“政府不救市我們也理解,開發商還沒有到要救的時候。并且,市場也開始回暖了。”昨日,南山一在售樓盤的開發商負責人羅振坤對記者如此描述他現在的淡然心態。他的語氣中,透出一絲欣喜。

　　剛剛過去的11月份,的確讓深圳的樓盤開發商們看到了暗市中的一絲亮色。根據深圳市國土房產局的成交數據顯示,深圳11月總成交量大幅上升,達6435套,較10月份3483套接近翻倍,日均成交215套,創今年以來新高。

　　“但不能由此斷定深圳樓市已經見底了,只能說是階段性回暖。”中原地產二級市場策略中心總經理周曜說。按照他對一線市場的觀察,盡管12月這種階段性行情仍將持續,但隨后明年1-2月就是傳統的銷售淡季,到3月份的時候,估計宏觀經濟仍難有大的改善,預計深圳樓市仍將下行。

　　“結構性”的一月暖市

　　按照上月每周的統計,中國房地產指數研究院深圳分院的數據顯示,本月第一周成交1258套,后三周均達到1500套以上,是本年成交量最高的四周。從每周成交情況來看,本月單周成交套數最高為1650套/15.38萬平方米；本月單周最低成交套數為1258套/12.50萬平方米。成交面積最高是第三周為15.38萬平方米,第一周最少為12.50萬平方米。

　　置業國際中心分析人士表示,深圳樓市能夠出現反彈,說明剛性需求依然旺盛。因美國金融風暴影響,我國出口市場嚴重受創,致使多項經濟指標出現下滑,在宏觀經濟發展趨緩的背景下,國民預期并不樂觀,消費行為十分謹慎。另外,其他地方競相“暖市”,深圳截至目前尚未出臺任何“救市”舉措。但是,這些并沒有打消消費者的置業熱情,也沒有阻擋消費者的置業步伐,可見樓市剛性需求不僅真實存在,而且非常可觀。

　　然而,樓市能否成功反彈,以及反彈之后能否持續繁榮,則需要開發商、消費者和政府部門三者之間相互配合和共同努力。目前,政策環境趨緩和,剛性需求逐步顯現,如何把握來之不易的寶貴機會,從而鞏固形勢喜人的反彈局面,對大家尤其是開發商而言,是一個值得深思和探索的重要命題。

　　尤其值得注意的是,在表面的成交熱下,還需要探尋其背后的成交結構和內在成因。上月全市成交中,關外占全市成交量的70%左右,其中寶安占到全市約40%。“我們代理的常規樓盤,有超過6成的成交客戶都是首次購房者,成交單位總價基本在110萬元以下。”中原地產二級市場策略中心總經理周曜告訴記者。利率下調及首次置業者首付比例的下降,讓首次購房和供樓門檻同時降低,對年輕的首次購房者的吸引力非常明顯。但是,“二次置業的高端消費群還處于觀望狀態,高檔樓盤成交仍清淡,只有各種產品類型全面活躍的市場才可稱作正常”,深圳中原地產總經理李耀智說。

　　改善性需求仍受壓抑

　　對于當前這種“結構性”的成交回暖,周曜也并不看好。從深圳中原代理的100多個地鋪、數十個樓盤的情況看,上月達成成交的,基本都是老客戶,新客戶較少。這些老客戶都是看房已經看了一年或一年以上的,因為自住愿望強烈,碰到合適價位的樓盤單位就出手了。

　　“新客戶不多,主要是對經濟前景的預期不好。”周曜表示,想購買120—140平方米的改善性住房客戶,是深圳的“夾心階層”,這一群體不是特別富有,但又比普通白領強,包括企業高管、私企老板等。但在目前金融危機影響下,這一潛在購房群體中,有的被股市套牢,有的面臨裁員風險,有的實體產業遭遇損失,這一群體對住房的改善性需求,很難在短期內被激發出來。

　　基于以上判斷,周曜將當前的短期成交上漲僅看作是一段“小陽春”,畢竟之前的市場交易量太少了,人們的需求被壓抑太久。估計12月這種行情還可以得到持續,但隨后進入元旦后就是傳統的售樓淡季,也就說深圳樓市成交放量陽線可能只會延續兩個月。到明年3、4月份,預計深圳樓市前景又會不妙,“存量很大,同時,人們對未來的預期很差。”要等到經濟形勢開始明朗之后,樓市才會真正好轉起來。

　　與地產中介的悲觀預期相反,開發商的心態表現得更為樂觀。澳達實業行政總裁羅振坤博士表示,深圳樓市的成交結構,已在逐步發生變化。事實上,深圳許多銀行的房貸政策已經放松,除了對90平方米以下的住房給予首付兩成,利率七折的優惠外,實際上144平米以下的房屋貸款也可以拿到同樣的優惠。“現在很多購房者還不知道這種情況,過一段時間會有更多人購買大戶型的房子。”目前,澳城作為一個大戶型的樓盤,其銷售狀況日漸良好,上一周其銷售超過40套,比前周增長一倍。

　　除了改善性需求之外,引領樓市回暖的另一大因素就是投資性需求。據記者考察,目前在深圳市場,投資需求還沒有被激發出來。

　　“現在投資樓市還不是時候。”羅振坤表示,在當前深圳樓市“冷暖空氣的交叉”之下,市場仍在波動,很多開發商的樓盤并沒有將價格下調到合適的價位,所以現在投資入場就會有較大風險。當然,這也要依據投資的時間預期而定,如果想投資半年到一年就賣,當前肯定不合適,如果是想長期投資,現在可以考慮。

　　“房價還有10%左右的降價空間”

　　對當前市場的看法,在深圳業界出現分化。世聯地產董事長陳勁松表示,深圳的市場已經開始見底,成交量開始放大就是證明。但是,成交量的回暖雖是市場見底的信號,但并不是說見底了價格一定回升。陳勁松解釋,可能會出現這種價跌量升的情況,是滯銷的房子需要降價處理,帶動成交量。

　　資深地產研究人士戴欣明表示,房價“下降走勢”并不是下降到底就行,而是穿底(慣性所致),他認為深圳房價跌至2003年均價也不是沒有可能。從工資水平看消費能力,深圳房價關內均價6000元左右,關外4000元左右均價非常合理。

　　長城證券房產分析師劉昆認為,由于當前深圳房價還未企穩,投資需求沒有被激發,明年深圳房價不會上漲,成交表現可能比較平穩。從房價收入比來看,與深圳2003-2004年相比較,2009年,如果人們的收入增長5%,央行降息50個基點,那么深圳房價還有10%左右的降價空間。

　　聯合證券房產分析師魚晉華對記者表示,房價下降、利率下調以及信貸的寬松都有助于促進樓市復蘇。而當房價與按揭貸款利率調整到可以租養供的水平,如果宏觀經濟和收入預期較為穩定,那么投資性需求有動機在此時出手購樓。這樣,供需關系可得以改善,而市場也有望在投資性需求入市后見底。

　　在此邏輯框架下,聯合證券測算了房價的下降和利率的下調對租金與月供的影響(樣本采集時間為2008年10月,全部為二手商品住宅)。測算結果顯示,當按揭貸款利率降低到4%時,北京二手房價比10月均價再下跌20%,而深圳房價下跌5%,可以達到以租養供的狀態,也即可達到房價的理論底部。