“通州的商業地產就這兩年才開始發展,還處于剛起步的階段。”當被問及通州商業地產的發展情況時,順華集團總裁鄭武這樣告訴記者。

　　作為最早進入通州的外地開發商之一,在該區域又運作著2000多畝的大盤,打造一個集住宅、商業、辦公一體化的居住區一直是鄭武的理想,然而在此埋首八年之后,大體量的世紀星城確實已名聲在外,然而多次放出口風要打造大型Shopping Mall的消息卻遲遲沒有下文。

　　前兩年,通州也涌現出大量開發商“一擁而上”做商業的冒進之舉。在鄭武看來,從某種程度上來說如今通州商業地產發展的不景氣,就是前幾年“冒進的后果”。而在如今國際經濟發展普遍不景氣的大背景之下,似乎惟有依靠政策的外力才有可能將這一窘狀扭轉。

　　畢竟,通州已經睡得太久。

　　誰使它入睡

　　“這是一個新城發展的必經階段,無法避免。”在鄭武看來,對于一個原本是北京近郊的農業縣,短短幾年就能夠變身成如今的面目已實屬不易。

　　在京城房價高企的那幾年,相對便宜的價格,使得此地備受矚目,進行大規模住宅開發的風險極小,承接北京東擴任務的政策思路的支持,在短時間內完成了通州地區人氣聚集的第一步之后,自然而然走入商業地產開發的階段,于是問題出現了。

　　幾乎當地所有樓盤沿街住宅的一層和二層都被開發成商鋪,有的甚至占到了三層。并且該地區商業地產在2006年開始集中放量,業態單一,多是社區商鋪,單個個體體量較大,達到200甚至300平方米,而小區購買力難以支撐,由此造成商鋪空置率高和經營狀況不佳。大體量、同質化的低檔商鋪的集中供應使得市場很難消化,由此造成蕭瑟之感。

　　其實,對于做中高檔的商業,如大型商場、超市,通州也做過很多的努力,為此專門開辦過幾次大型的招商活動。

　　然而作為招商活動主角之一的鄭武卻這樣告訴記者,通過招商活動,確實有不少的大型、高檔商家表達了要進駐通州的強烈愿望,但最終大都以“拖不起”為由而沒有了下文。

　　“因為要等新城總規、詳規的批復,這些商家等不起,于是就先在其他地區開店了。”對此,鄭武顯得很是惋惜。

　　而在鄭武眼里,通州商業發展不力還有另外一個原因:原本通州的核心是新華大街一帶,但是作為老城區,這里的拆遷成本比較高,政府的財力又不夠,所以進度與發展現狀并不讓人滿意。

　　不過據業內人士分析,通州地區的開發商在開發商業方面的不專業亦是一重要原因,相對香港這些發達地區走的先招商后建設的道路,通州進行的多是“選址—建設—經營定位—招商—運營”的五步曲。由于開發商在規劃和建設時并沒有與商家進行溝通,使得業態與設計并不符合商家的需求,導致了很多知名的大型商業項目在通州找不到合適的商鋪。

　　“之前一些開發商在進行商業地產開發的時候做的盤子太大,不是分期開發、慢慢焐熱的做法,太急功近利了。一些開發商為此受到了損失,而在一定程度上導致了通州新城的商業現狀。”通州商務局局長王士杰曾這樣向記者表示。

　　些許的亮點

　　“雖然商業不發達,不過有個家樂福,全通州人都知道。”正準備去韓國留學的通州本地人果星告訴記者。

　　據說該店的利潤也是北京所有的家樂福之中最高的。當初開業當天,10萬人的客流量曾大大震驚了家樂福的高管與員工,他們在欣喜通州如此強大購買力的同時,亦堅定了其在北京繼續擴張的信心。

　　在一些人眼里,家樂福的成功,代表了家樂福商業模式的成功,進而可以看作是通州商業地產的成功。這一邏輯也逐漸演變成被外界詬病其商業落后之時的擋箭牌。細細考究,這樣的亮點有其必然性亦有其局限性,并不能全部代表通州未來商業發展的出路。

　　在相關業內人士看來,家樂福的成功只能看作中低檔日用品的勝利,處于商業的底端,并不涉及到消費文化。家樂福的一枝獨秀,在一定程度上掩蓋了通州中高檔商業業態缺乏的現實。

　　“中高檔的商品通州也有一些,但像服裝類多是一些打折過季的。要買到合適的東西,我們還是得去西單、王府井(600859,股吧)。”果星告訴記者。

　　并且家樂福對周邊商圈的帶動作用也并非立竿見影,距其不到200米的瑞都國際與藍調沙龍小區的商鋪,據統計出租率還不到50%。

　　若從家樂福的成功當中,開發商吸取的僅僅是此類物業可以盛行的經驗而一窩風跟進的話,通州的商業或許會陷入“社區商業”的魔咒中,而這與其“新城”的城市定位并不相符。

　　在專家看來,通州最缺乏的當是能夠引領消費風尚的高端商業群,然而在幾年前就曾提出要打造大型商圈、通過文化發展旅游進而提升商業品質的開發商如今卻已偃旗息鼓,似乎已失去了往日的豪情。

　　只待東風起

　　“我們在等待,時機到了就出手,不能盲目。”鄭武向記者表示。據其解釋,他們聲稱要打造的大型Shopping Mall項目,其實一直都在進行之中,因為政府 “奧運之后再加大新城建設”的計劃,所以該項目才一直沒有輕舉妄動,“估計明年會先行啟動20多萬平方米的體量”。

　　在鄭武看來,如今國際市場的不景氣也給通州發展商業蒙上了一層陰影:“很自然,經濟不景氣,收入會縮水,現在每個人都是死死地看著自己的錢袋子,并沒有原先那么敢消費了。”

　　除了消費者購買力受到了打擊,在其看來,眾多的大型商業機構在此輪浪潮之中亦受到損失,即使不至于傷筋動骨,但對于下一步的擴張一定會異常謹慎。

　　而對于通州的開發商來說,如今當務之急的是如何將樓盤賣出去以熬過寒冬,對于原來就不算擅長的商業地產開發并沒有太大的興趣。

　　不過這樣的現狀在鄭武看來,卻能夠保證通州商業的健康發展。“現在每個人都很理性了,下一步做開發的時候就不會像前幾年出現一窩蜂的狀況,而是會按計劃逐步培育商業氛圍。”

　　盡管此時北京市政府對新城建設投入了極大的關注,但對于諸多開發商來說,他們仍在等待政府做出實實在在的投入之后再決定自己的行為,而不單單是憑借一個“描繪藍圖的計劃”就輕舉妄動,在購房者觀望的同時,開發商們也在觀望。

　　“不過毫無疑問,通州發展商業的前景是非常好的,下一步的重頭一定是商業。通州對于北京來說是城市東擴,對于自身來說則是環渤海經濟圈的橋頭堡,我們對這個區域非常有信心。”鄭武最后這樣對記者表示。(沈斌）