“50多萬元的房子只要一萬元首付？”日前，買家楊小姐爆料稱，她看上的一套總價50多萬元的二手房，最少居然只需要支付一萬元的首期款，中介甚至表示手上還有很多類似的房源可供挑選，讓她十分驚訝。記者調查后發現，像這樣超低首付的房子目前在市場上并不鮮見，主要原因一是因為業主降價多、房子價格低；二是因為銀行評估價調整過慢，造成評估價高于成交價，致使買家可以貸到九成以上的房貸。

　　多區域出現超低首付房源

　　記者從多個房地產中介了解到，目前市內多個區域都出現了超低首付二手房源，一些中介還以此為噱頭，吸引置業資金不多的年輕買家。在某房地產中介網站上記者看到，一些標榜超低首付或“零首付”的房源隨處可見。如祈福新村一套兩房兩廳、總價36萬元的二手房，中介表示只要1.2萬元首期款就可買到，還不到總房價的10%；而一套總價56萬元的三房電梯樓單位，甚至可以做到1萬元的首期，中介稱相當于“零首期”。

　　今年年初，廣州也曾出現過部分一手樓打出一成首付或零首付的噱頭，但往往是開發商為買家墊資而減少第一次首付的數額，買家需要在規定的時間內向開發商還款。超低首付的二手樓則明顯不同，記者以買家身份聯絡了中介人員王先生，他告訴記者，現在很多買家急著把手里的房子脫手，所以開出的價格很低，像他手上一套78平方米的兩房兩廳單位，總價只要44.5萬元，而銀行的評估價卻高達52.5萬元。如果按照首次置業兩成首付來計算，可以從銀行貸到八成42萬元的按揭貸款，與實際成交價僅相差2.5萬元，因此買家只需要向業主支付2.5萬元的首期款，就可以買下這套房子。

　　買家憂高額評估價難實現

　　雖然知道超低首付意味著要多還錢，但買家楊小姐對該類房源還是頗為心動。“如果真的給幾萬元甚至不用錢就可以買樓，置業的門檻又低了很多。”楊小姐說，像他們這樣存款不多的年輕人，想盡快置業選擇這些超低首付的二手房還是不錯的選擇。“現在買二手房業主一般都實收，而很多房子拿證都不夠5年，不能免營業稅，所以買家要支付的稅費高達總房價的12%左右。像我看上的這套55萬元的房子，稅費就要6.6萬元左右，按最低兩成首付計算，全部要17.6萬元。但是現在首期只要1萬元，我只用付7.6萬元就夠了。”楊小姐表示，目前她最關心的是真的能否做到中介聲稱的高額評估價，雖然中介跟她拍胸脯說，他們對當地區域的房產很熟悉，按照以往的評估經驗，幾乎有九成把握能估算到一定的評估價，而且如果一家銀行不能給出這么高的評估價，他們還可以挑選其他銀行進行按揭。但是對這種口頭保證，楊小姐還是有些擔心。

　　也有買家對超低首付的二手房源表示了擔心：天降餡餅，會有這么好的事情嗎？計劃在老城區買房的李先生就認為，超低首付二手房始終讓人覺得不是正常手段購房，盡管超低首付非常誘人，但他仍然持保留意見，擔心在交易中出現問題得不到法律保障。

　　超低首付如何產生？

　　例如一套成交價為60萬元的二手樓，在銀行的評估價為70萬元，買家又屬于首次置業，因此只需要兩成首付，可以從銀行貸到八成房貸，那么就是56萬元，貸款額與成交價的差額是4萬元，所以買家只需要付給賣價4萬元作為首付，其他56萬元都可以從銀行做房貸，再每月進行償還。如果成交價為50萬元，則貸款額將超過成交價，那意味著買家不需要支付任何首付就可以從賣家那里購得房產，銀行貸款則支付賣家房款。

　　-根源

　　銀行評估價趕不上市場變化

　　為何市場上超低首付二手樓會越來越多？一位業內人士揭開了其中奧秘：買賣雙方利用銀行評估價與成交價的差額，來削減首付數額。而銀行的高評估價和賣家的相對低售價，是造成這種情況的根本原因。

　　據悉，目前二手房市場上的超低首付房源有不斷增加的趨勢，而且主要集中在降價比較明顯的區域，如番禺、海珠以及天河等區域，像南沙、花都及從化等遠郊盤因為本身樓價并不高，大起大落的情況較少，再加上遠郊盤二手成交并不活躍，所以較少有超低首付的房源。

　　據了解，與一手房以成交價作為貸款參照價不同，二手房除了實際成交價以外，銀行通常會自行對房產進行評估，并以此作為發放貸款額度的依據，其評估價與市場價往往有所出入。一般認為，二手房的成交價與銀行認定的房產評估價相差在10%左右是可接受的。事實上，在前幾年樓價上升過快的時候，二手買家經常會抱怨銀行的評估價給得太低，因此需要支付高達三成甚至四成首付，如今卻恰恰相反，買家因為銀行的評估價可以降低首付款比例。據中介人士介紹，今年廣州很多區域的評估價與去年相比沒多大變化，該評估價與去年高企的樓價比較匹配，但由于今年房價回落，致使部分物業評估價高于成交價，特別是跟一些業主急售的物業價差比較大。

　　滿堂紅地產研究部主任肖文曉表示，市場上目前的確有不少低首付房源，出現這樣的情況，一是因為銀行的評估系統反應并沒有市場那么快；另一個方面則是因為銀行在二手按揭貸款上存在競爭關系，為了吸引客戶，可能會出現評估價較高的情況。而專業從事按揭業務的億達按揭公司賴經理則認為，樓價經過一年多的調整后，銀行應該能及時反應過來，因此暫時出現這樣的超低首付二手房，尚不能代表普遍趨勢。

　　-提醒

　　買家簽約前要先做評估

　　對于低首付二手房，市場上目前有贊有彈。有買家就向記者表示，能從銀行貸更多的款，能緩解買家的置業壓力，促進成交，但總覺得這么低的首付讓人心里不塌實，擔心出現問題。

　　滿堂紅地產研究部主任肖文曉認為，對于賣家來說，基本不存在多大的風險。而對于銀行而言，因為首付過低，不能區別買家的償款能力，因此容易引發次貸風險。如果買家以超低首付或零首付購房，一旦樓價下降比較快，很可能會出現斷供的情況，一些買家甚至會選擇付出較小的違約成本棄供，到時銀行只能吃啞巴虧。

　　肖文曉同時提醒說，對于買家而言，也存在一定風險。一方面貸款總額過高，會使買家月供壓力巨大；另一方面，如果評估價最后達不到當初約定的額度，買家很可能會被要求承擔更高的首付，如果付不起又要選擇毀約丟掉定金。因此，買家在購買這些聲稱可以超低首付或零首付的二手房時，應該在簽約前就進行房產評估并咨詢專業的地產人士。 (記者 陳齊)