新項目不存在老業主不滿的情況，直接將價格定到合理的程度，甫一出手便能收到良好的效果。比如剛剛開盤的中海城、陽光波爾多等樓盤，都是看到了市場的現狀，用低于周邊樓盤均價的方式入市，尤其是位于大興的陽光波爾多，不到5000元/平方米的價格，在當地具有極大的競爭力，熱銷也就不足為奇了。

　　而被譽為2008年性價比最高的兩個樓盤——位于奧運村的北辰媒體村和通州金隅7090，前者已經銷售到第四期，而且始終價格鎖定在12500元/平方米均價，持續熱銷，而這個價格足足比周邊最普通的樓盤均價都要低1000元/平方米以上。該項目卻是奧運會世界各地媒體記者駐扎之地，其質量、配套、功能性等綜合因素毋庸置疑，因此，高性價比成為制勝法寶。而后者更是從開盤起就以“平民化”示人，7500元/平方米創造了目前通州區的價格新低。

　　有人不禁要問，難道7500元/平方米就是通州區樓盤價格的底線？會不會還有很大的暴利空間？有專家表示，目前，北京各個區域的兩限房的價格都在追近商品房價格，尤其是定福莊、常營這些熱點地區，如北辰、保利等地產集團開發的兩限房價格都將成為當地樓盤價格的風向標。

　　客戶流失 高檔住宅該反思什么

　　北京中原顧問總經理李文杰在接受記者采訪時說，北京樓市的投資客比例一直就沒有超過12%，尤其是當前的市場狀態下，要么將房產降價拋售，要么直接做房東。而剩下的買房人，基本都是自住投資，對政策、金融等方面的調控受影響程度不大，正是這些人群，保證了北京房地產市場不會出現崩盤的局面。而李文杰所說的12%的人群，正是當初北京高檔房市場的“不忠實擁躉”。遇到市場變化，投資客是逃得最快的。

　　有人不解，目前北京市內的高檔樓盤的大戶型，總價和別墅價格相近，為什么別墅受寵而高檔住宅難銷呢？龍湖滟瀾山負責人蔡翊誠表示，高檔樓盤中，一大部分是搭上了行業的順風車，市場好了，隨行就市水漲船高，因此對產品研發、客戶需求不去重視，當支撐這些高檔住宅的職業型炒家退出舞臺，品質至上的購買心理占據上風時，這些所謂的高檔住宅一定是最難銷售的產品。

　　而目前活躍在市場上的高端產品買家，是一大批經濟結構變化后成長起來的年輕團體，比如金融、證券、房地產等行業的職業經理人。這類人群最大的特點就是不盲從，有自己獨特的判斷，思維并不會受大勢的左右，他們只會認為值不值，而不會在乎貴不貴。

　　開發商面臨支付季節 降價成唯一救命稻草

　　那么，始終不肯放下姿態，仍然鼓吹房價堅挺論的開發商將會怎樣？一位開發商告訴記者，像他們這樣一家全國性的大型房地產企業，沒有資金回籠，公司能維持多久是個問題。不說別的，從內部講，僅僅一個月的管理費用，就需要將近一個億的支出，再說外部環境，目前開發貸款基本停辦，買房人個貸審批嚴格，外來基金投鼠忌器，開發商已經沒有多少資金可用，再不降價，只能坐以待斃。直至今日，仍有不少開發商以建材、原材料漲價為由，要求政府“救市”。事實果真如此嗎？據記者了解，除了少數新盤外，絕大多數的開發商早就與建材商、原料商簽訂了合同，土建都基本完成了，原材料漲價是發生不久的事，拿材料漲價說事儼然顯得“不合時宜”。

　　據專家介紹,每年的12月份是支付季節,開發商應該支付各種拖欠的費用,最重要的就是工程款、傭金、廣告費以及各個職能部門的費用,比如稅務等，如果拖到下一年度將是很麻煩的事情，因此，金九銀十的傳統銷售旺季，將是開發商最后的籌碼。從目前的情形來看，9月份目前只有幾個新盤亮相，各大樓盤銷售仍然沒有復蘇的跡象，但據記者了解，很多開發商已經未雨綢繆，準備了許多“自救”措施。比如取消精裝修，把價格拉下來，有的將暗中折扣提高以促進銷售。

　　據一位消息人士透露，開發商根本不會因為降價而受到損失，一個小小的故事足以說明這一點：亦莊某知名樓盤，總部給出的任務是只要賣到6000元/平方米就是勝利，但一年來，該項目最高時售價達到了8000元/平方米以上，目前已經降到了7500元左右。(記者　張艦)