近期，我們走訪了中國開發(fā)商策略聯(lián)盟、上海易居研究院和中國房地產(chǎn)測評中心等單位，對我國未來房地產(chǎn)走勢和房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟間的互動關(guān)系，進行了多方交流。根據(jù)調(diào)研結(jié)果和我們的研究，對房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展和對國民經(jīng)濟影響，有如下幾點判斷：

　　行業(yè)總體上的調(diào)整不可避免

　　從房地產(chǎn)開發(fā)的角度，房地產(chǎn)行業(yè)具有高杠桿的特點，財務(wù)風(fēng)險控制在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中占有重要地位。受宏觀經(jīng)濟緊縮的影響，即使當前房地產(chǎn)市場中投機需求比例不高，未來銷售的放緩，由此導(dǎo)致的企業(yè)現(xiàn)金流緊張，也會迫使企業(yè)降價保量。從房地產(chǎn)施工和竣工情況看，近幾年來開發(fā)商上馬項目較多，當前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在建工程不斷積累，在建工程的增多意味著整個行業(yè)的現(xiàn)金流壓力空前加大，未來流動性減少對行業(yè)的影響度提高。

　　受流動性膨脹的影響，2007年樓市價格開始蔓延到土地領(lǐng)域，土地價格上漲速度加快。在地價加速上升的時期，開發(fā)商反而加快了拿地速度。開發(fā)商手中囤積的高價土地空前增多，開發(fā)所需的現(xiàn)金流需求也空前增加。

　　2007年下半年，企業(yè)高價拿地情況較多，一些進入行業(yè)較晚、資產(chǎn)積累不夠、實力較弱的企業(yè)面臨被淘汰的危險。土地儲備成本過高導(dǎo)致的流動性風(fēng)險是主要的風(fēng)險，很多企業(yè)倒閉是“撐死”的。

　　從監(jiān)管的角度，自從成立了土地監(jiān)察制度后，對土地閑置的管理已不在走過場，因此2007年高地價對開發(fā)商的成本壓力是真實存在的。房地產(chǎn)價格調(diào)整的主要壓力，并非來自于二級市場上的流動性壓力，而在于行業(yè)高杠桿帶來的財務(wù)風(fēng)險。

　　土地成本是“房價加速器”的關(guān)鍵

　　房產(chǎn)價格定價機制主要為成本加成定價，即土地成本決定的，即“樓面地價+建安成本+開發(fā)利潤”，后兩者是基本固定的。因此，很大程度上受政府影響的土地成本，決定了房地產(chǎn)的價格。當前房價虛高政府有很大責(zé)任。“房價加速器”機理主要在于市場的類比效應(yīng)：政府逐步推出地塊，后推出土地價格決定的房產(chǎn)價格決定了市場上存量房產(chǎn)的二級市場價格；在當前宏觀緊縮情況下，土地價格下滑又給了市場一個明確的房價下滑信號。地價下降給了市場樓價下滑的強烈預(yù)期，因此現(xiàn)有救市措施成效有待觀察。當前，全國地價下降幅度平均已達35%。

　　兩類公司將度過難關(guān)

　　面對行業(yè)“冬天”，有兩類公司將度過冬天。第一類，以萬科為代表的“作為”類公司。這類公司是行業(yè)內(nèi)經(jīng)營模式的探索者，普遍實行“精細化”經(jīng)營，如萬科還把房地產(chǎn)業(yè)做成了一個“制造業(yè)”，以求做到快速開發(fā)、標準化開發(fā)。這類公司將依靠成本節(jié)約渡過難關(guān)。另一類是“不作為”的公司，比如很多的大型國有開發(fā)企業(yè)。這類公司依靠先期儲備的大量低成本土地，在近2年地價瘋漲時沒有做過多的積極進取，因此面對調(diào)整，未來的商業(yè)風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險都不會太大。除了以上兩類公司外，投機性過強、在地價瘋漲的前2年吃進過多土地的公司，實力弱又粗放經(jīng)營的公司，未來遭淘汰的可能性較大。(作者：胡月曉 上海證券首席宏觀分析師）