11月是國家“樓市新政”全面實施的第一個月，也成為了深圳樓市變化最顯著的一個月。中原地產深港研究中心昨天公布的“深圳一手住宅11月分析報告”顯示，當月深圳全市成交住宅59.2萬平方米，環比增加75%，同比增加229%，日均成交超過210套，單月成交量創2007年3月份以來的新高！不過，單月成交均價則小幅下滑4%至12396元/平方米。對此“量升價跌”的狀況，該報告分析認為，樓盤低價入市或降價才是真正引爆樓市的核心因素。

　　低房價助成交銳增

　　按簽訂預售合同為統計標準，11月份深圳全市成交住宅6435套、59.2萬平方米，環比分別增加85%和75%，同比更是增加224%和229%。11月份的成交量是2007年樓市調整以來單月最大成交量，也是自2007年1、2月份之后，全市最大的單月成交量。

　　對此，該報告分析指出，10月22日以來的一系列“樓市新政”，如契稅下調、首套房首付減至二成、房貸利率下調等從11月起全面實施，系列優惠措施增強了購房者入市的積極性，但價格無疑才是最關鍵的因素。根據中原地產統計的11月份深圳全市成交前十名的樓盤，絕大部分“性價比”已經比較合理，一些周邊配套齊全的新盤戶型贈送面積多，并送裝修，價位合理。另外，一些盤價格調整，成交放大。

　　整體來看，11月深圳新盤價格走低或持平，普通住宅大部分均價都在8000元/平方米以下，低的只有5500元/平方米。8000元/平方米以上的住宅，價格或是同前期持平，或是同周邊項目比具有一定優勢；與此同時，反觀一些仍維持在較高價位的樓盤，成交則未有明顯變化，如均價超過15000元/平方米的福田某新盤銷售一般，其他一些存量大的樓盤，因價格未調整或調整有限，成交也很少。

　　另一方面，別墅及一些高層豪宅成交活躍，如純水岸6期17套悄然售完，萬科蘭喬圣菲售出24套，星河丹堤高層售出158套。低價及高價樓盤成交都增加，最終導致整體均價僅小幅波動，下跌4%至12396元/平方米。

　　　中小戶型最受青睞

　　另外，供應量增加也是11月深圳一手房成交量“巨量”增加的重要原因。11月份，深圳全市58萬平方米的新增供應比10月增加超過一倍，成交套數前十名中就有6個是11月份入市的新盤。

　　以簽訂預售合同為統計標準，11月份成交量最大的是“關外”的寶安區，該區當月成交住宅28.1萬平方米，占全市總成交量近48%，環比其成交量增加了89%，同比則達到1326%。

　　該區的幾個房地產大項目，因價格合理，都有較理想的成交，一些樓盤降價也取得很好的銷售；“關內”的南山區的成交也銳增89%至10.1萬平方米。

　　羅湖、福田和鹽田區成交量變化不大，其中鹽田的成交甚至減少7%，該區新盤成交少，多數在售樓盤成交回落。

　　而在銷售結構方面，根據深圳市國土房產局銷售公示，11月份新盤共成交住宅約2450套，整體銷售率近37%，比10月份增加8個百分點。

　　同前四個月一樣，當月仍是90平方米以下的中小戶型銷售相對較好，其成交率為38%，環比增加9個百分點；90平方米以上的中大戶型銷售率為32%，環比增加5%；從單個戶型來看，單房的銷售最好，不過其供應較少。小復式的供應較多，成交也不錯。4房供應最少，銷售最差，只有兩成。

　　　　房價仍呈下調態勢

　　該報告分析指出，12月份深圳樓市將更為“熱鬧”，全市預計超過20個樓盤開盤，供應住宅超過100萬平方米，環比再增加一倍，成為今年最高值。其中，“關外”的龍崗區供應量將大幅增加，全區單月住宅供應量有望達到50萬平方米。

　　寶安區新增供應也有望超過20萬平方米；“關內”的南山區供應也將放大，供應住宅可超過40萬平方米。羅湖則有望供應約6萬平方米住宅。鹽田區可能推出的只有0.45萬平方米住宅。而福田區則沒有新盤推出。

　　由于供應大幅增加，如各盤以合理的價格入市，12月份全市住宅成交量仍有望維持高位。不過由于存量加上新增供應量，12月份全市可售住宅近550萬平方米，約是2008年1至11月總銷售量的1.65倍，短期內市場壓力不小。

　　該報告認為，僅看11月份的成交情況說“深圳樓市已回暖，房價已平穩”——仍言之尚早！因為11月份雖然成交暴增，但價格沒有松動的樓盤成交依然不多。

　　面對龐大的市場存量，持續不斷的新增供應以及前景不明的宏觀經濟走勢，深圳樓市的持續活躍其實意味著房價仍將下調。

　　二手住宅“價平量升”

　　中原地產深港研究中心統計顯示，11月深圳全市二手住宅成交面積顯著回升，達到44.78萬平方米，較上月大幅上漲了26.52%，顯示市場正逐步恢復。

　　同時，成交價格繼續波動，變動幅度不大，全市實現均價11058元/平方米，環比僅有0.35%的漲幅。各區比較，福田區、寶安區、南山區成交量環比增幅最大。

　　統計數據顯示，深圳福田、南山區等較為重要的中心地帶，二手住宅價格反而出現了一定的下滑，這表明，未來深圳二手房價格上行的機會不大。

　　目前的市場中，買家仍然占據了較為有利的談判地位。另外，出于資金等各方面壓力，一手市場的降價風潮仍未停歇，繼續擠壓著二手市場的價格空間，預計12月價格二手樓市仍將維持“窄幅波動”的格局。(記者劉暢　通訊員梁爽)