“今年土地成交價格逐步回歸到2006年底的水平。”廣州市國土房管局新聞發言人昨日在接受媒體采訪時表示,廣州今年的商品住宅用地最低供應量從2.5平方公里下調到1.8平方公里,部分用地將放在明年適當時候出讓。未來一個多月內,廣州市將進入住宅推地高峰期,將出讓160多萬平方米的住宅用地。

　　保持住宅用地供應避免樓市供求失衡

　　去年,廣州土地市場持續“高燒”,頻頻拍出“地王”。相關數據顯示,去年1月至9月11日,廣州全市十區商品住宅用地成交總價139.55億元,平均樓面地價5176元/平方米,同比上漲49%。

　　廣州市國土房管局新聞發言人介紹,相比去年,今年廣州樓市發生了較大變化,投資和消費都明顯降溫。為適應市場運行情況的這種變化,今年廣州商品住宅用地供應策略和思路也有所調整,根據市場供求關系的變化控制了商品住房用地的投放規模,供地計劃從4平方公里調整為2.5平方公里,暫停了限價房用地供應。同時,調整供地結構,加大商服用地供應,激勵和吸引投資商業地產,促進廣州現代服務業發展。

　　他表示,廣州還科學預測自住型剛性住房需求,保持商品住房用地一定量的穩定供應,避免因為商品住房用地供應量驟多驟少影響未來住房供求關系的平衡。

　　去年土地價格有“泡沫”

　　今年以來,廣州土地市場冷風吹,地價開始下調。上周五出讓的蘿崗中心區北部一幅地塊,出讓起價從原先的6.6億元下降為5.2億元。

　　對于今年廣州商品住宅用地的成交地價下調,廣州市國土房管局新聞發言人表示,這是投資回歸理性的積極表征。他表示,今年土地成交價格逐步回歸到2006年底的水平,除個別地塊外拍賣成交價都是圍繞底價正常幅度內上浮,部分地塊以底價成交。

　　他解釋說,一般情況下,理性的土地拍賣價格應該是圍繞出讓底價在一定幅度內上浮。而去年第二三季度,尤其是三季度,廣州土地市場出現了一些非理性、盲目樂觀的情況,出現了高出底價1倍甚至數倍成交的情況,“也就是常說的溢價率達到1倍或數倍”。溢價率像股市的市盈率一樣,是監測和評估土地市場風險的重要指標之一,溢價率過高說明市場投資預期過于樂觀、對房價的預期明顯超出經濟社會和居民收入的實際增長情況,市場泡沫風險較為嚴重。因此,去年的土地價格尤其是“地王”價格是不具有理性的參考和對比價值的。

　　他指出,廣州市土地市場投資開始趨于正常和理性,投資者對市場未來預期與評估專家的預測判斷趨于一致。在當前國際金融環境不斷惡化的情況下,投資者普遍接納廣州市投放的土地,最近推出的4宗用地全部順利成交,這說明投資者對廣州投資前景和房地產市場的充分認可和充滿信心。

　　對應中央新政調整出讓計劃

　　今年,廣州樓市低迷,加上開發商資金鏈緊張,廣州明顯放慢了供地節奏。至10月底,廣州今年出讓住宅用地不到70萬平方米,距離今年至少推出2.5平方公里的住宅用地目標相差甚遠。最近,廣州卻開始一反之前的做法,大量開閘放地,未來一個多月內有近160萬平方米的土地入市。

　　對此,廣州市國土房管局新聞發言人表示,今年廣州房地產市場的變化情況較為復雜,從年初的成交大量萎縮,到逐步復蘇,再從6月開始基本恢復到正常水平。對此,今年前三季度廣州投放土地較為謹慎,更多地將注意力放在密切監測和評判市場動態上。

　　他表示,中央房產新政出臺后,宏觀調控刺激消費、拉動內需以提振經濟導向已經明確,這時候廣州推出一批有投資意向者的土地,旨在增強市場的投資和消費信心,表明政府維護房地產市場健康、穩定發展的態度。

　　該發言人透露,近期,國家頒布房地產宏觀調控的新政策,結合廣州實際,廣州市國土房管局正在密切關注和評估市場變化,并合理地調整今年的商品住宅用地出讓計劃,將部分用地放在明年適當時候出讓,計劃今年商品住宅用地的供應總量在1.8平方公里左右。

　　專家說法��

　　通過土地供應調控樓市

　　廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示,房地產項目開發具有周期性,一般高層項目開發要2—5年左右,政府完全可以通過土地供應這個水龍頭來調控市場。

　　下月廣州土地出讓將掀起高峰,僅下月2日就將推出8幅地塊、49萬平方米住宅用地。對此,趙卓文分析指出,多年來,地方政府習慣了擴張性的財政支出。在地方稅收年年創新高的支持下,地方政府的“大手筆”開支一項接一項。從2008年下半年開始,由于經濟形勢發生變化,稅收增幅銳減,財政收入相應減少,不少地方政府開始捉襟見肘。“賣地”如果是地方政府被迫采取的權宜之計,則可能成為樓市的“毒藥”。