那廂北京某媒體熱熱鬧鬧地組織去美國“抄底”樓市的購房團還未成行，杭州這廂瑞亞國際地產顧問公司相關負責人告訴記者，其實他們今年下半年就已經組織了兩批“澳大利亞房產投資考察團”，第三批也將在這個月出發，近20位團員全部來自浙江。

　　浙江人對不動產的熱情早已走向全國，而隨著美國、澳大利亞、歐洲房價的下跌，感興趣的浙江人也多了起來。

　　海外購房新理由，為優化資產配置

　　張凡，澳大利亞留學歸國，目前是瑞亞國際地產顧問公司杭州分部的咨詢經理，因為自己也在澳大利亞有產業，說起那里的房地產市場他如數家珍。

　　“以前在澳洲買房的人以投資移民和子女留學為主，現在純投資的客戶也開始出現。”他說，現在中國人雖然不是澳大利亞房產的主要外來消費群體，但絕對是一個新興的力量，而且有能力投資海外房產的人，本身消費能力就不弱，他們的眼光甚至比當地人要高，決策速度也更快。

　　事實上，去海外買房已不是一件新鮮事，早在四五年前就陸續有加拿大的土地、英國的公寓、瑞典的商業項目到浙江來做過推廣，只是當時關注的人不像今天那么多。

　　“其實那時候是賺個吆喝，看的人多，下單的人少。”一位曾經組織過這類考察團的業內人士說，去年海外市場雖然炒作得很熱，但實際效果并不明顯。一方面是因為當時人民幣匯率正進入上升通道，投資者大多看好人民幣升值前景；另一方面也是因為當時一些中介代理機構手中的項目太少，投資者去了卻選不到滿意的房子。

　　記者從杭州幾家代理海外房地產項目的中介公司了解到，目前最受浙江投資者青睞的海外房地產市場主要是澳大利亞、加拿大、美國、新加坡等國家。

　　海外投資，澳洲走強，東南亞走弱

　　“有海外投資意向的購房者對人民幣匯率變化是非常敏感的。”盛世管家港澳投資部袁效認為，今年海外購房比去年熱的原因除了受金融危機影響，各國房地產市場價格都有不同幅度的下跌之外，另一部分原因是“大家判斷人民幣升值空間已不大”。

　　根據美國商務部經濟分析局不久前公布的資料，美國今年的房產價格比去年下跌了23.63%，差不多回歸到2004年時的水平，一些熱門城市如洛杉磯、邁阿密、拉斯維加斯、鳳凰城的房地產價格下降幅度都超過平均值。

　　澳大利亞在這次金融風暴中也無法獨善其身，9月和10月，澳大利亞儲備銀行連續兩次降息，澳元大幅跳水，持續貶值，目前對人民幣匯率已跌至4.52左右，跌幅超過30%。

　　“這相當于同樣一套房子，即使房價本身不跌，現在買相比3個月前買價格就打了7折。”一位中介業內人士表示，受到澳大利亞、美國等國家房價下跌以及匯率變化的影響，東南亞一帶的房地產市場需求被分流。“去年公司曾有意拓展東南亞一帶的房地產項目代理業務，但今年這已經不是主要業務，不能獨立成立一個部門了。”他透露說，現在業務雖然仍然在做，但發展遠不如預期那樣好。

　　瑞亞其實是澳星集團下屬子公司，而澳星集團則是一家專業從事移民留學服務的跨國機構。盡管不愿正面承認，公司是因為看中中國巨大的市場空間而專門成立子公司的，但現實就是從今年6月開始，澳星集團在國內各個城市設立的分支機構基本都有一個專職房產業務的團隊。張凡也承認，目前這塊業務確實發展得還不錯。

　　投資海外房產仍需謹慎

　　但對于中國投資者要到海外“抄底”，現實操作中是有難度的。“從技術上說，并不是手里有錢就能去海外抄底了，畢竟國家有外匯管制，為資金出境設定了限制”。一位代理過澳大利亞房產項目的中介人士說。從去年1月份開始，國家外匯管理局宣布個人每年可以購匯5萬美元，相比此前的每人每年購匯2萬美元是大大提高了，但對“抄底”來說，這點資金量是遠遠不夠的。

　　“對于國內投資者來說，通過外匯融資、審核過關的難度比較大。”一位業內人士透露，代理公司計劃安排多種途徑供投資者選擇，但最快捷的方式還是依照當地法律，使用自有外匯資金在國外直接購房。“一些特殊群體，比如原本就從事外貿行業，手里握有大量外幣的人，他們是可能趁這個機會在海外購置房產的。”

　　需要提醒投資者的是，海外購房有機會，但風險也不言而喻。就市場風險而言，匯率以及項目所在地的樓市波動都是潛在的風險因素。目前澳元兌美元以及人民幣的匯率正處于一個敏感時期，未來6~12個月內的漲跌情況還難以判斷。因此，如果是以換匯方式購買澳大利亞房產就必須對匯率風險加以評估。

　　其次是各國的房地產政策風險。比如除征收房地產保有稅外，當房地產發生買賣等有償轉移時，大多數國家要對轉讓收益即增值部分課稅。如美國物產稅的征收相當復雜，根據市場房價征收，所以房價漲稅亦漲，且據不同地域、不同用途而有很大差異，自用住宅和非自用住宅也有差別。而在悉尼，購房者首次購房時須繳約20種不同的稅費。名目繁多的稅收可能導致投資成本及交易成本提高，降低了收益。

　　對于現在是不是抄底海外樓市的時機，美國大都會房地產公司董事長張伊立表示，美國好的地區其實房價松動不大，而且在美國買房雖然很簡單，但是養房不同于國內，成本比較高。“這個時候要去美國買房，顯然不是時候，我看美國樓市還沒有見底。”代理過海外房產的一位中介人士認為， “這次美國次貸危機引發的房地產泡沫，進而引發的美國實體經濟危機，下一步還有可能會引發信用卡危機，不可預測的風險太大了，因此，抄底并不是時候。”(記者 詹麗華）