自中央提出“十項措施”拉動內需后，11月的北京樓市在住交會開幕前夕利好不斷。北京市也在11月21日推出刺激自住購房及穩(wěn)定房地產市場的新政，讓市場充滿想象空間。

　　11月30日，中國房地產業(yè)的盛會中國住交會將在新國展舉辦，在此敏感時期，這屆住交會將會傳達怎樣的信息，內地房地產業(yè)將是怎樣的走勢？欲了解全國房地產市場，先了解京城樓市。近段時間的北京市場，最受關注的是自住型買家和為其服務的賣家，而更多的項目，則在各種政策刺激下，等待剛性需求回歸。

　　市場降價

　　低價開盤激發(fā)剛性需求

　　11月15日上午，京西四環(huán)外玉泉路，即將開盤搖號的遠洋沁山水售樓處外人潮洶涌。領導致辭、啟動儀式、公布流程、歌舞表演，這些在去年幾乎每個新盤開盤現(xiàn)場都能看到的隆重場面再次重現(xiàn)。當日據(jù)開發(fā)商統(tǒng)計，約有6000人來到現(xiàn)場，售樓處外排成長龍的小汽車成為一道景觀。

　　更讓開發(fā)商感到振奮的是，這一天居然有780套房屋被認購。這樣的場面和這樣的銷售數(shù)據(jù)，在今年媒體的記錄里不過寥寥幾次。

　　“價格比石景山附近的其他新盤至少低了2000元/平米，我們等了這么多年，覺得這個價格能夠承受，就決定買了個百來平米的兩居，總價近120萬。”家住附近的程女士解釋了她買房的理由，程女士在石景山一家大型國有企業(yè)工作了三個年頭。

　　一位業(yè)內人士這樣指出，石景山當前在售樓盤并不多，而京西有不少大型國有企事業(yè)單位，每年新入職的員工就有相當大的數(shù)量，這里剛性自住需求仍很旺盛。

　　“就是剛需！”開發(fā)商銷售負責人證實，此次開盤買家基本來自西部海淀、石景山區(qū)域，且多為自住型購買人群，他們在這個區(qū)域生活、工作了很多年，有了孩子，帶著老人，只等待房價進入到他們可以承受的范圍內。

　　遠洋沁山水開盤均價11000元/平方米。

　　政府減壓

　　降契稅、增公積金貸款額

　　11月21日，報紙上一則消息引起了程女士的高度關注。根據(jù)北京市政府的最新規(guī)定，購買四環(huán)到五環(huán)的房產，如果每套總價在165萬元內，購買房產即屬于普通住宅，所交契稅將降低至1.5%。而按照此前標準，有研究表明，7500元/平方米以下房產才算普通住宅。即使在已經降了近一年房價的北京樓市里，這樣價格的房子仍很少見。自住，首次購房的程女士，原本以為自己總價近120萬的房子要按照3%的非普通住宅征收契稅。沒想到，買房一星期后，原來需要交納約3.6萬元的稅減少了1.8萬元。少交近2萬元，就多出一大筆添置家具的費用。程女士心頭一喜。

　　這個最新規(guī)定是由北京市建委印發(fā)的《關于公布北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格的通知》(簡稱《通知》)。與這個《通知》一并發(fā)出的還有建委等11個部門聯(lián)合印發(fā)的《關于促進本市房地產市場穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》(簡稱《意見》)。《意見》說，要降低住房交易稅收負擔、調整享受優(yōu)惠政策的普通商品住房價格標準，加大住房消費信貸，特別是公積金貸款支持力度，鼓勵居民合理的住房消費，活躍市場交易。

　　而早在11月6日，北京住房公積金管理委員會通知廣大市民，住房公積金貸款最高額度由原來的60萬調整為80萬元。這意味著許多購買90平米以上，貸款需求額度超過60萬卻低于80萬的房產購買者將可能享受到全部公積金貸款的優(yōu)惠利率。

　　由北京市政府主導的一系列購房政策在11月里，正在逐步減輕以自住型剛性需求為主購買普通商品房的消費者的購房壓力。

　　央行降息

　　連續(xù)降息減輕房貸壓力

　　對于程女士來說，買房后的好消息似乎接踵而來。11月26日，央行宣布下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，幅度之大為11年來之最。程女士預備貸款70萬左右，如果按照商業(yè)貸款，貸20年，此次降息前每月還款額為4635元，降息后為，4347元，月節(jié)省287元。事實上，這已經是今年央行第四次降息，而如果程女士年初四次降息前購買此套房產，月還款額在5283元，相差936元，以此計算，20年，程女士的利息將節(jié)省22萬多！

　　除央行大幅降低利率外，根據(jù)央行此前規(guī)定，如果符合首套住房，并且是140平方米以下，能按基準利率7折貸款。中國建設銀行24日公布，將加大對居民購買普通自住房的支持力度，對符合政策新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率的下限調整為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。其他如招行、交行等也推出了有關優(yōu)惠政策。近日，記者從各家銀行了解到，不少已購房客戶開始做起了轉按揭。

　　未來市場

　　北京樓市等待剛需

　　11月22日，遠洋沁山水開盤一周后，京東四環(huán)金都心語以精裝8800元/平米開售，活動在早上9點開始，但9點前就已經聚集了數(shù)百人，由于只針對此前已經確定意向的客戶銷售，截至當天中午，所有推出的260余套房已經售罄。

　　高策顧問董事長李國平這樣說，在全國樓市整體觀望的背景下，北京樓市能引起市場關注的主要是低價策略吸引剛性需求者，此類狀況仍將持續(xù)。在北京市政府連續(xù)出臺新政減輕自住購房負擔和央行降息多方外力作用下，與遠洋沁山水和金都心語的開發(fā)商一樣北京樓市里很多開發(fā)商懷著各種復雜心情正在等待著剛性需求的回歸。(記者 張曉玲 張學冬 吳海花）