房市新政出臺尚未滿月，時間已逼近歲末年關，房企面臨更大的財務支出與業績壓力。此前許多人還篤定北京高端住宅將因“稀缺性”逆市而動，如今卻不可避免地受到了大盤下行的沖擊。樓市觸底在即，如何把握最佳購房時機，成為觀望人群最現實的問題。

　　“富力城A區的房子，單價15000元，房東甩賣，有沒有興趣了解一下？”

　　11月6日晚，北京東三環邊一條中介門店扎堆的街道上，一位美聯經紀人不厭其煩地對每一位路人重復說道。這樣的低價在一個月之前是無法想像的。但如今，他手上甚至有一套三環邊的時間國際小區的房子，單價跌到了12000元。

　　“原本價格堅挺的CBD板塊短期內出現房價急跌，可見北京樓市即將觸底的信號已經非常明顯。”11月7日，王晨開始在MSN上鼓勵朋友“逢低購房”。作為北京戴德梁行策略發展顧問部董事，他甚至在考慮自己的置業計劃了。

　　“我現在比較樂觀，因為我已經看到了底在哪里。看不到底才是最恐怖的。”王晨接著對他的客戶說道。

　　紙面上的數據在繼續支撐著王晨的觀點。他電腦邊放著公司對北京樓市第三季度的調研報告，高端住宅的租售價格增長開始放緩。另一家國際房地產顧問公司——仲量聯行的報告顯示，第三季度北京高檔住宅均價環比下降5.5%——這是近2年來首次出現的下挫曲線。而這些數據還僅僅是針對市場報價的統計。

　　未來半年低位運行

　　“Obama Begins Building Team。”11月6日，老張的電腦屏幕上赫然顯示著華爾街日報網站上的大字標題。作為北京某地產公司的副總經理，他現在更為關心大洋彼岸的政治動向。

　　“新總統會制定新的經濟計劃，特別是與中國的貿易方面，將成為我制定明年營銷方案的參考依據。”老張說。今年6月，他為公司在朝陽區的某公寓項目制定了一份更為保守的營銷計劃，但9月份華爾街的一系列震蕩完全打亂了計劃的節奏。

　　在過去十年里，從來沒有哪天像現在這樣談樓市必談宏觀經濟。在許多業內論壇上，“懂地產不一定懂宏觀經濟，懂宏觀經濟不一定懂地產”甚至成為口水戰中辯駁的論據之一。

　　老張的朋友，北京聯達四方總經理楊少鋒便是一位“著眼宏觀”的地產人。他告誡老張，當前樓市已經不是簡單地穩定市場信心的問題，而是身處我國整體經濟甚至全球經濟進入下行通道的大環境里。“我就不信房地產市場可以獨善其身，跑贏大市。”

　　當然，也有因為看宏觀基本面而樂觀起來的，至少王晨就是這樣。在他看來，當前房市新政更加印證了房地產市場與我國宏觀經濟的“親密關系”。“農村市場短期內難以啟動，如果國家要在未來2年保持經濟增長，就必然會加大基礎設施投資這一塊。城市化的進程不減慢，房地產價值不會跌到哪里去。”

　　而近期傳出的北京經濟刺激方案佐證著王晨的“基本面”。據媒體報道，為保證今年GDP增速不低于10%，北京將提速新一輪大規模基礎設施建設，其中今年9月后啟動的順義、通州、亦莊三大新城建設預計投資近2000億元。

　　“我們相信政府可以利用財政擴張維持宏觀經濟增長，但問題是，即便保守假設還需要半年時間，那么是不是所有開發商都能撐到那個時候？”在楊少鋒看來，北京樓市見底已經是勢不可擋，未來半年將持續在低位運行直到整體經濟的回暖。

　　新政力度仍嫌不夠

　　利好的消息當然也有。至少，新政的出臺給了“救市論”更多的憧憬空間。

　　11月4日，新政正式實施的第一個工作日，北京市房地產交易管理網顯示，該日住宅期房簽約總量為817套，環比上漲52%。

　　“繁榮的只是表面。如果扣除其中保障性住房622套，實際上商品房銷售量并沒有增加。”北京中原總經理李文杰表示：“樓市的觀望氣氛實際并未改變，購房者關注的仍是自己的資產是否會因為價格下跌而縮水。”

　　事實上，由于新政中如“改善型住房”等條款尚未明晰，某種程度上反而加劇了當前的觀望氛圍。在國貿寫字樓里上班的趙偉表示：“以前是只等房價下跌，現在是既等價跌又等優惠政策，越來越捉摸不透政策出臺的套路了。”

　　新政出臺前，趙偉報名參加了深圳萬人購房團發起人鄒濤進京成立的北京團購平臺。在他看來，一套100萬元的房子即便減免契稅也才省出1萬元，“根本不如每平方米降個千把塊錢來得痛快”。

　　“北京團購的報名人數并沒有因為新政的出臺而增加。”鄒濤說。顯然，這個直指中低價位購房需求的團購平臺，對新政的效應更具檢驗力。對于那些高價位的購房需求而言，稅費減免的吸引力更加有限。

　　“北京的購房者對于房價下跌的預期早已形成，即便降低了稅費和利率，市場房價與人們的期望值仍然存在較大差距。”北京世邦魏理仕住宅項目營銷部副董事高峰說。

　　在開發商看來，新政顯然還不夠“解渴”。10月31日，在由陽光100舉辦的中國新興城市發展與房地產(東營)高峰論壇上，與會開發商普遍認為：“中國房地產市場若要走出危機，還需要更多的政策支持。”

　　而自稱“社會公益活動家”鄒濤顯然有著不同的意見。他認為，目前最關鍵的是把房價一步降到位，其他措施都無法刺激交易量。“政府該做的都已經做了，輪到開發商做出實質性表現了。”

　　但開發商并不是公益活動家，他們仍需要為企業的發展尋找更好的出路。

　　“底”究竟在哪里？

　　不僅是開發商缺錢，購房者同樣缺錢。這對劉洋來說感同身受。

　　劉洋是我愛我家房地產經紀有限公司區總監，他至今還清楚地記得2005年年中，一位山西煤老板以總價240萬元買下了碧水云天一套200平方米的房子，“他的大奔后備箱里全是現金”。

　　然而今年，出手闊綽的煤、礦老板少了很多。看新聞劉洋才知道，政府又在嚴查小煤窯，能源業也不景氣。“樓市幾乎是對宏觀環境最敏感的市場。”

　　“如果說8月份我們討論的是如何恢復市場信心，那么現在要擔心的是市場上到底還有多少購買力。”楊少鋒說。作為福建人，多年來他身邊一直有批同鄉隨他入京“淘”房。這些人或是海運公司老板，或是出口貿易商，如今卻很少北上。流傳的說法是，他們正“窩在家里補棉襖過冬”。

　　“出口貿易的萎縮，導致這些人的主業都在虧損，甚至在忙著償還拆解的民間貸款。”楊少鋒認為，“剛性需求”往往是購買力相對不足的購房者，但這批人目前只會選擇繼續觀望；而那些強勁的購買力，卻是近年來活躍于股市的投資客和民企老板，這一年中他們“受傷”最重。

　　“還有更糟糕的情況嗎？”如今，老張每次見到楊少鋒都會這樣問。而近期幾乎所有站出來說話的主流經濟學家，都認為未來中國的宏觀經濟會繼續下行。老張知道，這意味著每個人的財富都可能繼續縮水。

　　不過確實有人相信，當前正是重新投資置業的好時機。王晨勸告一位曾經“重倉”中國鋁業的朋友：如果大家的資產價格都在縮水，那么就要考慮怎么縮水少一點，“至少房子要比K線圖有安全感吧”。

　　“大家都在熬，總覺得撐過這段時間就是春天，但冬天有多長誰也說不好。”如今老張給樓盤定價的規則是：砍掉軟成本，“但如果觸及硬成本誰都不敢輕舉妄動”。“相當于過去你做樓盤更用心，比別人多熬了10個夜，現在這些夜都白熬了。”

　　老張也在期待市場回暖反彈的一天，但他明白前提是先要“觸底”。事實上，對于那些仍然持有資金的置業者而言，誰說現在不是抄底的好時機呢？

　　那么，底在哪里？

　　“房價回調到2007年年初就是底。”王晨說。他亦承認2007年是非常態的一年，價格的回調是市場的必然。但是，如果房價跌回2006年甚至以前，必然會威脅到更多的實體經濟和金融機構，“政府不會放任不理”。

　　“購買力和需求永遠是相對的，只要價格降到了一定程度。”賈海兵作為鄒濤在北京的首席聯絡官，近期收到開發商傳來的資料越來越多，僅是11月6日他便應邀到8個樓盤看房。“現在比的就是誰更有耐力。”賈說。(中國房地產報 盧丹 方帥 魏洪磊 吳雅卿)