廣州今年以來最大規(guī)模土地拍賣會昨日上演,8幅住宅用地除一幅流拍、一幅高于底價200萬元成交外,其余6幅地塊均以底價成交,現(xiàn)場無人舉牌,拍賣會在20分鐘內(nèi)就早早結(jié)束。

　　專家分析,盡管多幅地塊順利成交,但并不能表明樓市已經(jīng)有了回暖的跡象。專家表示,土地市場正在回歸理性,從地王頻出的時代轉(zhuǎn)向“底價”時代。

　　現(xiàn)場

　　多數(shù)開發(fā)商到場只為“探風(fēng)向”

　　廣州昨日一口氣推出了8幅住宅用地,總用地面積達到49.7萬平方米左右,約占年度住宅地供應(yīng)量1.8平方公里的28%。同時還推出番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園1幅汽車產(chǎn)業(yè)用地。

　　昨日下午3時,廣州房地產(chǎn)交易登記中心拍賣大廳一掃此前多場土地拍賣的冷清,現(xiàn)場座無虛席。有不少業(yè)界專家、開發(fā)商都將此次拍賣會視為探究樓市后市風(fēng)向標(biāo),專程趕來觀摩。

　　然而,拍賣會并無任何懸念,主持人一開始便宣布,南沙區(qū)南沙街豐田生活區(qū)08NJY-2地塊因無人報價收回,番禺區(qū)新造鎮(zhèn)小谷圍DS0401地塊有兩家開發(fā)商參與角逐,其余6幅地塊均只有一家開發(fā)商報價,最后底價成交(具體成效情況見下表)。

　　廣州市國土房管局表示,此次大部分地塊出讓成交,顯示出廣州市場的成熟、理性,更顯示出市場的信心,對未來我市房地產(chǎn)市場預(yù)期仍較為樂觀。出讓出現(xiàn)個別地塊流拍的主要原因是受區(qū)域房地產(chǎn)市場需求的影響。

　　拍賣故事

　　一家獨攬三幅地

　　值得注意的是,花都三東大道北石崗三幅地塊,全由廣州常元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價一舉拿下,總價高達4.6億元。三幅地的樓面地價均約1250元/平方米,按照業(yè)界公認慣例地價占房價四成的比例計算,該地塊的房價將達到5000元/平方米。

　　常元房地產(chǎn)開發(fā)實業(yè)有限公司逆市拿地,備受關(guān)注。該公司老總金女士表示,目前投入的資金基本上是自有資金,因此不存在資金緊張的問題。

　　金女士表示,三幅地塊均位于花都區(qū)的黃金地帶,前景看好,未來將建成比較高檔的小區(qū),“目前該地段樓盤每平方米要七八千元,這三塊地建成新樓后價格也不會下降”。

　　南沙地塊又流拍

　　曾在今年2月初遭遇流拍的南沙街行政中心南側(cè)08NJY-1地塊在調(diào)低7000多萬元后,昨日重出江湖,最后由廣州南沙建設(shè)投資有限公司以底價2.64億元競得。而位于南沙街豐田生活區(qū)東側(cè)的08NJY-2地塊卻最終無人問津,被政府收回。

　　深度分析

　　拍地“止跌”,樓市將回暖?

　　業(yè)界人士表示,土地是房地產(chǎn)市場的源頭,土地市場的冷暖興衰直接關(guān)系到房地產(chǎn)市場的后期發(fā)展趨勢。現(xiàn)在大量推出的地塊底價成交,是否意味著市場有所回暖?

　　對此,中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜表示,土地拍賣對于樓市回暖沒有直接影響,因此這并不能表明樓市已經(jīng)有了回暖的跡象,僅僅只能表明目前廣州樓市到了一個階段性的底部。

　　有專家分析,房價的回落帶動了地價的回落,土地市場正在回歸理性,像去年高峰期時地王頻出的時代已經(jīng)過去,土地市場“底價”時代來臨。

　　合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江表示,作為廣州今年以來最大規(guī)模的土地拍賣會,大部分土地能夠成交有助于增強開發(fā)商的信心。他表示,現(xiàn)在是中小開發(fā)企業(yè)拿地的最好時機,在缺少了一線房企的“哄搶”,地價很有可能以底價成交,減輕了開發(fā)商的開發(fā)成本,中小開發(fā)企業(yè)相對資金壓力較小,低價拿地也未嘗不可。

　　廣州知名房地產(chǎn)專家韓世同表示,樓市將繼續(xù)調(diào)整,但不會出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象,而是處于止跌的盤整期,成交量將進一步放大,市場信心也將逐漸恢復(fù)。至于土地市場,其低迷或者旺盛直接由樓市決定,樓市繼續(xù)調(diào)整,土地市場也將繼續(xù)調(diào)整。

　　地價回落會否拉低房價?

　　有專家稱,政府此時拿出這些十拿九穩(wěn)有人買的地塊出讓,是托市救市之舉,有利于樓市價格的穩(wěn)定。

　　去年,廣州“地王”頻出,房價也隨之飛漲。如今地價應(yīng)聲回落,房價是否也將下調(diào)?

　　黃韜表示,地價回落對房價理性回歸有幫助,從目前出讓的土地價格看,明、后年廣州房價將趨于合理平穩(wěn)。按照業(yè)內(nèi)公認的慣例,地價約占房價的40%左右,樓面地價下降意味著未來蓋出來的房子價格也將更低。

　　他指出,在短期內(nèi),政府出臺救市落地細則將給樓市成交帶來一個“小陽春”,房價也將進一步下調(diào),但是樓市總體回暖還要看整個宏觀經(jīng)濟的走向,這還需要一個階段。

　　“即使明年樓房供應(yīng)量保持正常,成交量會持穩(wěn),但卻止不住價格下行的趨勢。”韓世同認為,在這種情況下,廣州明年不可能太大規(guī)模供地。他建議,政府可調(diào)整出讓地塊的區(qū)域及價格,適時推出一些中心城區(qū)物美價廉的地塊。

　　各方說法

　　開發(fā)商:

　　樓市明年下半年有轉(zhuǎn)機

　　廣州市尚泰投資有限公司代表孫先生說,出手拿地主要是由于番禺小谷圍地塊不受“國六條”的中小戶型約束。該地塊是大學(xué)城近期較好的住宅地,盡管比底價高了200萬,但價格還算合理。目前對該地尚未具體規(guī)劃,順利的話將在后年推出新樓。

　　對于未來的樓市,孫先生很有信心地說,中央出臺了一系列擴大內(nèi)需政策措施,未來兩年投資將達4萬億元,應(yīng)該會帶動廣州房地產(chǎn)回暖。

　　廣州常元房地產(chǎn)開發(fā)實業(yè)有限公司老總金女士則認為,“預(yù)計樓市明年下半年會有轉(zhuǎn)機”。她還指出,“國六條”的中小戶型限制不能一刀切,應(yīng)該根據(jù)具體地段適當(dāng)調(diào)整,這樣才有助于房地產(chǎn)健康發(fā)展。

　　房管部門:

　　逆市推地保經(jīng)濟增長

　　截至此次出讓,今年廣州全市十區(qū)出讓18宗住宅用地,用地面積達1.26平方公里,規(guī)劃建筑面積274.52萬平方米。

　　廣州市房管局表示,在當(dāng)前樓市較低迷期推出土地,主要是著眼于未來廣州市房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的平衡,應(yīng)保持土地供應(yīng)的連續(xù)性和穩(wěn)定性。基于房地產(chǎn)項目兩年左右的開發(fā)周期,以及廣州未來一手自住型住房剛性需求,為防止土地供應(yīng)驟多驟少,影響未來樓市供求平衡,即使在樓市低迷期也要保持一定穩(wěn)定量的供應(yīng)。

　　此次廣州大規(guī)模推地還從保經(jīng)濟增長出發(fā)。廣州市房管局相關(guān)負責(zé)人分析說,房地產(chǎn)行業(yè)牽涉上下游行業(yè)眾多,從廣州未來經(jīng)濟社會健康平穩(wěn)發(fā)展考慮,應(yīng)保持生產(chǎn)要素市場一定量的穩(wěn)定供應(yīng)。(記者鄭佳欣 見習(xí)記者胡良光)