“上海工業用地的容積率將從1提高到2，同時企業總部大樓用地也可以按工業地塊招拍掛方式出讓；此外計劃每年增加150萬～160萬平方米的寫字樓供應量。” 一位接近上海市政府決策層的知情人士對記者透露，上海市政府有關部門正在醞釀意在“擴大內需、促進投資的土地新政”，不日即將出臺。

　　如何在促進房地產投資的同時堅持嚴控土地供應，成為地方土地部門需要權衡的首要難題。

　　但大量增加寫字樓供應量、企業總部用地可按工業用地招拍掛，無疑引起了業界的爭議。

　　“這一政策已經不止在于‘救市’，自然也不會是僅僅針對市場租金影響等簡單考慮，而是已經上升到提振上海地方經濟的層面。”上述知情人士如是評價。

　　促進投資VS嚴控土地供應

　　在11月中旬的上海市政府工作會議上，上海市結合實際部署出臺了八項措施。其中在“加快推進重大產業項目建設”一項，提出要“重點推進商辦樓宇建設”。正是在這一會議后不久，有關部門關于“提高上海工業用地容積率和增加寫字樓供應量”的新政消息由此傳出。

　　面對記者就新政內容的求證，上海市房地局有關人士表示“還沒聽說過”，但他同時強調，“早在2005年上海就把開發區新建項目的容積率從0.5左右提高到0.8以上。都市型工業園項目容積率則更是早已提高到1.2以上。”

　　此前中央“救市”新政剛剛出臺，便于10月末公布了《全國土地利用總體規劃綱要》。

　　這一強調“嚴控建設用地增量，節約集約用地，尤其是從嚴控制城鎮工礦用地中工業用地的比例”的《綱要》指出，全國工業項目用地容積率僅0.3~0.6，工業用地平均產出率遠低于發達國家水平。

　　“即便是上海、深圳等城市，工業用地的容積率比東京、新加坡等發達國家城市也還有不小差距，”泰麒房產工作室分析師何凌飛稱，“上海近年來大量供應工業用地，指標趨于緊缺，工業用地容積率從1提高到2，無疑大大提高了土地利用率。”

　　“容積率提高一倍、企業總部大樓用地可以算工業用地，這個力度可謂很大，這或許跟今年下半年以來政府土地出讓壓力大有關。”DTZ戴德梁行華北區投資部主管葉建成一針見血，“這樣對于開發商而言可以相應降低土地成本，而對于政府則土地單價可能有所提高，對財政收入也有好處。”

　　何凌飛指出，“土地招拍掛向來是GDP和政府財政收入的大頭，上海下半年土地流標頻出，多為底價出讓。而在上海的“十四條”救市措施中，通過減少土地供給從而減少經營性商品住房項目供應量，又是其中的一條。如何在加強土地控制的前提下，提高土地利用率乃至出讓收益，從而保障地方財政收入并拉動經濟增長，自然成為政府決策的關鍵所在。”

　　增加寫字樓供應惹爭議

　　“上海寫字樓都已經供過于求了，還要增加那么多？”葉建成等業內人士聽聞這一新政后反應激烈。

　　二、三季度以來，上海寫字樓市場就一直處于悲觀態勢。DTZ戴德梁行上海寫字樓三季度市場報告表明，截至今年第三季度，上海甲級辦公樓存量已高至5121887平方米。未來4個季度還將有622209平方米的甲級辦公樓竣工。

　　“供應量大、需求疲軟，整體市場空置率大幅上升到9.8%，這已經是2004年以來的新高。這種情況下還要增加寫字樓尤其是甲級寫字樓供應？”浦東陸家嘴某高端寫字樓租務部門朱經理質疑道。第三季度，他所在的浦東區域甲級寫字樓平均租金為9.2元/平方米，環比已然大跌7.7%。

　　讓更多業內人士憂慮的是，“如果企業總部用地也可以按工業用地招拍掛，那對于國美、蘇寧之類想在市區拿地建企業總部的企業或許是重大吸引，但對于企業總部承租占比很大的寫字樓市場則又是一大打擊。”

　　此外，上海工業用地容積率的提高對于已經拿地尚在開發的開發商是否適用也是尚未明晰的爭議焦點，“假如開發商在原有地價拿地后容積率翻番，土地成本豈不是得以大幅下降？”葉建成指出。恰是這一點，讓在嘉定郊區擁有大幅工業地塊卻因為容積率等一些問題“搞不定政府”而停滯開發的溫州嚴老板對新政滿懷期許。(作者：李子擎)