房市新政出臺尚未滿月，時間已逼近歲末年關(guān)，房企面臨更大的財務(wù)支出與業(yè)績壓力。此前許多人還篤定北京高端住宅將因“稀缺性”逆市而動，如今卻不可避免地受到了大盤下行的沖擊。樓市觸底在即，如何把握最佳購房時機，成為觀望人群最現(xiàn)實的問題。

　　“富力城A區(qū)的房子，單價15000元，房東甩賣，有沒有興趣了解一下？”

　　11月6日晚，北京東三環(huán)邊一條中介門店扎堆的街道上，一位美聯(lián)經(jīng)紀(jì)人不厭其煩地對每一位路人重復(fù)說道。這樣的低價在一個月之前是無法想像的。但如今，他手上甚至有一套三環(huán)邊的時間國際小區(qū)的房子，單價跌到了12000元。

　　“原本價格堅挺的CBD板塊短期內(nèi)出現(xiàn)房價急跌，可見北京樓市即將觸底的信號已經(jīng)非常明顯。”11月7日，王晨開始在MSN上鼓勵朋友“逢低購房”。作為北京戴德梁行策略發(fā)展顧問部董事，他甚至在考慮自己的置業(yè)計劃了。

　　“我現(xiàn)在比較樂觀，因為我已經(jīng)看到了底在哪里。看不到底才是最恐怖的。”王晨接著對他的客戶說道。

　　紙面上的數(shù)據(jù)在繼續(xù)支撐著王晨的觀點。他電腦邊放著公司對北京樓市第三季度的調(diào)研報告，高端住宅的租售價格增長開始放緩。另一家國際房地產(chǎn)顧問公司——仲量聯(lián)行的報告顯示，第三季度北京高檔住宅均價環(huán)比下降5.5%——這是近2年來首次出現(xiàn)的下挫曲線。而這些數(shù)據(jù)還僅僅是針對市場報價的統(tǒng)計。

　　未來半年低位運行

　　“Obama Begins Building Team。”11月6日，老張的電腦屏幕上赫然顯示著華爾街日報網(wǎng)站上的大字標(biāo)題。作為北京某地產(chǎn)公司的副總經(jīng)理，他現(xiàn)在更為關(guān)心大洋彼岸的政治動向。

　　“新總統(tǒng)會制定新的經(jīng)濟計劃，特別是與中國的貿(mào)易方面，將成為我制定明年營銷方案的參考依據(jù)。”老張說。今年6月，他為公司在朝陽區(qū)的某公寓項目制定了一份更為保守的營銷計劃，但9月份華爾街的一系列震蕩完全打亂了計劃的節(jié)奏。

　　在過去十年里，從來沒有哪天像現(xiàn)在這樣談樓市必談宏觀經(jīng)濟。在許多業(yè)內(nèi)論壇上，“懂地產(chǎn)不一定懂宏觀經(jīng)濟，懂宏觀經(jīng)濟不一定懂地產(chǎn)”甚至成為口水戰(zhàn)中辯駁的論據(jù)之一。

　　老張的朋友，北京聯(lián)達四方總經(jīng)理楊少鋒便是一位“著眼宏觀”的地產(chǎn)人。他告誡老張，當(dāng)前樓市已經(jīng)不是簡單地穩(wěn)定市場信心的問題，而是身處我國整體經(jīng)濟甚至全球經(jīng)濟進入下行通道的大環(huán)境里。“我就不信房地產(chǎn)市場可以獨善其身，跑贏大市。”

　　當(dāng)然，也有因為看宏觀基本面而樂觀起來的，至少王晨就是這樣。在他看來，當(dāng)前房市新政更加印證了房地產(chǎn)市場與我國宏觀經(jīng)濟的“親密關(guān)系”。“農(nóng)村市場短期內(nèi)難以啟動，如果國家要在未來2年保持經(jīng)濟增長，就必然會加大基礎(chǔ)設(shè)施投資這一塊。城市化的進程不減慢，房地產(chǎn)價值不會跌到哪里去。”

　　而近期傳出的北京經(jīng)濟刺激方案佐證著王晨的“基本面”。據(jù)媒體報道，為保證今年GDP增速不低于10%，北京將提速新一輪大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其中今年9月后啟動的順義、通州、亦莊三大新城建設(shè)預(yù)計投資近2000億元。

　　“我們相信政府可以利用財政擴張維持宏觀經(jīng)濟增長，但問題是，即便保守假設(shè)還需要半年時間，那么是不是所有開發(fā)商都能撐到那個時候？”在楊少鋒看來，北京樓市見底已經(jīng)是勢不可擋，未來半年將持續(xù)在低位運行直到整體經(jīng)濟的回暖。

　　新政力度仍嫌不夠

　　利好的消息當(dāng)然也有。至少，新政的出臺給了“救市論”更多的憧憬空間。

　　11月4日，新政正式實施的第一個工作日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，該日住宅期房簽約總量為817套，環(huán)比上漲52%。

　　“繁榮的只是表面。如果扣除其中保障性住房622套，實際上商品房銷售量并沒有增加。”北京中原總經(jīng)理李文杰表示：“樓市的觀望氣氛實際并未改變，購房者關(guān)注的仍是自己的資產(chǎn)是否會因為價格下跌而縮水。”

　　事實上，由于新政中如“改善型住房”等條款尚未明晰，某種程度上反而加劇了當(dāng)前的觀望氛圍。在國貿(mào)寫字樓里上班的趙偉表示：“以前是只等房價下跌，現(xiàn)在是既等價跌又等優(yōu)惠政策，越來越捉摸不透政策出臺的套路了。”

　　新政出臺前，趙偉報名參加了深圳萬人購房團發(fā)起人鄒濤進京成立的北京團購平臺。在他看來，一套100萬元的房子即便減免契稅也才省出1萬元，“根本不如每平方米降個千把塊錢來得痛快”。

　　“北京團購的報名人數(shù)并沒有因為新政的出臺而增加。”鄒濤說。顯然，這個直指中低價位購房需求的團購平臺，對新政的效應(yīng)更具檢驗力。對于那些高價位的購房需求而言，稅費減免的吸引力更加有限。

　　“北京的購房者對于房價下跌的預(yù)期早已形成，即便降低了稅費和利率，市場房價與人們的期望值仍然存在較大差距。”北京世邦魏理仕住宅項目營銷部副董事高峰說。

　　在開發(fā)商看來，新政顯然還不夠“解渴”。10月31日，在由陽光100舉辦的中國新興城市發(fā)展與房地產(chǎn)(東營)高峰論壇上，與會開發(fā)商普遍認為：“中國房地產(chǎn)市場若要走出危機，還需要更多的政策支持。”

　　而自稱“社會公益活動家”鄒濤顯然有著不同的意見。他認為，目前最關(guān)鍵的是把房價一步降到位，其他措施都無法刺激交易量。“政府該做的都已經(jīng)做了，輪到開發(fā)商做出實質(zhì)性表現(xiàn)了。”

　　但開發(fā)商并不是公益活動家，他們?nèi)孕枰獮槠髽I(yè)的發(fā)展尋找更好的出路。

　　“底”究竟在哪里？

　　不僅是開發(fā)商缺錢，購房者同樣缺錢。這對劉洋來說感同身受。

　　劉洋是我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司區(qū)總監(jiān)，他至今還清楚地記得2005年年中，一位山西煤老板以總價240萬元買下了碧水云天一套200平方米的房子，“他的大奔后備箱里全是現(xiàn)金”。

　　然而今年，出手闊綽的煤、礦老板少了很多。看新聞劉洋才知道，政府又在嚴(yán)查小煤窯，能源業(yè)也不景氣。“樓市幾乎是對宏觀環(huán)境最敏感的市場。”

　　“如果說8月份我們討論的是如何恢復(fù)市場信心，那么現(xiàn)在要擔(dān)心的是市場上到底還有多少購買力。”楊少鋒說。作為福建人，多年來他身邊一直有批同鄉(xiāng)隨他入京“淘”房。這些人或是海運公司老板，或是出口貿(mào)易商，如今卻很少北上。流傳的說法是，他們正“窩在家里補棉襖過冬”。

　　“出口貿(mào)易的萎縮，導(dǎo)致這些人的主業(yè)都在虧損，甚至在忙著償還拆解的民間貸款。”楊少鋒認為，“剛性需求”往往是購買力相對不足的購房者，但這批人目前只會選擇繼續(xù)觀望；而那些強勁的購買力，卻是近年來活躍于股市的投資客和民企老板，這一年中他們“受傷”最重。

　　“還有更糟糕的情況嗎？”如今，老張每次見到楊少鋒都會這樣問。而近期幾乎所有站出來說話的主流經(jīng)濟學(xué)家，都認為未來中國的宏觀經(jīng)濟會繼續(xù)下行。老張知道，這意味著每個人的財富都可能繼續(xù)縮水。

　　不過確實有人相信，當(dāng)前正是重新投資置業(yè)的好時機。王晨勸告一位曾經(jīng)“重倉”中國鋁業(yè)的朋友：如果大家的資產(chǎn)價格都在縮水，那么就要考慮怎么縮水少一點，“至少房子要比K線圖有安全感吧”。

　　“大家都在熬，總覺得撐過這段時間就是春天，但冬天有多長誰也說不好。”如今老張給樓盤定價的規(guī)則是：砍掉軟成本，“但如果觸及硬成本誰都不敢輕舉妄動”。“相當(dāng)于過去你做樓盤更用心，比別人多熬了10個夜，現(xiàn)在這些夜都白熬了。”

　　老張也在期待市場回暖反彈的一天，但他明白前提是先要“觸底”。事實上，對于那些仍然持有資金的置業(yè)者而言，誰說現(xiàn)在不是抄底的好時機呢？

　　那么，底在哪里？

　　“房價回調(diào)到2007年年初就是底。”王晨說。他亦承認2007年是非常態(tài)的一年，價格的回調(diào)是市場的必然。但是，如果房價跌回2006年甚至以前，必然會威脅到更多的實體經(jīng)濟和金融機構(gòu)，“政府不會放任不理”。

　　“購買力和需求永遠是相對的，只要價格降到了一定程度。”賈海兵作為鄒濤在北京的首席聯(lián)絡(luò)官，近期收到開發(fā)商傳來的資料越來越多，僅是11月6日他便應(yīng)邀到8個樓盤看房。“現(xiàn)在比的就是誰更有耐力。”賈說。(中國房地產(chǎn)報 盧丹 方帥 魏洪磊 吳雅卿)