●從上半年的“少量”到眼下的“普遍”，深圳樓市特價(jià)房持續(xù)放量。

　　●如果說(shuō)之前的特價(jià)房還偏重于吸引眼球，那么近期成交量的回暖則與打著特價(jià)房“旗號(hào)”的降價(jià)有直接關(guān)系。

　　●政策加上降價(jià)使然，雙重作用使得樓市開(kāi)始回暖。

　　●寄望樓市回暖卻不希望房?jī)r(jià)反彈，在這樣的政策語(yǔ)境中，特價(jià)房和其衍生的降價(jià)風(fēng)潮還將愈演愈烈。

　　話題緣起：

　　“特價(jià)房”一夜井噴

　　特價(jià)房突然多了，這是深圳置業(yè)者近來(lái)最直觀的感受。

　　如果說(shuō)之前的特價(jià)房還僅限于一些冷門產(chǎn)品的“小打小鬧”，那么從這個(gè)月開(kāi)始，特價(jià)房開(kāi)始由“小眾”轉(zhuǎn)為“主流”。“甚至一些印象中的品牌項(xiàng)目也在打折。”想在南山置業(yè)的小余告訴記者，在這種特價(jià)、降價(jià)的趨勢(shì)下，近期買房的可能性正在增加。溪山的特價(jià)房維持9000元/平方米的價(jià)位，而定位高端的星河丹堤高層部分單位也在價(jià)格上有不小松動(dòng)，這些品牌項(xiàng)目的特價(jià)打折引起了不少市民的興趣。

　　井噴，近期完全可以用這樣的詞語(yǔ)來(lái)形容深圳樓市中的特價(jià)房，事實(shí)上目前在售的大多數(shù)項(xiàng)目都或多或少地推出了特價(jià)房單位，特價(jià)幅度和比例都創(chuàng)下了新高。在吸引置業(yè)者頻頻入市的同時(shí)，一夜井噴的“特價(jià)房”也引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)價(jià)格進(jìn)一步下探的猜想。

　　市場(chǎng)透視：

　　深銳觀察：

　　特價(jià)等于降價(jià)？

　　11月10日～16日創(chuàng)下的深圳樓市新房單周成交最高紀(jì)錄只保持了一周時(shí)間。根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，11月17日至23日，深圳市新房成交總套數(shù)1650套，打破此前一周創(chuàng)下的1585套的記錄，日均成交236套，再創(chuàng)新高。

　　節(jié)節(jié)走高的成交量與連連下滑的價(jià)格關(guān)系緊密。來(lái)自世聯(lián)的數(shù)據(jù)顯示，成交量較前周大幅上漲，環(huán)比上升22.6%的同時(shí)，成交均價(jià)為11957元／平方米，較前周下降4.3%；而中國(guó)指數(shù)研究院華南分院的報(bào)告也指出，成交量持續(xù)增長(zhǎng)，是政府、媒體和買賣雙方多方面參與的結(jié)果，其中特價(jià)房頻現(xiàn)、降價(jià)甩盤是必不可少的一環(huán)。

　　事實(shí)上，特價(jià)房“井噴”正是在上月底新政之后，如果說(shuō)利率下降、首付降低是管理層對(duì)市場(chǎng)回暖的政策預(yù)示的話，那么之后全國(guó)樓市勁吹降價(jià)風(fēng)則無(wú)疑扮演了市場(chǎng)實(shí)操的角色。政策面的利好加上賣方的價(jià)格示弱，剛性需求才會(huì)釋放。因此不難理解上半年深圳樓市的特價(jià)房尚屬“遮遮掩掩”，而進(jìn)入11月份卻是如此“明目張膽”。

　　“特價(jià)房的營(yíng)銷價(jià)值越來(lái)越弱。”一位地產(chǎn)營(yíng)銷人士稱，很明顯的是在樓市調(diào)整之初，“小折小扣”還能滿足置業(yè)者的胃口，然而市場(chǎng)震蕩至今一味的“特價(jià)”和“優(yōu)惠”已經(jīng)無(wú)法取悅于消費(fèi)者，“倒不如干脆低開(kāi)高走。”這位營(yíng)銷人士補(bǔ)充。

　　低開(kāi)高走，近期市場(chǎng)不乏這樣的案例。向南海德大廈、航空新城1號(hào)、金地梅隴鎮(zhèn)四期等等熱銷的中小戶型均成功運(yùn)用了這一策略。

　　深銳觀察：

　　頻頻特價(jià)為哪般？

　　盡管有節(jié)節(jié)攀升的成交作為支撐，然而熊市“陰霾”始終未散。供求緊張，前兩年的深圳樓市屢屢驚現(xiàn)這樣的“赤字”，但是在今年供求狀態(tài)已經(jīng)被倒置。

　　深圳國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至11月12日，一手房可售面積為646.4萬(wàn)平方米，可售套數(shù)6.43萬(wàn)套左右，按照平均每天150套的銷售量來(lái)計(jì)算，假如后市沒(méi)有任何新盤入市，也需要到2010年初期才能消化完。而據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，有多達(dá)22個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)11月份開(kāi)盤，12月更是今年最后一波開(kāi)盤小高峰，近20個(gè)樓盤即將入市，而且大多數(shù)為中小戶型。供大于求，產(chǎn)品高度重疊，即將進(jìn)入年關(guān)的深圳樓市，不得不面對(duì)這樣的“尷尬”。

　　“存量房大幅度積壓，對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)是很大的壓力，尤其對(duì)于需要一份滿意報(bào)表的上市房企。”有分析人士稱，資金回籠壓力和年關(guān)前的銷售壓力，是近期特價(jià)房滿天飛的根本原因，也是開(kāi)發(fā)商頻頻降價(jià)的動(dòng)力。迫于前期業(yè)主的鬧事壓力，所以很多開(kāi)發(fā)商不敢大幅降價(jià)銷售，只能暗中折扣，但是因?yàn)檎�策風(fēng)向的變化和市場(chǎng)壓力的進(jìn)一步增加，顯然繼續(xù)暗折并不明智。

　　事實(shí)上，伴隨近期多個(gè)低價(jià)入市項(xiàng)目的熱銷，深圳樓市的“價(jià)格防線”正在加劇退縮，在暗降和暗折之后，實(shí)打?qū)嵉慕祪r(jià)銷售已經(jīng)是“公開(kāi)的秘密”。因此如果說(shuō)之前的“特價(jià)房”更多存在于營(yíng)銷意義上的話，那么眼下的“特價(jià)”無(wú)疑來(lái)得更猛烈些，也有更多的實(shí)際意義，對(duì)于置業(yè)者，現(xiàn)在的“特價(jià)房”往往就意味著降價(jià)的開(kāi)始。

　　專家解讀：

　　特價(jià)風(fēng)還將勁吹

　　“留給開(kāi)發(fā)商的選擇并不多。”深圳市社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕認(rèn)為，管理層的意圖已經(jīng)相當(dāng)明顯，寄望樓市回暖卻不希望房?jī)r(jià)反彈，向首次置業(yè)剛性需求開(kāi)綠燈而并非投資客和炒家，回暖始終保持理性角度，因此開(kāi)發(fā)商特價(jià)頻推、降價(jià)加劇是必然選擇。“如果把特價(jià)房繼續(xù)作為一種營(yíng)銷手段倚重的話，效果可能適得其反。”高海燕認(rèn)為，在市場(chǎng)預(yù)期不斷走低、市場(chǎng)信息相當(dāng)透明的情況下，小比例地推出特價(jià)房只能被置業(yè)者解讀為“不愿真降價(jià)”，有可能加速觀望，無(wú)法取得好的成交量。

　　而英聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家戴欣明則稱，特價(jià)、降價(jià)風(fēng)還將繼續(xù)，并逐漸深入，目前的市場(chǎng)預(yù)期、政策導(dǎo)向、實(shí)際效果都證明了價(jià)格依然是決定市場(chǎng)的第一要素，“暖冬需建立在降價(jià)的基礎(chǔ)上。”(盧 青)

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