當年“港客盤”

　　現在到誰家？

　　在上世紀90年代中后期，香港人曾掀起了一股到廣州置業投資的小高潮。由于當時廣州樓價與香港有著巨大的落差，吸引了不少香港人紛紛赴穗置業，港人除了投資外，還有日常自住或是度假的考慮。十幾年過去了，經歷了三次經濟周期后，這些曾經的港人主力樓盤投資租賃如何？對廣州投資者還有無吸引力呢？

　　香港業主走光 豪宅變白領盤

　　這些早期以香港人為主要業主的樓盤，經過十多年的開發和交易，再加上社會大環境的變化、交通網絡的完善等眾多原因，現時的主要業主都基本上變成了內地人。如祈福新村在1997年最高峰時曾擁有70%的香港業主，如今由于擁有物美價廉的洋房再加上連通市區的樓巴，目前已經成為廣州白領階層聚居的地方，香港業主不會超過10%；天河北路的僑怡苑、朝暉苑以及淘金一帶的華僑樂園、淘金花園、恒福閣等均已成為周邊普通白領置業的熱點，曾經的豪宅已變成了普通住宅。

　　業主的變更、物業管理公司的變更不可避免帶來一些新舊業主的沖突。比如，天河北怡苑過往主要以港人和外籍人士為主，小區雇有外籍物業管理人員，其管理費一直很高端。現時新入戶的業主還要承受港客十年前定下的物業管理費。

　　港式設計并不討本地人歡心

　　由于廣州早期商品房的主要銷售對象是香港人，為了迎合其購房需求，早期廣州樓盤大多打上港式設計的烙印，在戶型設計、外立面設計、園林設計、小區規劃配套等方面都有明顯的效仿痕跡。

　　合富置業專業人士介紹，廣州人并不習慣鉆石形的間隔、廳大房小這些港式設計。經過多年的發展，廣州樓盤的素質在許多方面已超越了當時模仿的純粹港式設計，令大型社區環境更優美、配套更完善、戶型更寬大舒適等。滿堂紅研究部沈銳培認為，目前廣州人最喜歡廳出陽臺、房間方正，而港式設計大多是內陽臺，戶型是鉆石型設計，雖然樓宇外觀漂亮，但是室內空間的利用率低，對于講求實在的廣州人來說并不適合。

　　設計差樓齡長就是地頭好

　　由于設計、樓齡等問題，當年的港式豪宅的光輝已被新晉豪宅所掩蓋。據了解，當年港人聚居的華僑樂園當年最高曾炒至1.1萬元/m2，現在均價僅8500萬元/m2左右，與淘金華庭、富力御龍庭等1.2萬元/m2均價的豪宅相差甚遠；位于濱江東的第一代江景豪宅海珠半島花園其一二期江景洋房萬元出頭的價格僅僅與對面二線江景盤嘉仕花園尚海軒相當。

　　雖然有些當年的豪宅已經被周邊新晉豪宅的光輝所掩蓋，而且樓齡長，但其特有的區位價值仍獨具優勢。如東風東板塊的錦城花園、東風廣場因帶有東風東路小學的學位而深受家長型買家的追捧，海珠半島花園隔江正對二沙島，星海音樂廳盡收眼底，其景觀是不可替代的。其實當年大部分針對港人營銷的物業都集中在淘金路、天河北、濱江東路、東風東路、中山七路等核心地段，這些地段至今仍是廣州樓價最高的地段。

　　香港客對廣州樓市貢獻有目共睹

　　在早期的廣州商品房市場，可以說香港買家撐起了大半個天空；在1997年以后，港客近似瘋狂地拋售廣州物業；再到2003年“非典”之后，港客炒家近乎絕跡，溫州和福建炒家轉戰過來。在這三個經濟周期中，港人除了拉高廣州房價以外，對于廣州樓市發展有無貢獻？在本次經濟周期襲來時，投資者從當年的港客身上有何借鑒？

　　廣州商品房市場“暖場者”

　　上世紀90年代，廣州從福利分房過渡到貨幣分房時代，商品房市場逐漸鋪開。由于內地居民普遍工資較低，購房觀念也需一定時間樹立，香港人便成了廣州商品房市場的“暖場”主力。據滿堂紅專業人士介紹，1990年開始，廣州房價開始高速上漲。第一波是環市東淘金路一帶的商品房價高漲，如淘金花園、華僑樂園等，價格直逼6000~8000元/m2，接著就是天河北部分樓盤直接將價格拉高到1萬元/m2以上，這對于當時廣州市民收入來說是不可思議的。緊接著，1993年香港人普遍看好廣州樓市，大量港資進入廣州樓市。

　　在早期的廣州樓市，可以說香港買家撐起了大半個天空。眾多樓盤的開發都以主打香港人開始，如原東山區淘金坑的華僑樂園、淘金花園、恒福閣、世貿花園等，荔灣區的世紀廣場等，越秀區的越富廣場、嘉和苑，以及天河北路的僑怡苑、朝暉苑、怡苑、嘉怡苑等。雖然這些樓盤現今已經大多換手到內地人，但是如果沒有港人前期“暖場”和示范，廣州乃至內地商品房市場發展都要遲緩很多。

　　引領“城區工作 郊區生活”潮

　　當今廣州的高管和白領已經將華南板塊和廣園東作為置業的首選，不過郊區置業并不是一開始就為大家所認可和接受的。可以說，香港人最早購置了廣州的郊區物業，并最早引領了“城區工作，郊區生活”的潮流。

　　據合富置業專業人士介紹，上世紀90年代番禺華南板塊崛起的時候，祈福新村就鎖定香港人這個特定置業群體，把這里定位成一個是香港人回鄉度假的地方，并開通往來廣州與香港的專線巴士方便港人來往兩地，接下來廣州碧桂園、華南碧桂園、星河灣等大型樓盤都將港人作為重要客戶，并有專車接送港人來廣州看樓。到香港回歸前后，祈福新村甚至有70%的房子賣給了香港人。

　　“97”抽身 內地客接手

　　1997年后，受到亞洲金融風暴波及，香港的房地產價格大幅下降，很多香港買家急于從廣州樓市抽身，低價拋售物業以回籠資金，失去了投資客的支撐，廣州樓市泡沫隨之破滅，當年淘金路、濱江東、天河北售價過萬的豪宅物業以每平方米五六千元拋售，香港投資客大部分撤出了廣州，在廣州置業的香港客有賺的但也有虧的，盡管潮起潮落，香港居民對促進廣州的樓市發展有目共睹。(記者 吳潤洲）