今年以來(lái)廣州樓市一直處于觸底過(guò)程，成交價(jià)下行。

　　“十一”黃金周，不少樓盤大幅調(diào)低報(bào)價(jià)，以求實(shí)現(xiàn)成交規(guī)模大躍升。而受美國(guó)金融危機(jī)影響，我國(guó)頻出的救市新政很可能刺激住房需求釋放。

　　有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，價(jià)格策略合理和產(chǎn)品亮點(diǎn)突出的樓盤將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，今年黃金周廣州樓市的成交量可能會(huì)有大幅度回升，而樓市的回暖也將從此開(kāi)始。

　　一手供應(yīng)

　　開(kāi)發(fā)商調(diào)價(jià) 買家入市有望增多

　　“十一”貨量同比增三成

　　合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部黎文江表示，奧運(yùn)后政策轉(zhuǎn)向的預(yù)言已經(jīng)變成現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境將迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。尤其是降息政策,過(guò)去的一兩年中，央行多次加息讓買家感覺(jué)到累計(jì)壓力，而對(duì)于未買房的買家來(lái)說(shuō)，對(duì)未來(lái)不確定加息因素也讓他們采取了觀望態(tài)度。中原項(xiàng)目部副總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，政策的松動(dòng)對(duì)供房買房者都是一個(gè)好消息。

　　據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部最新監(jiān)測(cè)，廣州今年“十一”期間商品住宅總供應(yīng)量超過(guò)4萬(wàn)套；相比今年“五一”增一成多，比去年“十一”則增近三成；其中花都區(qū)供應(yīng)量最大，其次是番禺區(qū)、白云區(qū)。

　　在這些供應(yīng)貨量中，新貨供應(yīng)充裕，不過(guò)廣州中心市區(qū)新增供應(yīng)減少。按最新統(tǒng)計(jì)全市“十一”黃金月總計(jì)將推出新貨2.3萬(wàn)套，其中市區(qū)1.1萬(wàn)套，同比去年同期減少二成。

　　今年以來(lái)，不少市中心樓盤略微調(diào)整價(jià)格立刻引來(lái)買家的關(guān)注，甚至樓市牛市中的“日光盤”也頻頻出現(xiàn)。地產(chǎn)人士認(rèn)為，“十一”黃金月各樓盤的促銷力度都有所加大，而成交動(dòng)力將有賴于樓盤自身的產(chǎn)品、價(jià)格和滿足置業(yè)者需求的多樣性。如有一定規(guī)模的樓盤銷售突破膠著的市場(chǎng)局面，市場(chǎng)信心可望回歸。

　　黎文江分析，“十一”黃金月部分樓盤積極降價(jià)促銷，對(duì)價(jià)格比較敏感的剛需自住置業(yè)者將會(huì)大量聚集，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)；另一類則是最新推出具有稀缺性的高端樓盤，目前雖房地產(chǎn)投資客暫時(shí)退場(chǎng)，但具備較強(qiáng)購(gòu)買力、尋求財(cái)富保值增值的多次置業(yè)者仍在關(guān)注市場(chǎng)，全球金融投資環(huán)境的惡化亦可能反過(guò)來(lái)強(qiáng)化這種置業(yè)保值心態(tài)，金山谷、中海熙岸等樓盤有望成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，率先突圍。

　　熱點(diǎn)板塊預(yù)計(jì)在外圍

　　黎文江表示，根據(jù)目前樓市監(jiān)測(cè)，中心區(qū)樓盤價(jià)格下調(diào)幅度不大、新推貨量規(guī)模基本持平，由于城市價(jià)值支撐，成交走勢(shì)穩(wěn)中有升，但成交動(dòng)力變量不大。所以中心區(qū)各板塊銷售表現(xiàn)很可能保持穩(wěn)步回暖，有熱點(diǎn)樓盤，但較難出現(xiàn)影響大勢(shì)的熱點(diǎn)板塊。中心區(qū)成交總量或不會(huì)出現(xiàn)大幅拉升。而市區(qū)外圍的成交情況或?qū)⒊蔀樽畲笞兞浚�也是“十一”黃金月樓市關(guān)鍵，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)板塊也將出現(xiàn)在外圍。

　　二手供應(yīng)

　　人氣回升緩 價(jià)格穩(wěn)中跌

　　在新增供應(yīng)大增的情況下，開(kāi)發(fā)商迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力必然會(huì)有降價(jià)等促銷舉動(dòng)。業(yè)內(nèi)人士分析，這對(duì)二手樓市中與一手樓市的價(jià)格“重合”的產(chǎn)品將是又一個(gè)沖擊——將會(huì)促使次新房的業(yè)主降低姿態(tài)以符合市場(chǎng)行情的價(jià)格放盤，加快消除二手樓市里不穩(wěn)定的價(jià)格因素，重新將猶豫觀望的置業(yè)者吸引過(guò)來(lái)。據(jù)預(yù)計(jì)，二手樓市將會(huì)是“價(jià)格穩(wěn)中有跌，人氣緩慢回升，成交逐漸增加”。

　　根據(jù)滿堂紅地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)，進(jìn)入第三季度，廣州二手樓成交中總價(jià)50萬(wàn)～90萬(wàn)元/套的物業(yè)比例一反常態(tài)，比上季度減少了2.7個(gè)百分點(diǎn)，只有29.6%，而在過(guò)去幾年該類物業(yè)的成交比例是不斷增加的，其根本原因就是該類二手物業(yè)正好與目前降價(jià)的一手產(chǎn)品在總價(jià)上有沖突。

　　滿堂紅研究部高級(jí)主任肖文曉認(rèn)為，對(duì)于中介公司來(lái)說(shuō)，次新房的業(yè)主降價(jià)不是一朝一夕就可決定，會(huì)將注意力暫時(shí)集中在與一手樓沒(méi)有直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的中低端二手房市場(chǎng)上，爭(zhēng)取有所突破。同樣的，對(duì)于購(gòu)買中低價(jià)二手房的置業(yè)者來(lái)說(shuō)，由于其選擇的房子與一手樓在價(jià)格上差距太大，一手樓即使有促銷也不會(huì)對(duì)其購(gòu)買行為產(chǎn)生根本性的影響，因此也會(huì)好好利用長(zhǎng)假的時(shí)間看房，而業(yè)主因?yàn)闃鞘姓{(diào)整而產(chǎn)生的弱勢(shì)心態(tài)正是其壓價(jià)入市的最好時(shí)機(jī)。

　　據(jù)此，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)“金九銀十”期間總價(jià)20萬(wàn)～50萬(wàn)元/套的二手房將會(huì)成為成交主力。此外，由于老城區(qū)新增供應(yīng)有限的特殊性，即使在觀望氣氛最濃的上半年也有比較可觀的需求量，因此在“金九銀十”期間也會(huì)延續(xù)之前的良好表現(xiàn)，成為二手樓市另一個(gè)熱點(diǎn)。