11月即將過去,從市場各方面的反應和數據來看，樓市正處于溫和放量中。由于降價幅度較大，購房者重新回到了樓市。其中，尤以自住為主的區域看房量提升較為明顯。同時，置換型買賣也正在悄然抬頭，以三房為主的大戶型買賣市場正逐漸形成。

　　看準價格下滑

　　置換型買家悄然入市

　　漢宇地產相關數據顯示，11月份以來，樓市買賣成交正在溫和放量。閔行、浦東、寶山等自住區域的二手房帶看量不斷上升。從門店統計來看，目前每周每人次帶看量相當于10月下旬的一倍以上。成交放量則不那么明顯，大部分區域成交量環比提升20%左右。

　　和成交量上升對應的是價格的下滑。盡管楊浦、虹口等區域價格相對依然堅挺，但一些高端區域出現了部分掛牌量增加和掛牌價、成交價格明顯下滑的現象。如長寧古北區域，部分成交的價格下滑達到了15%-20%。浦東陸家嘴區域一些知名樓盤也出現了明顯的跌幅。

　　在此情況下，長期觀望的置換型買家悄然入市了。

　　據上海中原數據顯示，截至11月21日，上海中原二手成交單數中，30%以上為置換需求型，其中以兩房換三房占絕大多數。上海中原地產婁山關路分行經理石程玉介紹，11月該分行成交的買賣中除一套總價70多萬元的房源外，都以置換型買賣為主。其中一位買家由于要添加寶寶，因此將原先位于“虹橋新城”的兩房賣出，置換一套“春天花園”150多平方米的大三房；另一對夫婦由于原先所住的“今日麗園”位置不好，小孩房間朝向偏北，所以他們一直有置換的打算，恰逢有一套“春天花園”低于原價100萬元的房源出現，夫婦倆即刻出手，購入此房源。據分析，目前不少置換型客戶都是年前就在觀望的意向購買群體，他們自身已有一到兩套物業，因此在資金方面較為充裕，只要看到合適的房屋都會出手。隨著目前政策方面利好的頻頻出臺，區域內放盤量有所增加，因此置換買賣近期比較火熱。

　　改善需求源起“下一代”

　　教育因素為置業重點考慮

　　人口結構變化是這波置換需求的主要因素之一。

　　從去年開始，本市就有很多寶寶出生，以及一大批“70、80后”的中青年一代，孩子都已經到了上學的階段，這些家庭勢必需要改善自己的房屋。

　　從買家方面可以看到，近期很多都是小孩長大了或者孩子讀書問題需要置換房屋。如有買家原先居住的是一套兩室戶，現在孩子逐漸長大，房子不夠住，在看了幾套房子后以200多萬元的總價購入了一套123平方米的位于仁德路“文化花園”的三房；另一位買家因為孩子在楊浦區上學，因此順理成章地將置換房屋買在該區域。

　　業內分析，總體來說，由于置換型客戶本身就有住所，所以在考慮出手前觀望時間會拖得較長，這使得前階段這一類客戶量有所積累。這類買家有一個共同的特性，就是大多會以周邊教育及交通為重點考慮對象。不論買家是將兩套房物賣出置換一套大戶型，從中環置換到外環的，還是套現股票購買房子，他們所購的物業周邊都有中小學以及軌道交通。盡管從目前政策面來看，大戶型房源并沒有得到太多優惠，但逐漸增多的放盤量以及外環附近列入普通住宅的大戶型房源，仍為近期置換買賣的抬頭添了一把力。(特約撰稿 張 薇)