廣州樓市進入2008年最后一輪沖刺。記者走訪廣州樓市發現,目前各大發展商推盤熱情高漲,預計年底前廣州樓市將至少有兩萬套貨量供應,將形成今年國慶后的一大供應高潮。不少房地產專家表示,廣州樓市階段性“供大于求”已經呈現,預料年底價格還會進一步回調。

　　●焦點1房價還會繼續降嗎?

　　專家:階段性“供大于求”加大樓市下行風險

　　據經緯地產統計數據顯示,近期新獲預售證的商品房數量呈明顯的上升趨勢,新獲證的預售總套數高達3042套。而“十一”黃金周前后新獲得預售證的樓盤預售總套數已近萬套,這些新貨都將在11—12月上市,加上之前的存量。預計年底前,廣州樓市還將至少有兩萬套貨量供應,將形成今年國慶后的一大供應高潮。

　　對此,廣東省房協理事、廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示,階段性“供大于求”已經呈現,預計未來2年都將是“供大于求”的局面。在需求無法擴大時,供應量再大幅增加,將會加大樓市下行的風險。

　　“今年1—9月,廣州商品房的供應量為600萬平方米,成交量則為415萬平方米,供大于求的情況早就出現了,如果樓市不是朝著買方市場轉變,房價也不可能降得這么快。”合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江說,除了供求因素外,政策因素以及開發商的資金壓力等多種因素的變化,都影響房價是否繼續下降。

　　他表示,廣州供大于求的狀況不可能一直持續下去,畢竟政府已經拿出了很多措施來刺激樓市,如國務院就出臺十項措施。“這樣,開發商的資金壓力會得到緩解,對樓市會有積極作用。”黎文江說,廣州樓市在接下來兩年應該會有所好轉。

　　房地產專家韓世同則表示,目前市場供大于求,需求萎縮較大,預測今年全年成交量會在600萬平方米左右,相比前兩年的900萬平方米,會萎縮1/3左右。他強調,“現在的樓市基本是買方市場,但一旦樓價降到合適的程度,市民便會踴躍出手,供大于求的狀況也會改變。”

　　●焦點2房價半年內見底?

　　專家:開發商不如一步降到位

　　今年,各大房企年度任務缺口巨大,年底前沖任務壓力更大。不少開發商特別是上市房企為沖刺年度任務額,從本月起開始拼命加大推貨力度,促銷規模和促銷力度也空前提高:8.8折、7折等新盤的優惠額度屢見不鮮,附送的裝修標準動輒兩三千元/平方米,有的豪華樓盤甚至攀高到五六千元/平方米；清尾貨的樓盤則流行“一口價”,有的甚至還打出比鄰近限價房還便宜的“成本價”,還附送有多種置業大禮等。

　　業內人士稱,由上市房企引領的這一輪推盤促銷高峰,有望形成廣州市場新一輪降價風潮,估計房價會在半年內見底。

　　“很難估算房價會在什么時間見底,誰也不知道樓價的底究竟在哪。”韓世同表示,盡管樓價一直在平穩下滑,但跌到6000多/平方米的水平不太可能。開發商與其被動地跟著買方走,不如主動出擊,一步降到位。如果慢慢降,市民都會持幣觀望；大幅度降價,則會給市民驚喜,還能迅速贏得現金流,形成良性循環。

　　“樓價不會漲,而是保持平穩下行的趨勢。”黎文江說,目前外圍區域的樓價已經接近底部了,如花都的均價降到4000多元/平方米,回歸到去年“五一”的房價水平,“再降的余地已經不大”。他表示:“現在關鍵是許多投資型買家的資金被套在股市里,影響了整個樓市的成交量。只要股市一好轉,樓市就會進入量價齊升的階段。”

　　●焦點3中小戶型解凍樓市?

　　專家:救市新政未落地,回暖有待觀望

　　中央救市新政出臺后,廣州中小戶型人氣回升。借著新政東風,年底廣州樓市中小戶型供應量大增。其中,一些全新樓盤都以單身公寓和一房、兩房的中小戶型為主打。而廣州雅居樂“一尺山居”、瑜翠園、碧桂園鳳凰城等近期新貨供應充足的樓盤,也有不少90平方米以下的兩房和小三房戶型上市,而且價格甚至還有“三四字頭”。

　　豐富的供應量,加上新政在首付、貸款利率等方面的利好以及發展商的促銷優惠,中小戶型能否借機熱銷,一掃樓市觀望情緒,促進樓市回暖?中原地產廣東項目部總經理黃韜表示,目前救市新政尚未落地,市場觀望情緒仍然濃厚,而且一些中小戶型所在區域房價尚有調整空間,因此中小戶型大批上市,并不能馬上促進市場回暖。

　　業內人士認為,由于首次置業者還可購買限價房、二手房,中小戶型大批上市并不能使樓市有起色。(記者鄭佳欣　見習記者胡良光)