●從上半年的“少量”到眼下的“普遍”，深圳樓市特價房持續放量。

　　●如果說之前的特價房還偏重于吸引眼球，那么近期成交量的回暖則與打著特價房“旗號”的降價有直接關系。

　　●政策加上降價使然，雙重作用使得樓市開始回暖。

　　●寄望樓市回暖卻不希望房價反彈，在這樣的政策語境中，特價房和其衍生的降價風潮還將愈演愈烈。

　　話題緣起：

　　“特價房”一夜井噴

　　特價房突然多了，這是深圳置業者近來最直觀的感受。

　　如果說之前的特價房還僅限于一些冷門產品的“小打小鬧”，那么從這個月開始，特價房開始由“小眾”轉為“主流”。“甚至一些印象中的品牌項目也在打折。”想在南山置業的小余告訴記者，在這種特價、降價的趨勢下，近期買房的可能性正在增加。溪山的特價房維持9000元/平方米的價位，而定位高端的星河丹堤高層部分單位也在價格上有不小松動，這些品牌項目的特價打折引起了不少市民的興趣。

　　井噴，近期完全可以用這樣的詞語來形容深圳樓市中的特價房，事實上目前在售的大多數項目都或多或少地推出了特價房單位，特價幅度和比例都創下了新高。在吸引置業者頻頻入市的同時，一夜井噴的“特價房”也引發了市場對價格進一步下探的猜想。

　　市場透視：

　　深銳觀察：

　　特價等于降價？

　　11月10日～16日創下的深圳樓市新房單周成交最高紀錄只保持了一周時間。根據最新統計，11月17日至23日，深圳市新房成交總套數1650套，打破此前一周創下的1585套的記錄，日均成交236套，再創新高。

　　節節走高的成交量與連連下滑的價格關系緊密。來自世聯的數據顯示，成交量較前周大幅上漲，環比上升22.6%的同時，成交均價為11957元／平方米，較前周下降4.3%；而中國指數研究院華南分院的報告也指出，成交量持續增長，是政府、媒體和買賣雙方多方面參與的結果，其中特價房頻現、降價甩盤是必不可少的一環。

　　事實上，特價房“井噴”正是在上月底新政之后，如果說利率下降、首付降低是管理層對市場回暖的政策預示的話，那么之后全國樓市勁吹降價風則無疑扮演了市場實操的角色。政策面的利好加上賣方的價格示弱，剛性需求才會釋放。因此不難理解上半年深圳樓市的特價房尚屬“遮遮掩掩”，而進入11月份卻是如此“明目張膽”。

　　“特價房的營銷價值越來越弱。”一位地產營銷人士稱，很明顯的是在樓市調整之初，“小折小扣”還能滿足置業者的胃口，然而市場震蕩至今一味的“特價”和“優惠”已經無法取悅于消費者，“倒不如干脆低開高走。”這位營銷人士補充。

　　低開高走，近期市場不乏這樣的案例。向南海德大廈、航空新城1號、金地梅隴鎮四期等等熱銷的中小戶型均成功運用了這一策略。

　　深銳觀察：

　　頻頻特價為哪般？

　　盡管有節節攀升的成交作為支撐，然而熊市“陰霾”始終未散。供求緊張，前兩年的深圳樓市屢屢驚現這樣的“赤字”，但是在今年供求狀態已經被倒置。

　　深圳國土局數據顯示，截至11月12日，一手房可售面積為646.4萬平方米，可售套數6.43萬套左右，按照平均每天150套的銷售量來計算，假如后市沒有任何新盤入市，也需要到2010年初期才能消化完。而據記者統計，有多達22個項目預計11月份開盤，12月更是今年最后一波開盤小高峰，近20個樓盤即將入市，而且大多數為中小戶型。供大于求，產品高度重疊，即將進入年關的深圳樓市，不得不面對這樣的“尷尬”。

　　“存量房大幅度積壓，對發展商來說是很大的壓力，尤其對于需要一份滿意報表的上市房企。”有分析人士稱，資金回籠壓力和年關前的銷售壓力，是近期特價房滿天飛的根本原因，也是開發商頻頻降價的動力。迫于前期業主的鬧事壓力，所以很多開發商不敢大幅降價銷售，只能暗中折扣，但是因為政策風向的變化和市場壓力的進一步增加，顯然繼續暗折并不明智。

　　事實上，伴隨近期多個低價入市項目的熱銷，深圳樓市的“價格防線”正在加劇退縮，在暗降和暗折之后，實打實的降價銷售已經是“公開的秘密”。因此如果說之前的“特價房”更多存在于營銷意義上的話，那么眼下的“特價”無疑來得更猛烈些，也有更多的實際意義，對于置業者，現在的“特價房”往往就意味著降價的開始。

　　專家解讀：

　　特價風還將勁吹

　　“留給開發商的選擇并不多。”深圳市社會科學院城市營運研究中心主任高海燕認為，管理層的意圖已經相當明顯，寄望樓市回暖卻不希望房價反彈，向首次置業剛性需求開綠燈而并非投資客和炒家，回暖始終保持理性角度，因此開發商特價頻推、降價加劇是必然選擇。“如果把特價房繼續作為一種營銷手段倚重的話，效果可能適得其反。”高海燕認為，在市場預期不斷走低、市場信息相當透明的情況下，小比例地推出特價房只能被置業者解讀為“不愿真降價”，有可能加速觀望，無法取得好的成交量。

　　而英聯國際不動產經濟學家戴欣明則稱，特價、降價風還將繼續，并逐漸深入，目前的市場預期、政策導向、實際效果都證明了價格依然是決定市場的第一要素，“暖冬需建立在降價的基礎上。”(盧 青)

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