延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條、擴(kuò)大就業(yè)、改善居住條件，房地產(chǎn)業(yè)功不可沒(méi)。一個(gè)健康的穩(wěn)定的持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展來(lái)說(shuō)至關(guān)重要；同時(shí)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)房屋結(jié)構(gòu)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的多樣化，適應(yīng)不同層次消費(fèi)者需要，又是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)急待解決的迫切問(wèn)題。在當(dāng)前內(nèi)部困難不少，外部環(huán)境不確定性加大的情況下，樓市將何去何從，消費(fèi)者的購(gòu)房心理及未來(lái)價(jià)格趨勢(shì)怎樣？是大家十分關(guān)注的。近日，本報(bào)記者對(duì)京、滬、穗三地房?jī)r(jià)做了深入調(diào)查，敬請(qǐng)讀者關(guān)注。 ——編者　　

　　北京：交易量到了冰點(diǎn)

　　本報(bào)記者　王煒

　　剛剛過(guò)去的9月，北京商品住宅成交量比舉辦奧運(yùn)會(huì)的8月翻了一番多，并在最后一周出現(xiàn)明顯反彈。盡管如此，整月成交量仍比去年同期下滑近20%。

　　國(guó)慶黃金周和其后的第一周，成交量沒(méi)有延續(xù)9月底的漲勢(shì)，反而每況愈下。記者通過(guò)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公開的數(shù)據(jù)計(jì)算，今年9月29日至10月12日的兩周內(nèi)，北京市商品房期房成交共4912套，平均每天成交約351套。2007年的同一時(shí)間段，即10月1日至10月14日，共成交6259套，平均每天447套。今年比去年同比下降21.5%。

　　“市場(chǎng)比我們最悲觀的預(yù)期還要糟糕，很可能就錯(cuò)過(guò)了今年最后的一次機(jī)會(huì)。”北京某房地產(chǎn)公司銷售經(jīng)理告訴記者。國(guó)慶期間，該公司位于西四環(huán)的樓盤推出一大批八折起的特價(jià)房，雖然有100多人認(rèn)購(gòu)，但至今為止，簽約的不足20人。“看的多買的少，消費(fèi)者不買賬，交易量幾乎到了冰點(diǎn)。”

　　央行上月末公布的第三季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查顯示，未來(lái)3個(gè)月內(nèi)打算買房的北京居民不足10%，低于全國(guó)13.3%的平均水平，創(chuàng)下了此項(xiàng)調(diào)查1999年以來(lái)的最低水平。

　　“交易量的惡化恐怕還會(huì)繼續(xù)。”北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，前兩年北京房?jī)r(jià)暴漲，超出了大多數(shù)老百姓的購(gòu)買能力，累積了一定泡沫，市場(chǎng)有調(diào)整的需要。去年以來(lái)北京市對(duì)住房保障工作加大投入，緩解了一部分急于買房人的需求。近期萬(wàn)科、恒大等龍頭房地產(chǎn)企業(yè)在長(zhǎng)三角和珠三角率先開始的降價(jià)活動(dòng)，推倒了市場(chǎng)的多米諾骨牌，人們都在等待這股降價(jià)風(fēng)吹向北京。同時(shí)，奧運(yùn)會(huì)結(jié)束加劇了關(guān)于“奧運(yùn)后北京房?jī)r(jià)將下跌”的預(yù)期。

　　眼下，北京市場(chǎng)上幾乎所有項(xiàng)目都在采取打折、特價(jià)房等方式“變相降價(jià)”。相對(duì)于上半年普遍采用的買房送裝修、送家電、送汽車、送物業(yè)費(fèi)、送停車位等方式，前者更直接更實(shí)惠，也更容易被購(gòu)房者接受。

　　但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前多數(shù)樓盤的打折和特價(jià)房，都附加著較為苛刻的條件。比如一次付清打八五折，首付五成打九折等，大多數(shù)購(gòu)房者并沒(méi)有能力一次性拿出上百萬(wàn)元的全款，因此能得到的折扣很少。有的樓盤則只有指定戶型才能享受折扣或特價(jià)，但仔細(xì)觀察，發(fā)現(xiàn)特價(jià)戶型要么面積特別大、總價(jià)難以承受，要么戶型、樓層、朝向等較差，讓人難以接受。

　　10月14日，在東四環(huán)慈云寺橋某樓盤售樓處，一位近期看了十幾個(gè)樓盤的齊先生告訴記者：“我都是沖著開發(fā)商打的誘人的廣告去看盤的，有的樓盤甚至說(shuō)五折起。結(jié)果卻發(fā)現(xiàn)，我自己看中的，小戶型、朝向好的房子，基本上價(jià)格比較堅(jiān)挺，能得到的優(yōu)惠不多。”

　　但齊先生仍然認(rèn)為，比起自己3月份看房時(shí)的感覺(jué)，現(xiàn)在的優(yōu)惠方式確實(shí)明朗了許多，甚至有了一定議價(jià)空間。“前幾天在青年路附近看的一處樓盤，開盤價(jià)18000元/平方米，今天銷售經(jīng)理打來(lái)電話說(shuō)，16500元/平方米也可以簽合同。”

　　“觀望者都在等待樓市出現(xiàn)‘最后一降’。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，很多想買房的人之所以遲遲不出手，就是因?yàn)楝F(xiàn)在開發(fā)商仍在“死扛”價(jià)格。對(duì)大多數(shù)開發(fā)商而言，目前的成交量根本不足以讓他們度過(guò)這個(gè)冬天。隨著年底回籠資金的壓力進(jìn)一步加大，除了普遍的、直接的降價(jià)，別無(wú)選擇。

　　上海：價(jià)格波動(dòng)不大

　　本報(bào)記者　孫小靜

　　張小林手上有一套小戶型房子，想賣掉；趙棟想買一套小戶型房子，給自己住。可是，兩三個(gè)月了，張小林掛牌的房子乏人問(wèn)津，而趙棟看了不少一手房、二手房，卻仍下不了決心出手。

　　類似的情形，在目前的上海樓市中不在少數(shù)。“我們今年的成交量只有去年的1/3。”中原地產(chǎn)碧云店的業(yè)務(wù)員張捷告訴記者，由于他們做的高端物業(yè)較多，所以受到影響更大。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，上海1—6月份新建商品住宅的成交量同比回落了20%，而1—9月則回落高達(dá)40%。與此同時(shí)，1—9月的二手房交易量回落了25%。

　　中原地產(chǎn)有關(guān)人士說(shuō)，今年上海樓市成交量幾次下跌，皆事出有因。“4月15日股市大跌，樓市一下子冷了。5月12日地震、6月份美國(guó)次貸危機(jī)，以及9月雷曼兄弟破產(chǎn)，都對(duì)市場(chǎng)信心有一定的打擊。”本來(lái)被普遍看好的“金九”，也因此受到重挫。“今年，開發(fā)商度過(guò)了一個(gè)最冷的‘金九’月。”

　　同時(shí)，二手房市場(chǎng)也進(jìn)一步走向低迷。上海二手房指數(shù)辦公室發(fā)布的最新報(bào)告稱，9月上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)為2360點(diǎn)，環(huán)比下降25點(diǎn)。市區(qū)11個(gè)區(qū)域共有7個(gè)出現(xiàn)下跌，平均跌幅為0.56%，跌幅最大的閔行區(qū)下跌了1.91%。另有統(tǒng)計(jì)顯示，上海二手房市場(chǎng)連續(xù)兩個(gè)月下跌板塊過(guò)半，平均跌幅超過(guò)1%。

　　“銀十”也出師不利。國(guó)慶長(zhǎng)假期間舉行的上海秋季房展會(huì)上，雖然參展商和觀展人數(shù)均出現(xiàn)難得的火爆場(chǎng)景，不少開發(fā)商還拋出各種打折、促銷的“誘餌”，但是，消費(fèi)者似乎并不買賬，銷售率僅達(dá)到30%，讓開發(fā)商很受傷。

　　“這一切，都是因?yàn)槭袌?chǎng)觀望情緒濃厚。”上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副理事長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)張泓銘教授告訴記者，央行的調(diào)查顯示，未來(lái)3個(gè)月內(nèi)上海有買房意愿者不足10%，“為10年來(lái)最低”。

　　他認(rèn)為，造成目前狀況的原因，是由于去年9月底的二次房貸政策收緊了住房抵押貸款，增加了購(gòu)房成本；同時(shí)，上海以及全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度趨緩，人們對(duì)收入增長(zhǎng)的預(yù)期降低，從而收緊消費(fèi)支出。“另外，去年上海住房?jī)r(jià)格有所增長(zhǎng)，今年深圳、廣州等地的住房?jī)r(jià)格明顯回落，也引發(fā)了上海居民對(duì)房?jī)r(jià)下降的期盼。”

　　趙棟準(zhǔn)備再等等，“看看房?jī)r(jià)是否還會(huì)跌。”

　　而張捷則有自己的看法：“雖然門店生意冷清了不少，但普通商品房的價(jià)格并無(wú)太大變化。”在他看來(lái)，年底前上海房?jī)r(jià)不會(huì)明顯下跌。

　　有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示首肯。據(jù)了解，上海秋季房展會(huì)雖然成交量不大，但是觀展人數(shù)達(dá)到了13萬(wàn)人，是今年5月房展的1.6倍，比去年同期增加了1萬(wàn)人。“這表示上海依然存在不小的潛在消費(fèi)群體。目前他們只是在觀望。”

　　“其實(shí)，今年以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上仍是比較平穩(wěn)的，價(jià)格并未出現(xiàn)大的波動(dòng)”。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，上海商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比平穩(wěn)，同比還出現(xiàn)“翹尾”現(xiàn)象。

　　廣州：邁下第一級(jí)臺(tái)階

　　本報(bào)記者　李剛　賀林平

　　“十一”期間，在外資保險(xiǎn)公司任職的孫萌收到樓市短信，廣州市南郊某大型樓盤推出“果嶺”組團(tuán)特惠價(jià)8500元/平方米起，而今年上半年的價(jià)格是12000元/平方米。孫萌興沖沖驅(qū)車到該樓盤卻發(fā)現(xiàn)，看中的戶型價(jià)位與上半年相差無(wú)幾，8500元/平方米的“特惠單元”已售空。

　　據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，廣州房?jī)r(jià)由今年4月的10997元/平方米一路下行到8月份的9078元/平方米，廣州樓價(jià)邁下第一級(jí)臺(tái)階，開始進(jìn)入下行通道。但廣州市民普遍感覺(jué)，適合自己需要的住房?jī)r(jià)格沒(méi)有明顯下調(diào)。珠江新城高檔住宅由去年的最高價(jià)25000—30000元/平方米降至6000—18000元/平方米，萬(wàn)科金色家園由開盤價(jià)25000元/平方米下調(diào)到18000元/平方米，但對(duì)于普通工薪階層來(lái)說(shuō)還是買不起。而距離市中心50公里的花都、從化一些遠(yuǎn)郊樓盤開盤價(jià)從過(guò)萬(wàn)元降至4000—5000元/平方米，對(duì)廣州上班族來(lái)說(shuō)沒(méi)有任何實(shí)際意義。市區(qū)和近郊“適合老百姓”的房子價(jià)格依然堅(jiān)挺。

　　廣州房地產(chǎn)網(wǎng)一項(xiàng)調(diào)查顯示，近3000名受訪者中的93%認(rèn)為，廣州房?jī)r(jià)有所下降，但并沒(méi)有降到位，廣州合理的住房均價(jià)在5500—7000元/平方米之間；另外90%的受訪者傾向于認(rèn)為廣州目前樓價(jià)下調(diào)主要的原因是“泡沫一直太大，開始理性回歸”。

　　對(duì)此，廣州市房管局副局長(zhǎng)黃文波說(shuō)，政府現(xiàn)階段主要職能是要加大保障性住房的建設(shè)，解決低收入家庭的住房問(wèn)題；維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)和暴跌。今年8月份廣州一手商品住宅均價(jià)為9078元/平方米，環(huán)比微降0.5%，成交量達(dá)到66萬(wàn)平方米，比7月份增長(zhǎng)1%。雖然廣州樓市出現(xiàn)了一些變化，但并沒(méi)有出現(xiàn)房?jī)r(jià)的暴跌和成交量的急劇萎縮。

　　近期，廣州土地交易市場(chǎng)多幅地塊以底價(jià)成交或流拍，房地產(chǎn)界也有“收縮土地供應(yīng)救市”的呼聲，對(duì)此廣州市國(guó)土房管局表示，無(wú)論如何也會(huì)確保今年2.5平方公里住宅地的供應(yīng)，因?yàn)殚_發(fā)商拿到土地之后會(huì)有2—3年的開發(fā)周期，驟多驟少供地違反市場(chǎng)規(guī)律，這方面政府應(yīng)未雨綢繆。

　　廣州房地產(chǎn)協(xié)會(huì)專家組成員韓世同認(rèn)為，廣州樓市步入下行通道態(tài)勢(shì)明顯，在下降通道中政府要防止房?jī)r(jià)暴漲暴跌。對(duì)廣州來(lái)說(shuō)，最理想的態(tài)勢(shì)是樓價(jià)呈現(xiàn)梯級(jí)緩降，即房?jī)r(jià)調(diào)整一次后能夠保持一段時(shí)間的相對(duì)穩(wěn)定，并為下另一個(gè)臺(tái)階做準(zhǔn)備。