如果把整個深圳樓市當作一個獨立生態系統的話，那么目前這個系統已經處于十分脆弱的階段。有專家判言，深圳樓市生態已經遭到破壞，短期內修復已成奢望。在樓市復雜難斷的當下，所謂的“金九銀十”和萬眾矚目的“秋交會”很可能只會成為一個符號意義上的儀式，對整個樓市生態的修復所起到的作用將十分有限。

　　產品供應結構扭曲

　　毋庸諱言，極度低迷的深圳樓市仍然存在著一定剛性需求。現在深圳工作的骨干人群，大多出生在上世紀80年代前后。這些人目前正值結婚購房的高峰期，一旦時機成熟，這些積累已久的剛性需求將恢復性反彈。

　　但剛性需求的存在是否一定形成實際的購買力?并非如此。有業內人士認為，深圳樓市生態出現危機的重要癥結就在于住房供應結構不合理，表現為產品結構和消費需求不匹配，導致一方面開發商賣不動房子，一方面老百姓買不起房子。“這就是矛盾，這個矛盾的根子就是住房供應結構不合理。”

　　在近日某知名地產網站組織的一次論壇上，同致行物業顧問公司營銷副總牛玉龍指出，雖然已經進入絕對的買方市場，但目前深圳房地產市場上所供應的產品結構與需求結構并不匹配。“房地產市場上目前的產品結構與僅有的一點剛性需求存在著裂痕，與剛性需求不匹配的物業仍然占市場大多數。由于產品結構比例不合理，開發商降價也好、搞優惠也好，壓根兒沒有客戶，有能力買房的人也買不到自己合適的房子。”

　　牛玉龍舉例說，目前深圳供應量較大且房價較低的區域是關外的寶安和龍崗，但對于大多數購房者來說，在關外生活的缺點十分明顯。“說難聽點，關外基本上還是以不具備生活條件的區域為主。做投資還可以，真要在那里居住，會有很多不方便的地方。不僅如此，龍崗、寶安的產品供應還是中大戶型當道，并不屬于大部分置業者所需要的普通住宅。

　　深圳市社會科學院城市營運研究中心主任高海燕也認為，由于供應結構的扭曲，導致了目前開發商再怎樣降價也賣不動房子的尷尬局面。他表示，既然是自住型需求主導市場格局的時候，就需要思考自住型置業者的需求究竟是什么。

　　“其實，置業者關注的一個是價格問題，一個是現實居住價值問題。價格降到位的話，現實居住價值都不夠。所以我們看到很多開發商降價降得脫了褲子，但還是沒有人買賬，原因就在于他們的現實居住價值沒有得到滿足；而有居住價值的，價格又沒有降到位。”高海燕說。

　　“底部共識”難以達成

　　預期原理對房地產市場有著特殊的作用，表現為消費心理對房地產需求的影響。當樓市生態惡化時，置業者往往會持幣觀望，遲遲不肯入市，對樓市底部的判斷很難達成共識。

　　“目前的深圳樓市就是這樣，所有人都在問什么時候到底部，什么是底部。購買者心態沒有回來，開發商就算再怎么降價也可能賣不掉房子。”高海燕說。

　　那么究竟是什么原因導致置業者心態難以回歸?高海燕認為，主要原因就是底部共識沒有形成。“這是一個心理層面的問題，但就是這個問題制約市場發展。大家都在求這個底部，但是卻遲遲達不成共識。”

　　“社會需要形成一個共同的底部效應心理，”高海燕說，“達成底部共識首先要解決三個方面的問題:一是價格不要考慮2007年，而是要回到2006年；二是所有區域、所有產品全線降價，不要看這個地方降，那個地方不降，這樣就影響大家對這個市場判斷；三是決定人們認知降價程度標準的指標型地區降價，不能拿關外的房價說事，那沒有代表性”。

　　“現在我們這三個條件達到了嗎?沒有。這樣就不能形成一個規模化的底部共識，置業者整體回歸到市場自然就不太可能。當前最緊急的是需要底部共識，沒有底部共識市場肯定回不來。”高海燕說。

　　預期原理對房地產市場有著特殊的作用，表現為消費心理對房地產需求的影響。當樓市生態惡化時，置業者往往會持幣觀望，遲遲不肯入市，對樓市底部的判斷很難達成共識。

　　“目前的深圳樓市就是這樣，所有人都在問什么時候到底部，什么是底部。購買者心態沒有回來，開發商就算再怎么降價也可能賣不掉房子。”高海燕說。

　　那么究竟是什么原因導致置業者心態難以回歸?高海燕認為，主要原因就是底部共識沒有形成。“這是一個心理層面的問題，但就是這個問題制約市場發展。大家都在求這個底部，但是卻遲遲達不成共識。”

　　“社會需要形成一個共同的底部效應心理，”高海燕說，“達成底部共識首先要解決三個方面的問題:一是價格不要考慮2007年，而是要回到2006年；二是所有區域、所有產品全線降價，不要看這個地方降，那個地方不降，這樣就影響大家對這個市場判斷；三是決定人們認知降價程度標準的指標型地區降價，不能拿關外的房價說事，那沒有代表性”。

　　“現在我們這三個條件達到了嗎?沒有。這樣就不能形成一個規模化的底部共識，置業者整體回歸到市場自然就不太可能。當前最緊急的是需要底部共識，沒有底部共識市場肯定回不來。”高海燕說。

　　營銷創意枯竭

　　深圳本是中國房地產市場最先發展的地區之一，在營銷技巧方面一直引領國內潮流。但從目前的情況看，營銷手段已陷入江郎才盡、創意枯竭的可悲境地。在房地產生態惡化的情況下，并未有令人眼前一亮的表現。

　　“2006年出現排隊認籌的營銷策略以后，深圳樓市營銷手法就始終集中在價格方面。”眾廈地產深圳公司總經理助理林曉華失望地指出。

　　高海燕也對樓市營銷技巧十分關注。在談到該問題時，他毫不客氣地指出，作為曾經制造和引領中國房地產營銷思想的地方，深圳房地產營銷水平在逐年下降，甚至連內地城市都比不上了。“房地產營銷的語文水平也在下降，需要重新‘上課’。在軟暴利已經結束的時代，還搞大而化之的營銷概念，消費者早就出現審美疲勞了!”

　　高海燕認為，當前營銷有幾個方面要強化。首先是強化注意力。“注意力的強化要靠事件營銷來打造。但目前房地產營銷想象力枯竭、跨邊界整合資源能力差，事件營銷能力更差，只會搞一些紅酒會，這樣怎么能讓樓盤形成好的注意力?”

　　他提出的另一個需要強化的方面的是差異化，亦即在營銷手段、方法上，開發商應該形成相對獨立的風格。對此，風火控股副總裁董丹青給出的理解是，開發商要學會根據不同項目的特點采取的非常規的營銷手段。“這段時間，很多常規營銷手段確實效果不太明顯。那么，用什么方式來去應對當前低迷的市場呢?不妨嘗試一些非常規的營銷手段，或許能有意外的突破。”董丹青說。

　　“羞答答”降價助漲觀望情緒

　　降價促銷已經是眾多開發商廣泛運用的營銷手段了，雖然手法有“明”有“暗”，但本質和目的卻是一樣的。以記者了解到的情況看，沒有老業主維權壓力的樓盤有些采用明降的方式以刺激置業者購買，如龍崗某樓盤直接打出“房價回歸2005”大型戶外廣告，其最低價已經破4；而對于有老業主維權壓力或考慮到直接降價風險的樓盤，則主要以送精裝修、送停車位等“猶抱琵琶半遮面”的隱性方式降價。

　　由于“明降”存在較大的風險，承擔的市場和輿論兩方面的壓力較大，“暗降”成為開發商的首選，從目前深圳樓市的情況看，直接降價的樓盤并不占多數。

　　對此，尺度地產總經理唐建平指出，由于開發商在降價問題上遮遮掩掩，導致市場觀望情緒進一步加劇。“現在市場很混亂，整個行業模模糊糊、真真假假，我們都搞不懂，普通消費者也是搞不懂，這對行業發展不是好事情。”

　　而高海燕的態度更是明確，他認為，開發商降價應該強化大力度，要直接降價，要一步到位。“目前的情況下，開發商用不著羞羞答答，應該直接去降價。別搞什么噱頭，這樣只會讓大家質疑、猜測。”

　　“樓市已被妖魔化”

　　潘石屹曾坦言，房地產是公認的暴利行業，在老百姓眼里，開發商的形象是貪婪、冷酷、一擲千金，房地產開發商面臨被“妖魔化”的窘境。

　　其實，在當前的中國樓市，不僅開發商被“妖魔化”，整個市場也充滿了“妖魔化”的言論。有業內人士向記者表示:“當前的房地產輿論水平已經出現下降趨勢，如果要為其打分的話，可能連及格的水平都達不到。”

　　上述人士的說法不一定確切，但看一下近期輿論頻現的“價格戰”、“血拼”、“崩盤”、“集體焦慮”等字眼，不免讓人感到一股濃濃的“妖氣”。中原地產二級市場策略中心總經理周曜哭笑不得地說，樓市的話題本來是業內的問題，現在已經演變成一個全民娛樂話題。

　　周曜說:“現在一說救市，就是發展商的狗腿子，誰綁架誰，現在用的詞都比較血腥。還有，一喊開發商降價，打倒開發商，就是民族英雄，跟開發商砍價，就是民族英雄，為草根請命，這個都有點過。”

　　2008年對于房地產開發商、中介服務供應商來說，確實是最難過的一年，市場情況十分復雜，各種亂象層出不窮。

　　“但是，目前的輿論的確是有點過分地把樓市向‘妖魔化’的方向演化了，非要變成一個什么‘戰’，非要誰滅誰，江湖氣息比較濃。其實沒啥，所有的現象都是市場經濟發展過程中的必然。”周曜認為，輿論沒有必要過分渲染樓市的悲觀情緒或是“妖魔化”市場中的某一方，否則只會導致誰也不愿看到的惡性循環，加速房地產生態進一步惡化。

　　(本版撰文本報記者 盧先兵；實習生 梁德學；攝影 本報記者 魯力)