●11月15日，全市當天467套的成交數被視為樓市“暖冬”的標志。上月底新政出臺以來，樓市成交提速明顯。

　　●成交放大，一方面與宏觀調控轉型、信心初步恢復有關，另一方面各大銀行信貸細則的落實，也促使市場在近期集中放量。

　　●不容忽視的是，開發商近期加快了降價步伐，中小戶型中低價位尤其吃香。

　　●如果說當前回暖僅為“技術型”，那么判斷市場是否根本好轉還需“持續性”。

　　話題緣起：

　　回暖了！回暖了？

　　一天成交467套，有如一顆“驚雷”在平淡的深圳樓市上掀起了波瀾。確切來說，這更像是一聲“春雷”，這不僅僅是今年內成交最高點，同時也創下有據可查的三年內成交的新高。事實上，從11月1日到15日的短短半個月內，深圳全市的成交總量與上個月持平，一手房共成交2977套，日均成交量198套，其中有4天的成交套數超過200套。暖流暗涌，暖意不絕。

　　回暖，一個看似簡單的關鍵詞讓深圳樓市“魂牽夢繞”一整年。自從去年“9.27”至今，“何時回暖”、“如何回暖”等等這樣的問題，一直困擾著樓市。如果按照成交量來判斷的話，半個月來成交量明顯增加，樓市回暖證據確鑿；然而按照樓市調整周期普遍為2～3年的規律，結合外部經濟環境對房地產影響尚未結束，此番“回暖”顯得中氣不足。

　　樓市回暖，試問暖意幾分？

　　市場特寫

　　深入解讀

　　寒冬當前誰家暖意最濃？

　　“對比之前幾期的產品確實便宜了不少。”金地梅隴鎮四期帶裝修均價8600元／平方米，起價低至6700元／平方米，讓受訪的這位年輕置業者慷慨解囊。在采訪眾多近期置業者時發現，價格依然是最為敏感的因素。

　　事實上，近來熱銷的航空新城1號、南光城市花園、金地梅隴鎮等，多為中小戶型，置業目標瞄準首次置業的年輕人，而且均價和總價都在一個相對較低的位置。航空新城1號5300元／平方米的均價、4980元／平方米的起價和最低10萬元一套的總價，都是寶安樓盤售價新低；南光城市花園一房帶裝修的均價為10500元／平方米左右，兩房、三房的均價也沒有超過14000元／平方米。

　　最新的中國城市房地產指數系統研究中指出，“隨著各大銀行的房貸細則陸續出臺，另外像南光城市花園和航空新城1號等小戶型住宅的入市，激發了首次置業者采取購房行動，使得本周成交量能持續上周的漲勢。”小戶熱銷，低價好賣，不難嗅出上月底的新政對市場的催化味道。

　　“首次置業同樣屬于剛性需求，而且近來政策風向也對這一群體有利。”一位項目營銷人員告訴記者，近半個月來，意向客戶明顯增加，而且首次置業比例不少，因此針對年輕消費者進行了不少的營銷活動，“目前看來這些營銷手段效果還不錯。”

　　小戶走俏，并不意味著大戶滯銷。根據國土局公布的銷售信息，以中大戶型為主的塘朗雅苑目前成交率超過了一半，一方面是7388元／平方米的起價和8800元／平方米的均價相對具有吸引力，另外“二房可變四房，三房可變五房”的大手筆贈送也“功不可沒”。正如某新盤“送露臺不如送主臥”的宣傳語一般，近期贈送面積做法越來越流行，從贈送露臺、凸窗、入戶花園，到現在贈送的面積直接可以做成房間。

　　如果說小戶型“熱衷”價格戰，那么中大戶型贈送面積無疑是“殺手锏”。“都是在提高性價比，吸引置業者。”有分析人士一語道破。

　　深入解讀

　　政策吹暖風信心始恢復

　　利率降了，首期低了，首次置業更有利了。簡單來說，這波樓市暖流與上月底新政息息相關。事實也證明，近期適合首次置業的小戶型最為好賣，然而更長遠來看，宏觀調控政策的轉型無疑在刺激房地產市場的消費信心。

　　“兩市宏觀調控政策明顯轉型。”有業內人士指出，之前股市和樓市多是以緊縮控制、防止投資泡沫為主，而以上月底新政為標志，4萬億元救市資金為落實，相信接下來對于“兩市”的調整將更側重于鼓勵和盤活。政策風向的陡然變化，市場很快就有了回應，深圳、上海等一線城市的樓市成交相繼放大，滬深股市也重現久違的“小陽春”，事實上這都與政策暖風勁吹、信心開始恢復有關。

　　雅頌傳播董事長秦剛告訴記者，中央政策的變化很容易被消費者以這種方式解讀：整體經濟將有好轉，“兩市”將得到恢復，加上開發商不失時機地加大降價促銷力度，那么一個相對的樓市心理“底部”得以逐漸呈現。不可否認的是，一年多來深圳樓市的集體低迷，也抑制了大量的剛性需求，因此當政策風向轉變，重拾信心為首任時，這些剛性需求自然涌向釋放渠道。

　　觀點論道

　　技術型回暖PK持續型放量

　　“通常調整期都是2～3年”，有觀點對目前的“回暖”表示出擔憂，有業內人士稱，按照經濟調整周期來看，市場還不值得完全樂觀，外部經濟環境對中國房地產的沖擊尚未結束，而且股市的疲軟也仍在拖樓市的“后退”，消費力始終受影響。

　　對于近期回暖，英聯國際董事長郭建波如是看待：經過一年多的回調，價格頗具吸引力；新政細則于本月落實，銀行信貸新規近期出臺，導致上個月成交延緩至今；年底促銷力度加大；而近期成交放大也是相對之前的低迷狀態而言，起點較低。“持續3個月到半年的放量，才能稱之為‘回暖’”郭建波強調，目前的暖意僅僅是“表面”，尚未深入“肌理”

　　“這是一次技術型的回暖，還無法過于樂觀。”地產研究人半求認為，市場真正回暖還需經受更漫長的考驗。

　　解碼暖冬“殺手锏”

　　招數一：裸降

　　降價自然熱銷，這一“真理”依然適用當前樓市。近期不少在售樓盤打出了比以往更優惠的價格，著實讓消費者眼前一亮。

　　案例：本月底入伙的皇御苑打出了“南向兩房90萬起，最后兩天團購優惠”的廣告；12月入伙的天居水木瀾山原均價為16500元／平方米，近期推出特價兩房，折后均價12800元／平方米。中城天邑也推出17000元／平方米的特價房；從三級市場獲知，星河丹堤部分剩余高層均價低至12000元～13000／平方米。

　　招數二：送房

　　“送露臺不如送主臥”絕非宣傳噱頭。從贈送露臺、凸窗、入戶花園，到現在贈送面積直接可以做成房間，“二房可變四房，三房可變五房”的大手筆贈送不斷刺激著消費者的眼球和錢包。

　　案例：南山某新盤均價1.2萬元／平方米，主力戶型是63平方米。這個63平方米的一房在贈送面積加以改造之后可以變成三房，開盤之后銷售七成，置業者最后拿到的單價不到1萬元／平方米。

　　招數三：新政牌

　　既然新政對首次置業開亮燈，那么賣樓也以年輕人做主角。

　　案例：作為新政后深圳首個入市的小戶型樓盤，書香門第上河坊首批推出200套特惠單位，獲得六成的成交率。根據開發商方面的統計，年輕的80后群體占了其中的大部分。(盧青）