事實(shí)上,早在今年上半年,全國各地樓市一片低迷、政府“救市”與否爭論不休之際,河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)便向鄭州市政府、河南省政府力陳市場(chǎng)之危,吁請(qǐng)官方盡快“救市”。

　　期間,河南樓市則是“不斷惡化”。

　　河南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1月至9月,河南省商品房銷售面積和銷售額繼續(xù)下降。其中,商品住宅銷售面積1817.26萬平方米,同比下降13.7%;商品住宅銷售額為393.17億元,同比下降12.1%。截至9月末,全省空置商品住宅138.22萬平方米,同比增長39.2%。

　　“房地產(chǎn)業(yè)對(duì)鄭州市GDP的影響至少在2%,而房地產(chǎn)銷售的持續(xù)低迷已成為影響鄭州經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長的主導(dǎo)因素。”談及樓市困局引發(fā)的連鎖反應(yīng),鄭州市市長趙建才并不諱言,“房地產(chǎn)業(yè)的低迷已經(jīng)直接導(dǎo)致鋼材、水泥的滯銷、勞動(dòng)力過剩等情況的出現(xiàn)……”

　　“當(dāng)前,受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和消費(fèi)預(yù)期的影響,河南房地產(chǎn)市場(chǎng)持幣觀望氣氛濃厚,商品房銷售呈現(xiàn)加速下滑態(tài)勢(shì),而且已經(jīng)開始從大城市向中小城市和縣城傳導(dǎo)。”10月28日,出席“全省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行工作會(huì)議”的河南省建設(shè)廳廳長查敏更是“感同身受”。

　　河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)秘書長趙進(jìn)京在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)坦言,房產(chǎn)滯銷無疑將會(huì)導(dǎo)致部分房企資金鏈緊張,而其資金鏈如果斷裂,可能會(huì)引發(fā)一系列問題。諸如大批相關(guān)行業(yè)的工人失業(yè)、投機(jī)資本趁機(jī)流入等等。

　　與河南一樣,國內(nèi)其他省份的樓市交易亦出現(xiàn)持續(xù)低迷格局。市場(chǎng)行情一路下滑,今年9月中旬,央行終于決定降息。這一“救市”行動(dòng)隨之得到國家發(fā)改委的肯定。其后,從中央到地方,樓市“新政”不斷涌現(xiàn)。

　　以此為背景,河南省政府打響了救市“第一槍”。

　　新政有何“亮點(diǎn)”？

　　“與此前已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)規(guī)定不同的是,河南將出臺(tái)的房產(chǎn)新政鼓勵(lì)居民改善住房條件。”查敏廳長介紹說,河南計(jì)劃出臺(tái)規(guī)定,即對(duì)首套住房人均建筑面積未達(dá)到全省人均住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)、改善自身住房條件的購買者,購買第二套住房時(shí),將可以比照首套自住房有關(guān)政策執(zhí)行,希望以此鼓勵(lì)居民將現(xiàn)有的住房“以小換大”,實(shí)現(xiàn)住房的梯度消費(fèi)。

　　據(jù)悉,對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè),執(zhí)行土地、財(cái)政、稅收、信貸等方面的優(yōu)惠政策,免交城市基礎(chǔ)實(shí)施配套費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和勞保統(tǒng)籌等政府性基金。凡列入年度建設(shè)計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房項(xiàng)目,在辦理用地手續(xù)時(shí)可單列申報(bào),隨報(bào)隨批。

　　此外,為進(jìn)一步激活“二手房”市場(chǎng)規(guī)定,各省轄市可對(duì)“二手房”交易應(yīng)交納的營業(yè)稅和個(gè)人所得稅中地方所得部分予以補(bǔ)貼。

　　而鄭州市的“救市”新政,與其他城市相比,最大亮點(diǎn)就是大打“民生牌”。“17條”意見中有6條內(nèi)容與民生地產(chǎn)有關(guān),如針對(duì)中小套型、二手房和商業(yè)用房短期促銷等。

　　“鄭州市的17條政策,是比較全面的。”業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,與其他城市相比,鄭州的一些政策是獨(dú)特的,比如,“鼓勵(lì)企業(yè)重組與項(xiàng)目合作;按照先安置后開發(fā)的原則,加快城中村改造和舊城改造;加快消化存量商品住房,政府優(yōu)先購買市場(chǎng)上符合條件的已建或在建普通商品房,作為保障住房房源。”

　　11月3日,鄭州市房管局當(dāng)天的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,二手房交易共101套,比10月31日的47套二手房交易量多了1倍多,首套住房證明開出58份,咨詢的人數(shù)也明顯上升。

　　不過,《中國經(jīng)濟(jì)周刊》在采訪中發(fā)現(xiàn),對(duì)于“救市”之舉,相當(dāng)一部分市民反應(yīng)冷淡。

　　“按照現(xiàn)在的優(yōu)惠幅度,以買一套90平方米的普通住房,均價(jià)3927元/平方米算,總價(jià)為35.343萬元,而減免的契稅不過3534.3元。對(duì)35萬多元來說,3500多元錢不是個(gè)多大的誘惑。”盛諾金基金執(zhí)行董事馬世杰在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)分析,“另外,二手房交易稅費(fèi)等各項(xiàng)稅費(fèi)的減免,實(shí)際意義也不大。”

　　“政府出臺(tái)政策期待的是低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)交易量,而當(dāng)前最重要和急需解決的是恢復(fù)消費(fèi)者的信心,救市不會(huì)令跌勢(shì)有根本性改變。”馬世杰認(rèn)為,目前扭轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)的跡象不是非常明顯。“市場(chǎng)信心不是短期內(nèi)可以恢復(fù)的,受整體經(jīng)濟(jì)影響,可能還要持續(xù)一段時(shí)間。”

　　事實(shí)上,廈門、杭州、長沙等地新政實(shí)施后,樓市成交量并無明顯上升,也未能改變逐步縮量的頹勢(shì)。南京新政之后的成交量有所上升,但隨后又迅速下滑。而《中國經(jīng)濟(jì)周刊》在采訪中了解到,河南“救市”之舉的出臺(tái),也未能有效消減市民的持幣觀望情緒……

　　樓市,依然深陷在低迷的漩渦里。

　　救“信心”保增長？

　　“苦酒是開發(fā)商自己釀的。我最煩'救市’,尤其不能救開發(fā)商。”九鼎德盛投資顧問有限公司董事長張保盈在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)表示。

　　張保盈認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)目前遇到的問題,不能完全歸結(jié)于宏觀政策調(diào)控的結(jié)果,房地產(chǎn)開發(fā)商是應(yīng)負(fù)主要的責(zé)任,開發(fā)商的問題應(yīng)由市場(chǎng)去解決,所謂的“救市”應(yīng)更多地促進(jìn)開發(fā)商與購房者的交易量。

　　“房地產(chǎn)企業(yè)不能只靠政府'救市’,而是應(yīng)該靜下來思考怎么度過這個(gè)冬天。”在河南專門進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)銷的北京盛聯(lián)陽房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事、副總經(jīng)理丁品榕建言,“房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題,實(shí)際上在開發(fā)商自己身上,要檢討自己本身存在的問題,從內(nèi)部找原因,不要只從外部找原因。”

　　這位在河南房地產(chǎn)界頗有影響的職業(yè)經(jīng)理人坦言,原來房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品“高房價(jià)、低品質(zhì)”的居多,而現(xiàn)在“高品質(zhì)、低價(jià)位”已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)生死考驗(yàn)的關(guān)鍵。

　　丁品榕認(rèn)為,房企的關(guān)鍵問題是缺乏資金,但基于全球經(jīng)濟(jì)和中國經(jīng)濟(jì)目前的現(xiàn)狀,資金緊張的狀況不可能很快調(diào)整過來。而且今年或明年上半年,購房者的觀望氣氛濃厚還會(huì)持續(xù)增加。如果開發(fā)商降低成本,讓利于民,房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更快回暖。而在此過程中,部分房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉將成為“正常現(xiàn)象”。

　　“政府這樣做的目的是為了增加投資,拉動(dòng)內(nèi)需,預(yù)防國內(nèi)金融危機(jī)的發(fā)生,而不是為了單純的救樓市。”馬世杰分析,美國次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴席卷全球,使得世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了蕭條期。國內(nèi)投資、外貿(mào)出口均受到重大影響,增加內(nèi)需和國內(nèi)投資因此就成了提振國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的最佳方式。

　　就如何“救市”,張保盈則建言,政府應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)成本,出臺(tái)相應(yīng)的指導(dǎo)價(jià)格,抑制房地產(chǎn)利益集團(tuán)控制房價(jià)。同時(shí)加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度,通過建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房,拉低房價(jià)。此外,還應(yīng)通過銀行貸款政策信用體系的調(diào)節(jié),通過扶強(qiáng)去弱影響房地產(chǎn)企業(yè)的生態(tài)環(huán)境,最終促使該行業(yè)的健康發(fā)展。

　　“今年全國的商品房空置面積可能會(huì)達(dá)到1.5至2億平方米。要消化掉這些,即使中央政府采取救市措施,至少也需要兩年的時(shí)間。”河南省某知名房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)表現(xiàn)得有些悲觀,“不過,從宏觀經(jīng)濟(jì)層面來看,房地產(chǎn)業(yè)興衰反映雖然僅僅是一個(gè)側(cè)面,但它的行業(yè)關(guān)聯(lián)度較高,搞不好就會(huì)'唇亡齒寒’。”

　　“火已經(jīng)點(diǎn)著了,但還不夠溫暖。”對(duì)于政府“救市”,這位開發(fā)商充滿著期待。