昨日,本報報道了越秀區東風東驚現“四字頭”樓盤的消息,引起了社會各界的關注。記者昨日實地調查發現,越秀區東風東路699號之十三和越秀區寺右新馬路75號兩樓盤,盡管交易價超低,但是樓盤并非在市面上公開買賣,有市民聞訊前來購房不幸碰釘子。不少業內人士指出,離奇低價涉及內部交易,可能是整體打包轉讓,并不適合納入廣州房地產市場分析報告當中。

　　4160元/平方米和6700元/平方米,這是今年8月東風東路699號之十三和越秀區寺右新馬路75號兩個項目的交易價格,來自廣州市國土房管局的權威數據。

　　驚人的超低交易價如何出爐?市民能否買到這些超低價樓房?昨日,記者帶著種種疑問實地探訪,試圖還原兩樓盤離奇低價背后的軌跡。

　　◎地點:越秀區東風東路699號之十三

　　“超筍盤”曾是爛尾樓

　　“超筍價1萬元/平方米起,即買即收樓,即辦房產證。”昨日上午11時,在車水馬龍的東風東路執信中學附近,豎著這樣一個巨幅廣告。這里就是東風東“四字頭”樓盤所在,東風東路699號之十三的君鉑國際。

　　在君鉑國際銷售中心的銷控表上,記者看到,大部分房源都已經貼上了“已售”的紅點,目前僅剩下10套尾貨在售,所有房子均價都超過1萬元/平方米。

　　從廣州市國土房管局的數據來看,越秀區東風東路699號之十三項目共成交64宗,確實與君鉑國際最近出售的貨量吻合。

　　“昨天很多人看到報紙后都過來想買樓,但是我們根本沒有賣過這么便宜的房子。”滿堂紅的銷售人員易先生說,他們從9月份開始接手該樓盤,該地段1萬元/平方米以上的房價已經讓不少購房客直呼“太筍”,從來就沒有賣過“四字頭”。他肯定地說:“這里的地價都不止這個價,附近農林下路的樓梯樓都要8000多元/平方米”。

　　那么,國土局統計的4160元/平方米的交易價又從何而來?這讓不少人摸不著頭腦。

　　記者多方了解該項目的“前世今生”發現,該項目2004年便已交樓,當時銷售均價6800元/平方米。但因為原開發商天元房地產發展有限公司資金等問題而“爛尾”,64套單位抵押給了銀行。此后,該項目由海南一家上市公司萬立達實業接手,再將房子委托中介滿堂紅通過二手房形式售賣。

　　滿堂紅一內部人士表示,廣州市國土房管局公布的實際上是該樓盤發展商與原來抵押房子的債權人的交易個案,是以目前的市場價減去欠款額的差價作為交易價,即4160元/平方米。

　　有業內人士則猜測,正是萬立達實業以4160元/平方米的價格,打包接手了這64套單位。

　　◎地點:越秀區寺右新馬路75號

　　開發商資質已被取消

　　昨日上午10時許,越秀區寺右新馬路75號保信大廈門口,記者看到一樓的三部電梯全部關停,地上也積滿灰塵,角落里擺著大廈的模型,上面寫著“廣州天愛房地產開發有限公司”字樣。

　　保安告訴記者,該樓宇為30層,建成多年,低層為酒家、銀行等外,而高層的住宅一直無人入住。記者找到該大廈的物業管理處,工作人員稱,該大廈多年前曾經整體出讓給某單位,近期“沒有收到樓房出售的通知”。

　　來自廣州市國土房管局的交易數據卻顯示,今年8月寺右新馬路75號項目共成交216宗,面積為19637平方米。

　　大廈附近的中原地產中介銷售人員表示,周邊電梯樓房價最便宜都要8000多元,而保信大廈沒有任何房源放出,“可能是房產證沒有辦下來”。

　　記者隨后查閱資料發現,廣州天愛房地產開發有限公司早在2000年就被廣州市國土房管局注銷房地產開發資質,撥打該公司登記的電話,已經換成別的公司。

　　焦點

　　超低價是否有貓膩?

　　專家:“整體出讓”本身并不違規

　　驚人超低交易價出爐的背后,是否有貓膩?

　　中原地產廣東項目部總經理黃韜猜測,越秀兩個樓盤的離奇超低交易價,很可能是由開發商將房源整體打包轉讓給另一開發商。

　　“周瑜黃蓋一個愿打一個愿挨,其他人也不好說三道四。”廣州房地產專家、寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同形象地說,如果真的是樓盤整體打包轉讓,并不算違規,但是如果其中涉及到故意壓低房價而避稅、逃稅的,則需要稅務部門跟進。

　　驚人低價的產生存在很多種可能性,追究這些樓盤的低價根本沒有任何意義,這樣的價格根本不可能在正常的交易市場上出現。”合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江說。

　　“兩年前東風東附近拿地、建房的成本就已經超過6000元/平方米,現在更超過8000元/平方米。”一位不愿透露姓名的開發商表示,僅僅是整體轉讓也不可能出現這種低價,其中可能涉及很多歷史遺留問題。

　　縱深

　　樓市江湖“打包”戰術揭秘

　　銷售低迷時,適當調低價格換取批量“打包”成交是賣樓的殺手锏。今年以來,整體打包、團購等字眼越來越多地出現在全國樓市銷售中。

　　在廣州,從早期遮遮掩掩的“密購團”,到最后大規模“一二手”聯動賣樓,以及多年不見蹤跡的單位團購再現江湖,再到如今神秘的整體打包內部交易,樓市江湖的蕭瑟冷風里,“打包”戰術點亮了開發商自救的星星之火。

　　整體銷售“閃電”回籠資金

　　越秀區東風東路699號之十三以及越秀區寺右新馬路75號的離奇低價,在一些業界人士看來,是整體打包出手在廣州邁出的堅實一步,背后正是那條脆弱的資金鏈在作祟。

　　今年6月,不少開發商還揚言要當“豬堅強”。事實上,迫于資金鏈吃緊壓力,越來越多的開發商成為“范跑跑”,拋地套現者有之,項目轉讓者有之。如今,樓盤打包轉讓的新招開始顯山露水。

　　無獨有偶,今年4月,上海浦東三林板塊的高青路2671號項目整體打包出讓,以5935元/平方米的超低均價成交了2.8167萬平方米。受項目低價影響,4月上海商業用房成交均價為9709元/平方米,創今年以來最低價。

　　韓世同表示,目前,整體轉讓銷售項目的情況在廣州還不多見,這種情況多出現在中小型房地產企業。業內人士吳先生則稱,此前珠江新城某樓盤曾和投資機構接觸,尋求整體打包轉讓,但最后未達成協議。

　　韓世同分析說,在銀根緊縮的大背景下,越來越多的開發商改變傳統銷售模式,青睞整幢銷售。與散賣相比,整幢銷售資金回籠速度較快,銷售周期縮短,并節省了大量的宣傳推廣費用。

　　批量發售重出江湖

　　今年5月以來,數年未見的批量發售重出江湖。花都區板塊中,一個在6月底開盤的某知名商家樓盤,首期六棟樓宇已有兩棟以團購的方式一次性售出。如果是個體買家,新貨價格為4700元/平方米左右,但團購價則便宜了1000元/平方米以上。

　　中心區樓盤也不乏“團購”實例。業內人士透露,越秀小北某樓盤市面均價高達1.7萬元/平方米,而提供給某單位的內部團購價僅1萬元/平方米左右。

　　“批發式”賣房的營銷方式暗涌廣州樓市,背后折射出的是:去年還在“捂盤”的一些開發商已向快速銷售轉變。

　　成本可能轉嫁給普通購房者

　　恰逢樓市微妙時期,樓盤整體打包出售、團購等是否會產生一系列連鎖反應,備受關注。

　　對此,有市場人士指出,對于眾多資金壓力巨大的中小開發商而言,目前肯定會遭遇融資渠道不暢的困境。開發商必須評估自身的財務狀況,考量自己能否挺過這個漫長的冬季并作出抉擇。

　　黃韜表示,在宏觀調控后相對萎縮的局勢以及買家持續觀望情緒的共同挾持下,即使再有耐力的開發商都無法不感到壓力,商家自救的希望就是“現金為王”。

　　韓世同表示,目前某些團購的折扣打得特別低,可能不乏合作開發等歷史遺留原因,但對購買同一樓盤的消費者來說就不公平了,甚至在一定程度上也把開發成本轉嫁到普通購房者身上。

　　合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江認為,整體打包也好,團購也好,實際上都是開發商為了盡快收回前期投資,加速資金周轉的一種市場對策。然而,這種銷售方式不會成為市場主流,只是暫時現象,廣州地產市場前景還很廣闊。開發商目前應當降低利潤預期,努力增加購房者信心。(記者 鄭佳欣)