在北京海淀一事業單位工作的小劉最近正為購買限價房而撓頭。他的戶口在海淀區，經過單位蓋章、社區服務站審核等一系列程序后，他可以參加海淀區限價房申購搖號了，卻“不幸”拿到了300多個備選號中的一個。按照制度，正選號選完房子后，如果仍有房源，備選號才可以挑選。

　　這次海淀區的限價房房源分別是小營的金隅家園、西三旗的旗勝家園和通州的大方居。小劉覺得很冤：“備選號前面排著2180多個正選號，而金隅家園和旗勝家園的房子只有1500多套。我們備選號可以挑選的，都是正選號挑剩的在通州的房子。絕大多數拿著備選號的人都不愿去通州住，只好棄購，這樣就算我們放棄一次機會。我們備選號和正選號一樣，都只有兩次認購機會。”

　　“我們兩次放棄后，就只好從頭再申請。申請一次實在太麻煩了，整個流程要走大概三個月。”小劉無奈地說。

　　購房人 棄購“癥結”何在？

　　很多購房者都面臨著和小劉一樣的問題。10月份以來，經濟適用房、限價房等保障性住房的成交量已經占據北京房地產市場的“半壁江山”，但隨著政府投入的加大，保障房體系的“重頭戲”——限價房卻開始面臨“滯銷”的風險。

　　日前，記者從北京市住房保障辦公室了解到，今年北京第二批保障性住房的搖號已全部完成，其中，1.4058萬戶限價房配售家庭的選房簽約過程中，有2794戶選房家庭放棄選房，棄選率達20%，棄購現象在朝陽、通州等部分區域尤為明顯。

　　朝陽區在10月份進行的限價房選房過程中，有將近1/4通過審核的家庭放棄選房。部分家庭因為經濟實力較弱，不得不放棄選房，但大部分家庭則是因為區域、位置、戶型等原因而放棄選房。有關部門電話回訪了放棄選房的家庭，他們的主要理由是“目前周邊商品房都在降價，擔心限價房也會跌價”。

　　SOHO中國董事長潘石屹表示，限價房是在房價上漲過快時出臺的臨時產品，但在房地產市場低迷、房價下行的背景下，部分限價房項目難免因價格優勢和地域優勢的削弱而受到冷遇。

　　北京市住房保障辦公室有關負責人表示，政府在調配第一輪房源時是按照房源相當于1：1的比例，房源共約2.5萬套(1.1萬套經適房和1.4萬套兩限房)，而通過審核的是1.8萬戶，因此給市場造成“房多人少”的假象，這也影響了部分市民對限價房的認購意愿，但總量上不存在供過于求的問題。

　　長期研究保障房制度的一位專家指出，目前，在保障房交易市場，部分限價房項目的申購人數也很不理想，主要原因在于房源與申請人需求之間存在著較大的差異，供應房源的區域分布還缺乏針對性，正是這種分布的不平衡和供需的不匹配，造成了限價房制度運行中的種種矛盾。

　　比如，北京市建委給宣武區調配的第一批房源中有分布在通州及朝陽常營的限價房房源，放棄這兩個項目的比較多，而位置相對靠近中心城區宋家莊的限價房項目，則不存在棄購現象。

　　開發商 不愿拿地為哪般？

　　與部分購房者棄購相對應，限價房用地在土地市場頻頻流拍。據記者初步統計，今年以來，北京市已先后有三塊限價房用地遭遇流標，多幅地塊以底價成交。此外，天津、廣州和深圳的限價房用地也出現流拍現象。

　　一北京開發商項目負責人向記者訴苦，今年限價房的具體政策到下半年才公布，導致公司開發的限價房已經封頂很長時間還沒有銷售，增加了一部分財務成本，“凈利潤不到5個百分點，一不小心還被財務費用砍掉了一塊”。

　　記者采訪的大部分業內人士都認為，限價房的開發主力將是大型國有企業或大型上市公司，中小開發商由于資金實力、資質和管理水平等限制因素，不愿或沒有能力介入限價房的開發。

　　大型開發商對限價房的態度較為積極。保利北京公司營銷總監陳艷萍介紹，公司開發限價房的利潤確實不高，毛利率約為5%，凈利率約為3%。她表示，開發限價房更多是在履行大型國企的社會責任，明年公司還會考慮競拍限價房用地。此外，限價房的銷售有政府參與，而且72%的客戶用公積金貸款，銷售回款速度有保障。

　　雖然業內人士普遍認為，限價房在品質方面難以和商品房競爭，但市場也不乏好銷的限價房。由于戶型合理、綠化率較高、物業管理規范等因素，常營保利嘉園限價房源的銷售率達到80%以上；在西城區的選房過程中，保利嘉園的銷售率達到92%，超過開發同地段限價房的其他開發商。

　　管理層 政策調整何時出臺？

　　北京市建委的一位負責人表示，2009年北京市保障房計劃規劃建筑面積與今年相比將增加近100萬平方米。今年北京廉租房、經濟適用房、限價房建筑規模分別是50萬平方米、300萬平方米和450萬平方米。

　　目前對限價房的爭議頗多，有消息甚至稱“建設部醞釀限價房并軌經濟適用房”。拋開要不要限價房的爭議，北京限價房的供應仍面臨土地、價格、簡化操作等諸多問題。

　　目前，北京城四區可供開發的土地已經不多，要拿這些稀缺地塊建大量限價房肯定是不現實的。業內人士認為，未來北京市推出的限價房用地仍將位于近郊區，但離軌道交通線都不應太遠，否則，棄購現象還可能重現。

　　要不要降價是限價房面臨的另一個問題。日前北京市建委相關人士稱，北京市不會讓限價房也“隨行就市”。這種說法遭到了部分業內人士和購房者的反對。部分購房者反對的理由是，通州的一些限價房不僅地段較遠，而且要到2010年才能交房，一旦商品房價繼續下跌，機會成本和時間成本較大，限價房不向下調價“說不過去”。

　　此外，一些購房者都認為限價房的申購流程比較繁瑣。比如，兩次放棄選房機會的購房者，要重新走申請的諸多流程，雖然這些流程曾經用三個月的時間走過一遍。

　　截至12月7日，北京可售期房住宅達11.2萬套，未簽約現房住宅3.66萬套。專家指出，如何在完成限價房供應計劃的同時，消化北京房地產市場的庫存房源，將是北京市政府在加大保障房建設力度后面臨的首要問題之一。

　　11月20日，北京市副市長陳剛在北京市十三屆人大常委會第七次會議上透露，北京市將采取建設和收購并舉的方式，收購一部分商品房作為保障性住房和限價房。

　　業內專家指出，政府收購商品房作為保障性住房的設想，不失為一種化解北京樓市高庫存的途徑，但具體而言，還要解決許多操作方面的問題，比如，在財政資金安排、價格評估、審批程序等方面，還有很多工作要做。(記者 林喆 楊志剛)