牽一發(fā)而動(dòng)全身。在經(jīng)歷了整年的低迷期之后,東莞樓市仍未看到些許曙光。樓市降價(jià),地產(chǎn)商遭受打擊,開始花盡心思使出各種招式來“搶客”。辛辛苦苦工作,打拼了若干年之后才買到房的房奴們,則眼睜睜看著房價(jià)往下掉,又心有不甘,退房聲不斷。那些曾經(jīng)風(fēng)光無限的售樓小姐們,一度令人眼紅的高薪一去不返,在降價(jià)風(fēng)潮下,或轉(zhuǎn)行或拿千余元工資在苦熬……

　　我們講述她們的故事,給近一年的樓市畫個(gè)素描。

　　群體地產(chǎn)商

　　樓市由“看漲”發(fā)展至“看跌”,市民觀望情緒日益濃厚。地產(chǎn)商稱,去年是“搶房”,而今年卻是“搶客”,賣方市場已經(jīng)向買方市場轉(zhuǎn)變。這一系列的變化,也引發(fā)了營銷手法的相應(yīng)變化。房產(chǎn)商使出渾身解數(shù),大打營銷牌吸引市民購房。折扣,送車位、空調(diào)、管理費(fèi)……

　　降價(jià)

　　受市場行情影響,東莞樓市今年經(jīng)歷了一波降價(jià)潮,四大地產(chǎn)商之一的萬科對外宣布,凡參加團(tuán)購活動(dòng)者均可享受7折優(yōu)惠。

　　實(shí)際上,早在萬科之前,已有不少樓盤率先降價(jià),試探市場反應(yīng),如南城金色華庭以4680元/平方米的價(jià)格,沖擊南城中心區(qū)價(jià)格底線,東城翰林軒緊隨其后,以3600元/平方米的價(jià)格創(chuàng)東城最低。

　　而針對萬科事件,業(yè)內(nèi)人士甚至預(yù)測,光大也將調(diào)整東莞樓盤的價(jià)格,旗下的景湖春曉、景湖名郡、天驕峰景估計(jì)也會(huì)打出“7折出售”的旗號(hào)。

　　一時(shí)間,東莞樓市“降”聲一片,有媒體甚至稱“東莞樓市全線崩潰,開發(fā)商大幅降價(jià)為自保”,頗吸引眼球。

　　不過,郎有情妾卻不一定有意,盡管開發(fā)商一次又一次讓步,但據(jù)介紹,卻很難換回購房者昔日的熱情和沖動(dòng)。

　　封盤

　　有購房者滿懷激情去購房,被告知房屋不賣,原來由于樓市不景氣,南城、東城、萬江、松山湖等地的某些樓盤封盤,暫時(shí)不賣。

　　據(jù)了解,封盤主要是由于開盤后銷售不理想,開發(fā)商想通過調(diào)整吸引更多買家。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,封盤只是樓市的表象,實(shí)質(zhì)是開發(fā)商的銷售策略,不過是對銷售節(jié)奏的臨時(shí)調(diào)整。市場行情在不斷下行,開發(fā)商可以選擇賣或者不賣,也可以選擇先賣某部分單位。

　　業(yè)內(nèi)人士也分析了封盤的市場風(fēng)險(xiǎn),比如去年行情大漲時(shí),有些開發(fā)商誤判行情,捂盤惜售,結(jié)果錯(cuò)失良機(jī)。

　　促銷

　　首個(gè)中秋小黃金周期間,東莞各大樓盤針對“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季進(jìn)行了一場預(yù)熱表演,也拉開了開發(fā)商們促銷的序幕。各樓盤紛紛降價(jià)促銷,開發(fā)商還推出猜謎、抽獎(jiǎng)、聯(lián)歡、送月餅等活動(dòng)。

　　此外,買房送裝修也成為常事。去年年底之前,超過一千元以上的精裝房基本沒有。而隨著市場的低迷,房產(chǎn)商早已按捺不住,翻新各種營銷手段吸引市民買房。“買房送千元精裝修”成為今年上半年東莞樓市的一道“亮麗風(fēng)景”。據(jù)了解,當(dāng)時(shí)千元以上精裝房明顯增多,如名門公寓、中信德方斯等豪華精裝房開始在市面流通。目前東莞樓市的精裝房裝修標(biāo)準(zhǔn)不一。而東莞取消購房入戶的政策后,東莞房產(chǎn)商又做文章,如錦繡山河推出買房送學(xué)位等。

　　然而,一向精明的地產(chǎn)商并不僅限于此。今年下半年,不少知名樓盤紛紛推出了與少兒有關(guān)的活動(dòng)吸引購房者。如百悅尚城上月舉辦了“學(xué)齡前兒童保健知識(shí)專題講座”,金域中央、宏遠(yuǎn)等均舉辦了不同主題的少兒活動(dòng)。

　　群體地產(chǎn)普通員工

　　人物:王勇

　　職務(wù):某地產(chǎn)公司市調(diào)人員

　　地產(chǎn)從業(yè)時(shí)間:一年有余

　　心理落差不大

　　星期天上午8點(diǎn)30分,東城某花園小區(qū)三樓一房屋內(nèi)。床頭的手機(jī)鬧鈴準(zhǔn)時(shí)響起,王勇(化名)努力地從夢中清醒,爬起床開始洗漱,一如往常地9點(diǎn)出門,去一個(gè)剛開盤的樓盤“踩盤”。

　　了解市場、踩踩盤,再統(tǒng)計(jì)下數(shù)據(jù),這就是王勇每天的工作,從周一到周六都是如此,周日偶爾也會(huì)踩盤。“又踩完了一個(gè)盤,下午可以好好睡懶覺了。”王勇笑道。他是去年8月份進(jìn)入這家知名地產(chǎn)公司工作的,“工作生活一如既往”是他對自己這一年多來的工作總結(jié)。

　　精神飽滿,臉上始終掛著單純而樂觀的微笑,這是同事對王勇的評價(jià)。就算是在樓市持續(xù)低迷的今天,王勇臉上的微笑也未曾褪去。王勇笑稱,自己剛好見證了東莞樓市的“風(fēng)光與慘淡”。王勇剛?cè)胄袝r(shí)一個(gè)月的收入大概是4000元左右,但對于他來說,有這份薪水已經(jīng)很滿足了。“由于是新手,每天的工作也就是了解市場,再統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),很輕松。”王勇樂呵呵地回憶去年工作時(shí)的情形。

　　親身體驗(yàn)樓市瘋狂

　　他幾乎每天都去不同的樓盤了解市場,所以在他的印象中,當(dāng)時(shí)東莞城區(qū)的樓價(jià)均價(jià)基本上維持在7000元-8000元之間。起價(jià)在5000元每平方米的價(jià)格可以算是城區(qū)最差的房子,而且很少能見到這種“5字頭”的房價(jià)。

　　“記得去年9月中旬的時(shí)候,匯景上層開盤當(dāng)天早上,至少有1000多批客戶排隊(duì)抽號(hào)購買,300多套房不到3個(gè)小時(shí)就賣完了,而且價(jià)格基本上在8000多元每平方米。”王勇回憶道,同天開盤的還有個(gè)叫“東館”的樓盤,基本上也是3個(gè)小時(shí)內(nèi)就賣完,由于王勇當(dāng)天的任務(wù)就是踩這兩個(gè)盤,所以目睹了這一幕,至今讓他“驚嘆不已”。

　　由于自己沒什么積蓄,也沒有特別的意愿想買房,所以對于樓價(jià)的高企,王勇除了驚嘆之余,并無太多擔(dān)心。但同樣讓他驚奇的是,雖然房價(jià)一直攀升,但是自己身邊的很多同事還是“勒緊褲帶”去買房。

　　練好內(nèi)功等待樓市回暖

　　他告訴記者,雖然自己是在地產(chǎn)公司工作,但對于他來說,樓市價(jià)格的大起大落并沒有真正地影響到他的工作。他告訴記者,之所以影響不大,一來是因?yàn)樗麄児�司算是比較大的地產(chǎn)公司,二來他所在的市場調(diào)研部門的績效向來跟公司的總體業(yè)績掛鉤不大,所以這個(gè)部門的工資受影響不是很大,“與去年整體水平相比,公司一線的銷售部門受影響很大,而我們部門工資水平整體才降了兩成左右。”

　　正是由于樓市的大起大落,王勇也目睹了身邊同事的毅然離去。他告訴記者,特別是公司一線部門的同事,心理落差非常大,一些同事的心態(tài)一時(shí)很難調(diào)整過來,所以都選擇了轉(zhuǎn)行。王勇坦言,可能自己的待遇受影響不大,而且原來就沒有特別大的期待,所以雖然東莞樓市經(jīng)歷了大起大落的階段,但是自己的心理落差卻不大,心態(tài)還比較好。他認(rèn)為,每個(gè)行業(yè)都有一個(gè)周期性,有起有落,“如果每個(gè)人都在行業(yè)的高峰期入市,遇到低潮期就轉(zhuǎn)行,那就沒有前途。”所以他現(xiàn)在的目標(biāo)就是:好好做好眼前的事,利用這兩三年時(shí)間好好練內(nèi)功,等到樓市回暖時(shí)必定有番作為。

　　群體售樓人員

　　人物:李小姐

　　職務(wù):某樓盤售樓員

　　地產(chǎn)從業(yè)時(shí)間:兩年

　　從月入萬元到月入千元

　　“收入大不如從前了。”上個(gè)月剛剛辭掉售樓工作的李小姐,臉色看起來略顯疲憊。談起在東莞兩年來售樓的日子,她時(shí)而大笑時(shí)而沉思。對于以后去做什么工作,李小姐一臉迷茫。

　　懷念不用介紹樓盤直接簽單的日子

　　2006年初,李小姐剛從湖南老家來到東莞,對于自己該找怎樣的工作全無目的,于是找了一份月薪不到2500元的辦公室文職工作。兩個(gè)月后,偶然的一次聚餐,一個(gè)朋友向她提建議:你形象不錯(cuò),談吐也可以,不當(dāng)售樓小姐可惜了。在打聽一番之后,著實(shí)讓她嚇了一跳:售樓小姐一個(gè)月收入至少五六千元,業(yè)績不差的話一個(gè)月輕松可拿到近萬元。“竟然這么高工資?當(dāng)時(shí)確實(shí)是嚇了一跳。”回憶起入行時(shí)的經(jīng)歷,李小姐一臉幸福,“而且當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)有個(gè)說法,如果你年輕時(shí)要快速致富的話,售樓是一個(gè)很好的途徑。”因此她打定主意,要去做售樓小姐。

　　在一個(gè)朋友的引薦下,李小姐成功地進(jìn)入了一家小地產(chǎn)公司的售樓部。雖然底薪只有1000元,但由于到了2006年的下半年,東莞樓價(jià)不斷上漲,買樓的人也很多,所以每月的提成不少。雖然沒有拿到“傳說中”的月薪上萬元,但是每個(gè)月至少能拿到五六千、七八千元。相比起原來每月2500元的工資,這已經(jīng)讓李小姐很滿足。在干了三四個(gè)月后,身邊的一個(gè)同事跳槽到一家知名的地產(chǎn)代理公司,收入相比在原公司漲了許多,月入近萬是不成問題。在這名同事的極力說服下,李小姐也跳槽到了這家地產(chǎn)代理公司。

　　“2007年確實(shí)賺了不少錢,也是我最開心的日子。”李小姐回憶起這段日子,滿是懷念之情。雖然底薪還是1000元左右,售樓提成方面也不太高,但是由于公司比較大,代理的樓盤都是很出名的,因此出售率高,經(jīng)濟(jì)適用房更是如此,每套的提成最低200元,普遍的是500元左右,要是碰到大戶型和別墅,提成就高很多。“當(dāng)時(shí)幾乎不用費(fèi)力向購房者介紹樓盤,只要忙著與購房者簽合同就行,有時(shí)光簽單都忙得頭暈。”一個(gè)月算下來,萬元的收入在當(dāng)時(shí)算是正常現(xiàn)象,李小姐就是這個(gè)萬元收入行列中的一員。她告訴記者,去年,月入2萬元以上的不在少數(shù),她的收入僅僅是鳳毛麟角。高工資讓李小姐也很是得意,因此平時(shí)花銷也非常大,穿的全是知名品牌,一個(gè)月花掉一萬元也是很正常的事,“當(dāng)時(shí)根本沒想到要存錢,認(rèn)為好日子會(huì)一直持續(xù)下去。”

　　“轉(zhuǎn)行還是回家,很迷茫”

　　好景不長。“樓市開始跌價(jià),購房者觀望情緒濃厚,受影響最大的就是我們。”李小姐嘆了口氣,由于去年整體行情看漲,因此她所在的公司就加速擴(kuò)張,接了很多不是很好的盤,到了年末的時(shí)候樓市開始低迷,賣樓變得很艱難。

　　從去年底到今年,一個(gè)月能賣出三四套50萬元的房子就算是比較好的了。李小姐給記者算了一筆賬:一個(gè)月底薪只有1000元,一套房的提成是千分之一,如果一套房的總價(jià)是50萬元的話,得到的提成就是500塊。如果一個(gè)月只賣三四套房,那么一個(gè)月的總收入才3000元左右,而且不包吃住。如果業(yè)績差的話,一個(gè)月就只能賣出一兩套,才1000多元一個(gè)月,這種情況持續(xù)了大半年。“我當(dāng)時(shí)抱著希望,認(rèn)為低迷期肯定能過去的,哪知一年了還是看不到希望。”

　　于是,李小姐選擇了辭職轉(zhuǎn)行。因?yàn)樗�認(rèn)為,售樓小姐是吃青春飯的,這一點(diǎn)李小姐有深刻的體會(huì)。在售樓小姐這個(gè)行當(dāng)里流傳著“30歲沒有公司要”的說法,她告訴記者,公司的售樓小姐都是20歲出頭的,到了26歲就算是年紀(jì)大了。所以如果再等下去,還不知道等到什么時(shí)候,自己快26歲了,所以選擇了辭職。但是辭職后干什么呢?由于一直拿慣了高工資,很多工資又低又辛苦的工作又不愿干。據(jù)李小姐觀察,過了28歲的售樓小姐,一般都改行經(jīng)營服裝、美容等小生意。可現(xiàn)在的李小姐卻很迷茫,做生意需要至少10萬元左右的成本,這個(gè)自己是拿不出的。去學(xué)做美容?還是回老家找一份穩(wěn)定的工作?這讓李小姐很難抉擇。

　　群體80后購房者

　　人物:郭先生

　　職業(yè):人力資源

　　購房時(shí)間:2007年4月

　　“有點(diǎn)后悔當(dāng)初買了房”

　　今年是郭先生到東莞的第三個(gè)年頭。生于上世紀(jì)80年代的他,大學(xué)一畢業(yè)就來到東莞工作,據(jù)郭先生回憶,工作的第一年,東莞城區(qū)的樓盤均價(jià)還僅在每平方米3000元左右,在他記憶中,當(dāng)時(shí)位于沃爾瑪旁邊的東湖花園的價(jià)格才每平方米3000元。到了第二年,價(jià)格就高了不少,但由于那兩年他沒有在東莞安家的念頭,因此并未計(jì)劃買房。

　　到了第三年,也就是2007年,郭先生準(zhǔn)備買房時(shí),才發(fā)現(xiàn)房價(jià)已比自己剛來東莞時(shí)上漲了近一倍。“當(dāng)時(shí)東莞的房價(jià)剛剛開始快速上漲,幾乎是一天一個(gè)價(jià),每天都可能漲個(gè)幾十塊一平方米。”郭先生告訴記者,當(dāng)時(shí)大家都擔(dān)心房價(jià)會(huì)一直漲上去,身邊的朋友一個(gè)個(gè)都急著去買房,自己也不例外。由于工作這幾年自己花銷比較大,雖然工資不算少,但是郭先生卻沒有什么積蓄,所以只能向父母借8萬元做房屋首付。按照當(dāng)時(shí)的價(jià)格,要在東莞中心區(qū)買房,8萬元首付只能買小戶型。因此,郭先生鎖定了兩房的目標(biāo),花了幾天的時(shí)間去看房后,郭先生看中了離市政府較近的一個(gè)樓盤,每平方米5800元,算下來剛好首付近八萬,戶型也不錯(cuò),交通很方便,但不是大型社區(qū),只是商住型公寓。但是怕房價(jià)不斷上漲,郭先生第二天便決定買房。

　　“買了就后悔了。”郭先生感嘆道,當(dāng)時(shí)后悔的不是房價(jià),相反當(dāng)時(shí)買樓之后,房價(jià)一直還在飛漲,稍遲點(diǎn)的買同樣戶型的鄰居,甚至用每平方米7000多元的價(jià)格才買到。郭先生后悔的是,當(dāng)時(shí)第一次買房,只注意樓盤本身的價(jià)格,而忽略了開發(fā)商的實(shí)力。郭先生所買房的開發(fā)商是個(gè)小型開發(fā)商,到了后期,由于資金等問題,開發(fā)商很多事先的承諾都無法兌現(xiàn),甚至連房產(chǎn)證能否辦成都成了問題。而到了今年底,相同價(jià)格都可以買三房了。這讓郭先生感嘆:真是買得不值啊。

　　小結(jié)

　　東莞樓市,不管明年樓價(jià)是漲是跌,2008年都可看成樓市的一大拐點(diǎn)。

　　從今年初開始,樓價(jià)雪崩、市場低迷等各類“不景氣”的詞語見諸各大媒體報(bào)端,隨之而來的“補(bǔ)差價(jià)”、“直降”聲此起彼伏。若將2007年稱之為東莞地產(chǎn)商集體的狂歡節(jié),那么2008年可以稱之為集體觀望期,不管是地產(chǎn)商還是普通市民都開始重新認(rèn)識(shí)東莞地產(chǎn)市場。

　　不論怎樣,在這種情形下,地產(chǎn)商若要打動(dòng)購房者的心,并不是單純靠低價(jià)取勝,而要靠性價(jià)比,如產(chǎn)品本身的價(jià)值以及它的附加值。那么,如何建造出更適應(yīng)東莞大眾需求的產(chǎn)品,讓越來越多的人在東莞買得起房,這才是最后的宗旨。(記者 劉慕華 劉進(jìn) 攝影 何建文）