自中央提出“十項(xiàng)措施”拉動(dòng)內(nèi)需后，11月的北京樓市在住交會(huì)開(kāi)幕前夕利好不斷。北京市也在11月21日推出刺激自住購(gòu)房及穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政，讓市場(chǎng)充滿想象空間。

　　11月30日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的盛會(huì)中國(guó)住交會(huì)將在新國(guó)展舉辦，在此敏感時(shí)期，這屆住交會(huì)將會(huì)傳達(dá)怎樣的信息，內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)將是怎樣的走勢(shì)？欲了解全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，先了解京城樓市。近段時(shí)間的北京市場(chǎng)，最受關(guān)注的是自住型買(mǎi)家和為其服務(wù)的賣(mài)家，而更多的項(xiàng)目，則在各種政策刺激下，等待剛性需求回歸。

　　市場(chǎng)降價(jià)

　　低價(jià)開(kāi)盤(pán)激發(fā)剛性需求

　　11月15日上午，京西四環(huán)外玉泉路，即將開(kāi)盤(pán)搖號(hào)的遠(yuǎn)洋沁山水售樓處外人潮洶涌。領(lǐng)導(dǎo)致辭、啟動(dòng)儀式、公布流程、歌舞表演，這些在去年幾乎每個(gè)新盤(pán)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)都能看到的隆重場(chǎng)面再次重現(xiàn)。當(dāng)日據(jù)開(kāi)發(fā)商統(tǒng)計(jì)，約有6000人來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，售樓處外排成長(zhǎng)龍的小汽車(chē)成為一道景觀。

　　更讓開(kāi)發(fā)商感到振奮的是，這一天居然有780套房屋被認(rèn)購(gòu)。這樣的場(chǎng)面和這樣的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，在今年媒體的記錄里不過(guò)寥寥幾次。

　　“價(jià)格比石景山附近的其他新盤(pán)至少低了2000元/平米，我們等了這么多年，覺(jué)得這個(gè)價(jià)格能夠承受，就決定買(mǎi)了個(gè)百來(lái)平米的兩居，總價(jià)近120萬(wàn)。”家住附近的程女士解釋了她買(mǎi)房的理由，程女士在石景山一家大型國(guó)有企業(yè)工作了三個(gè)年頭。

　　一位業(yè)內(nèi)人士這樣指出，石景山當(dāng)前在售樓盤(pán)并不多，而京西有不少大型國(guó)有企事業(yè)單位，每年新入職的員工就有相當(dāng)大的數(shù)量，這里剛性自住需求仍很旺盛。

　　“就是剛需！”開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人證實(shí)，此次開(kāi)盤(pán)買(mǎi)家基本來(lái)自西部海淀、石景山區(qū)域，且多為自住型購(gòu)買(mǎi)人群，他們?cè)谶@個(gè)區(qū)域生活、工作了很多年，有了孩子，帶著老人，只等待房?jī)r(jià)進(jìn)入到他們可以承受的范圍內(nèi)。

　　遠(yuǎn)洋沁山水開(kāi)盤(pán)均價(jià)11000元/平方米。

　　政府減壓

　　降契稅、增公積金貸款額

　　11月21日，報(bào)紙上一則消息引起了程女士的高度關(guān)注。根據(jù)北京市政府的最新規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)四環(huán)到五環(huán)的房產(chǎn)，如果每套總價(jià)在165萬(wàn)元內(nèi)，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)即屬于普通住宅，所交契稅將降低至1.5%。而按照此前標(biāo)準(zhǔn)，有研究表明，7500元/平方米以下房產(chǎn)才算普通住宅。即使在已經(jīng)降了近一年房?jī)r(jià)的北京樓市里，這樣價(jià)格的房子仍很少見(jiàn)。自住，首次購(gòu)房的程女士，原本以為自己總價(jià)近120萬(wàn)的房子要按照3%的非普通住宅征收契稅。沒(méi)想到，買(mǎi)房一星期后，原來(lái)需要交納約3.6萬(wàn)元的稅減少了1.8萬(wàn)元。少交近2萬(wàn)元，就多出一大筆添置家具的費(fèi)用。程女士心頭一喜。

　　這個(gè)最新規(guī)定是由北京市建委印發(fā)的《關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格的通知》(簡(jiǎn)稱《通知》)。與這個(gè)《通知》一并發(fā)出的還有建委等11個(gè)部門(mén)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)。《意見(jiàn)》說(shuō)，要降低住房交易稅收負(fù)擔(dān)、調(diào)整享受優(yōu)惠政策的普通商品住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，加大住房消費(fèi)信貸，特別是公積金貸款支持力度，鼓勵(lì)居民合理的住房消費(fèi)，活躍市場(chǎng)交易。

　　而早在11月6日，北京住房公積金管理委員會(huì)通知廣大市民，住房公積金貸款最高額度由原來(lái)的60萬(wàn)調(diào)整為80萬(wàn)元。這意味著許多購(gòu)買(mǎi)90平米以上，貸款需求額度超過(guò)60萬(wàn)卻低于80萬(wàn)的房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者將可能享受到全部公積金貸款的優(yōu)惠利率。

　　由北京市政府主導(dǎo)的一系列購(gòu)房政策在11月里，正在逐步減輕以自住型剛性需求為主購(gòu)買(mǎi)普通商品房的消費(fèi)者的購(gòu)房壓力。

　　央行降息

　　連續(xù)降息減輕房貸壓力

　　對(duì)于程女士來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房后的好消息似乎接踵而來(lái)。11月26日，央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，幅度之大為11年來(lái)之最。程女士預(yù)備貸款70萬(wàn)左右，如果按照商業(yè)貸款，貸20年，此次降息前每月還款額為4635元，降息后為，4347元，月節(jié)省287元。事實(shí)上，這已經(jīng)是今年央行第四次降息，而如果程女士年初四次降息前購(gòu)買(mǎi)此套房產(chǎn)，月還款額在5283元，相差936元，以此計(jì)算，20年，程女士的利息將節(jié)省22萬(wàn)多！

　　除央行大幅降低利率外，根據(jù)央行此前規(guī)定，如果符合首套住房，并且是140平方米以下，能按基準(zhǔn)利率7折貸款。中國(guó)建設(shè)銀行24日公布，將加大對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)普通自住房的支持力度，對(duì)符合政策新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限調(diào)整為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。其他如招行、交行等也推出了有關(guān)優(yōu)惠政策。近日，記者從各家銀行了解到，不少已購(gòu)房客戶開(kāi)始做起了轉(zhuǎn)按揭。

　　未來(lái)市場(chǎng)

　　北京樓市等待剛需

　　11月22日，遠(yuǎn)洋沁山水開(kāi)盤(pán)一周后，京東四環(huán)金都心語(yǔ)以精裝8800元/平米開(kāi)售，活動(dòng)在早上9點(diǎn)開(kāi)始，但9點(diǎn)前就已經(jīng)聚集了數(shù)百人，由于只針對(duì)此前已經(jīng)確定意向的客戶銷(xiāo)售，截至當(dāng)天中午，所有推出的260余套房已經(jīng)售罄。

　　高策顧問(wèn)董事長(zhǎng)李國(guó)平這樣說(shuō)，在全國(guó)樓市整體觀望的背景下，北京樓市能引起市場(chǎng)關(guān)注的主要是低價(jià)策略吸引剛性需求者，此類狀況仍將持續(xù)。在北京市政府連續(xù)出臺(tái)新政減輕自住購(gòu)房負(fù)擔(dān)和央行降息多方外力作用下，與遠(yuǎn)洋沁山水和金都心語(yǔ)的開(kāi)發(fā)商一樣北京樓市里很多開(kāi)發(fā)商懷著各種復(fù)雜心情正在等待著剛性需求的回歸。(記者 張曉玲 張學(xué)冬 吳海花）