如果明年1月份的房貸賬單“利率”一欄顯示你的房貸利率只按基準水平下浮15%時，請不要驚訝，因為這很可能是絕大部分存量房貸的調息標準。針對存量房貸明年如何調息的細則，迄今各銀行仍諱莫如深，誰都不愿率先公布。記者昨天從多位滬上銀行房貸部門管理人士處探悉，由于成本、技術等原因，除少數銀行認可的優質客戶外，多數存量房貸明年恐難享受7折最優利率。

　　存量房貸利率難打7折

　　在10月房貸新政出爐后，本市許多存量房貸客戶都對未來充滿期待。有人算了筆賬，假設貸款100萬元，四次降息的累積效應再加上7折優惠，將使明年的月供負擔凈減逾千元。

　　“現在看來，對多數人來說，這種可能性并不大。”一位國有銀行消費信貸部房產業務負責人如是說。據他透露，眼下該行的存量房貸調息細則仍在抓緊研究中，但最終方案的確定，除需總行批示以外，更要參考同業的標準。多數銀行都傾向將絕大部分存量房貸按現行下浮幅度來調整，這就意味著，明年多數人的利率優惠仍將集中在8.5折左右。

　　事實上，對于新政發布前即獲得貸款的存量房貸客戶，其中不乏滿足首套自住普通房貸款標準的人。但為什么新政不能惠及這些人呢？一位股份制銀行個貸部負責人認為，首先，甄別出房貸新政支持的首套自住普通房的借款人，存在審核、操作等技術障礙，銀行將耗費大量人工成本；其次，如果大規模統一調整為7折貸款，則勢必沖抵明年銀行的利潤。目前房貸息差仍只有0.4個百分點(利率7折的情況下)，扣除人工、房租等成本，銀行放貸等于無利可圖。

　　目前距離明年元旦調息日還有三周時間，但各行還在觀望同行的動靜，最可能的結果是，各銀行在監管部門(或同業公會)的統一協調下，出臺統一的調息方案。

　　　　最優利率偏向優質客源

　　為預防存量客戶“跳槽”現象，不久前滬上幾家大型銀行簽訂了一份“君子”協議，共同“封殺”存量房貸客戶為尋求利率7折而申請無交易轉按揭的行為。在業內專家看來，這一行為其實為來年的利率調整埋下了伏筆。

　　事實上，從近期新房貸申請情況來看，新政實施以來，房貸7折優惠也并未大面積實施。一些銀行支行層面仍愿意通過打“擦邊球”的方式，滿足一部分優質客戶的要求。如果手頭有其他房產或貸款結清的客戶，其收入來源穩定，向銀行申請房貸基本上能獲得理想的利率優待。各銀行給優質客戶還定有若干“標準”，如“貸款人是事業單位處級以上的干部”、“個人凈資產300萬元以上”、“銀行存款達到一定額度且3個月以上”等。在銀行看來，優質客戶給銀行帶來的附加收益以及交叉營銷收入都十分豐厚，因此即便在利率上足額下浮，從長期來看仍是一筆劃算的買賣。

　　銀行圍繞“改善型”做文章

　　目前，關于新政中提到的“改善型住房”的定義概念仍然未能明確，但從實際情況看，個別降低放貸門檻的個案確實存在，但幾乎也是針對那些被銀行認定為資質優良的客戶。從銀行官方層面，應歸入“改善型住房”范疇的第二套房貸款政策目前還沒有絲毫松動的跡象。

　　就在上月中旬，上海銀監局召集的“促增長、防風險”工作座談會上，再度重點強調各銀行要繼續嚴格執行二套房房貸政策。但銀行內部對二套房房貸政策仍有不同意見，有人認為，目前第二套房信貸政策確實有調整的必要，普通市民購買第二套房不單是為投資或投機，還有改善住房條件、變更工作重新購房、子女住房等客觀需求，這些以自住為目的的購房，確實需要信貸政策的區別對待。

　　一位銀行人士表示，為了搶奪優質客源和做大房貸業務，日后可能有一些基層銀行會圍繞“改善型”做文章，變相降低再貸款購房的門檻。采訪中，就有不少銀行表示，如果前套住房的貸款已結清，再貸款便可視為第一套房。(記者 李 強)