編者按昨天是“房貸新政”實施的第一天,新政的效果如何備受各方關注。整體來看,市場出現了一些熱點,但觀望氣氛仍比較濃。各方都在等待,一方面是等待細則出臺,然后銀行、政府部門才能完全動起來,民眾才能對新政有一個準確的估計；另一方面是等待局勢明朗,然后再采取行動,特別是購房者,更是想看新政之后樓價能否止跌,然后再決定是否入市。政府部門能否深入配套,開發商能否“放下身段”,民眾能否入市托底,各方對樓市新政拭目以待。

　　銀行�魰和Ｅ鷱头抠J等待總行細則

　　某銀行業人士向記者透露,自從房貸新政公布后至今,該行基本上暫停了個人房貸的放款。“尤其現在是過渡階段,很多細節還沒清晰。”該人士表示,如果銀行這時候發放房貸,比較難把握究竟是按照舊規矩辦,還是新規矩辦,“所以,一些新的房貸申請可能會推遲一點遞交上去。”

　　根據央行新聞發言人10月22日的解釋,金融機構應在10月27日前完成實施細則的擬定工作,并在之后對借款人做好宣傳解釋工作。但是,在本報記者的采訪過程中,部分銀行的廣東省分行表示仍然在等待總行的安排。昨天下午,工行廣東省分行相關人士向記者表示,房貸新政的細則還在研究制定中。

　　此外,某銀行負責房貸的客戶經理表示,就算總行現在出臺了細則,而從總行下放到分行再落實到支行,至少還要好幾天時間。

　　民眾�衾�率這一最大優惠享受不到?

　　不少民眾擔心,如果沒有細則,根本享受不到優惠利率。一些銀行業人士的預計證實了這一判斷,即使房貸利率下限擴大為貸款基準利率的0.7倍,但能享受到這樣貸款利率優惠30%的客戶,不一定會有很多。一位銀行客戶經理算了一筆賬:目前銀行房貸基準利率為7.47%,假如優惠0.7倍,利率就下降至5.229%,比目前銀行五年期存款利率5.58%還要低,這樣一來,如果客戶在銀行將房貸本金總額相等金額的錢存五年以上定期,那么,這筆定期存款的利息可以用來償還房貸的月供還有盈余。“如果銀行的房貸客戶都享受這么低的利率,銀行的收益會大幅減少,因此對享受30%利率優惠的客戶嚴加限制。”

　　然而,長城證券卻持有相反的看法,認為此次政策調整給予了銀行更大的自主定價空間,但當前貸款需求明顯放緩而同業競爭壓力日益激烈,且個人按揭貸款歷來被視為優質資產,預計銀行發放新增貸款時會更多執行優惠貸款利率。

　　政府�艟唧w概念正據老政策“框定”

　　具體概念的界定也需要相關政府部門推進。業內人士表示,“改善型普通自住房”等概念界定尚未完全明確,這也會影響銀行出臺細則的時間。如備受關注的“改善型普通自住房貸款需求”,建設銀行表示,這種情況解釋稍微比較復雜,具體情況可以在買房前咨詢經辦行專業信貸人員。一般理解,如果客戶現在貸款買的房子由于面積比較小等原因不能滿足住房需求,需要貸款再購買一套普通住房用來一家人居住,可以認為是購買改善型普通自住房。但是,具體的概念解釋,還是需要政府有關部門進行明確的界定,否則各個銀行都是根據自己的理解進行,很容易引起混亂,最終也會導致新政執行不下去。

　　一位政府部門人士透露,目前國家對于“改善型普通自住房”等解釋還沒有正式出臺,目前正在進行,應該會以之前的老政策來“框定”,例如家庭住房面積不能超過當地的人均住房面積,具體解釋應該近期可以出臺。

　　省房協��8點政策建議昨日遞交

　　昨天,在本報記者采訪時,廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲表示,當日廣東房協正式向省政府遞交了8點政策建議。

　　這些政策建議主要涉及金融政策、土地政策等領域。關于金融政策,房協認為,個人購房貸款是銀行的優質業務,風險不大,適當放寬購買二套房的貸款條件,鼓勵改善型住房需求。

　　關于土地政策,省房協提出,根據市場供求關系適時調整土地供應,摒棄過去按照財政狀況供應土地、營造“大盤”的做法。而關于土地增值稅的清算。省房協表示,土地增值稅的清算,應在尊重歷史基礎上區別對待。

　　房協還建議,對于資金籌措困難的經濟適用房購買者,政府部門可以考慮用貨幣補貼的方式幫助合資格的居民。本報記者駱海濤

　　-樓盤掃描

　　限價房中小戶型回暖大戶型高檔樓盤遇冷

　　由于樓市新政明確扶持首次置業購買90平方米以下住宅,首付比例、貸款利率及稅負均大幅降低,新政出臺后首個周末中低價位樓盤表現如何?連日來記者走訪廣州、深圳幾大在售樓盤時發現,隨著新政的出臺,限價房人氣開始回暖,中低價位樓盤看樓客激增,成為新政后樓市中的最大亮點。盡管目前購房客咨詢者眾,但成交量依然在徘徊中,多數購房客仍持幣觀望。業內人士表示,多項救市政策的實施時間并不一致,尚待實施細則出臺并“消化”,下月1日后市場才有可能出現明顯變化。

　　限價房:

　　受惠新政人氣回升

　　國家樓市新政出臺后,廣州樓市立即出現興奮點,面向首次置業者的限價房樓盤成為新政首批受惠樓盤。

　　前日,位于金沙洲的限價房新樓盤中海金沙馨園首度開放樣板房,當天迎客過千,看房者中有近六成為30歲以下的年輕男女。而萬科的限價盤新里程也是每一班樓巴均爆滿。

　　中海金沙馨園相關負責人表示,救市新政的出臺,限價房是新政優惠的直接受益者。一對年輕的看樓者表示,新政直接減輕了購房和供樓的負擔,再加上樓盤本身素質不錯,不到60萬元的總價應該可以從容接受。

　　據統計,廣州11月份將有833套限價房推出,業內人士預計,限價房銷售新一輪高峰有望到來。

　　中小戶型:

　　下月交易或井噴

　　記者在調查中發現,樓市新政出臺后,中小戶型的房源受到較多關注。

　　在深圳龍崗的幾個小戶型樓盤,從記者采訪的一些購房者來看,來看房的人分幾種類型,一種人是擔心新政出來后深圳房價可能會上漲,所以他們過來看看現實情況究竟如何；另一種人是之前擔心房價繼續跌,現在政策變了后,繼續跌的可能性小了,現在買房還可以省掉一些交易稅和房貸利息。

　　“政策的效應很明顯,不少買房人就是沖著‘新政’來的。盡管最近幾天的交易量沒有太大變化,但市民的購買意向很明確,到了下個月政策實行之后,有可能出現交易井噴。”一樓盤的營銷負責人分析說。

　　豪宅:

　　客源分流看者寥寥

　　記者上周末在廣州宏城廣場停車場看到,盡管各大樓盤都在賣力促銷拉客,但收效卻不同。限價房、低價樓盤的樓巴上坐滿了乘客,而一些豪宅盤的樓巴則只有零零星星的看樓客上車。

　　記者以購房者身份走訪了珠江新城一批高檔樓盤。不少樓盤均稱,盡管救市新政出臺,但是近期不會降價銷售。天河區龍怡路銀匯華庭的銷售代表陳穗說,此次降低購房契稅和首付均是針對90平方米以下的住宅,對豪宅不會構成直接的影響。但是新政實施后,買家可能會更多選擇中小戶型,可能會分流一部分客流。

　　“11月份以后,在現有的政策下,大面積的商品住房成交肯定不濟。”廣州知名房產專家韓世同判斷說,特別是144平方米以上的這些戶型,即使國家及地方政府進一步出臺有利于樓市的政策,也不會“關照”高檔房,因為中央的政策是鼓勵自住型消費需求,所以這類房型11月份以后肯定會受到沖擊。

　　-釋疑

　　現在買房能否免契稅?

　　昨日上午,記者探訪廣州市交易登記中心,工作人員告訴記者,近期前來辦理房地產交易登記業務的市民并沒有因為新政的出臺而明顯增加。

　　11月1日之前簽的合同,等到11月1日或之后再交錢是否能享受國家的減免契稅等優惠政策?交易中心財稅征收窗口的工作人員表示,“目前具體文件還沒有下來,因此一切業務還照之前的政策辦理”,相關情況目前還不太清楚。

　　對此,一些現在等待辦證的不少市民也是一頭霧水,不知道享受到政策的節點到底是以簽訂的合同日期為主還是以國家頒布實施的日期為主。

　　-預測

　　房價明年春節見底?

　　廣州市維森置業總經理張維倫說,此次救市新政的出臺短時間內并不會刺激成交量的大幅回升,但是對樓市而言是長期的利好信號。作為政府投石問路的開路兵,新政如果不能挽救樓市大勢,那么會有更多配套政策出來,如營業稅年限調整、二次房貸松綁等,可能會依據市場情況有所調整。

　　他分析說,根據中國房地產十年發展周期規律,1988年到1998年、1998年到2008年,這兩個階段里中國樓市作上升到回落的拋物線變化,而從2008到2018,樓市將經歷第三次拋物線變化。對此,他作出預測,目前廣州房價均價到了9000多元/平方米,明年春節廣州房價將會見底,跌至8000多元/平方米,屆時將會是投資者入場抄底的時期,明年年中廣州房價逐步企穩,隨后進入一個新的上漲周期。

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