2008住宅地今日最后一拍

　　花都地塊樓面地價剛過千元,比去年地王降價八成

　　廣州年內最后一次住宅地塊拍賣將在今天(12月16日)上演。記者昨日(12月15日)從廣州市國土房管局獲悉,花都一幅樓面地價剛過千元的住宅地塊和番禺一幅金融商業(yè)地塊將亮相拍賣會。從昨日報名情況來看,廣州近期土地市場的觀望氣氛依然濃重,截至昨日18時,兩地塊各有一家開發(fā)商報名。

　　作為廣州今年供應的最后一塊住宅用地,本次推出的花都區(qū)鳳凰路地塊,建筑面積15萬多平方米,最低成交價僅為16265萬元。該地塊折合樓面地價只有1040元/平方米,相比去年創(chuàng)下樓面地價5659元/平方米的鳳凰東路“花都地王”,降幅高達81.6%。

　　按照業(yè)界公認慣例地價占房價四成的比例計算,鳳凰路地塊的房價將達到2600元/平方米。

　　在樓市冷風波及土地市場的情況下,廣州市國土房管局開始調整土地出讓底價,低地價推地在一定程度上促進了住宅用地的成交,開發(fā)區(qū)的KXC-P6-1地塊,在第一次無人競價后,地價大幅下調1.4億元,最后終于順利成交。

　　今天同時出讓的還有番禺市橋清河東路南側一幅商業(yè)金融業(yè)地塊。昨日,廣州市國土房管局發(fā)布補充公告,因規(guī)劃調整,本地塊總建筑面積由40353.75平方米調整為37720平方米,最低交易價由10350萬元調整為9675萬元。

　　截至昨日18時,兩地塊各有一家開發(fā)商報名。業(yè)內人士分析,在本月初的廣州今年最大規(guī)模土地出讓會上,眾多住宅地塊成功“出嫁”,并沒有出現市場擔心的大規(guī)模流拍現象,一些中小開發(fā)商趁機抄底拿地,此次推出地塊流拍的可能性降低。

　　分析

　　地價跌回前年水平郊區(qū)樓價將更實惠

　　從地產豪門大舉圈地頻造“地王”,到中小開發(fā)商抄底拿地的“平價賣場”,廣州土地市場“高溫退燒”花了僅僅一年時間。

　　今年年初,廣州市曾計劃全年供應2.5—4平方公里的住宅用地。但樓市、土地市場齊齊遭遇寒冬,到11月,廣州市國土房管局將今年的住宅用地供應計劃從原定的2.5平方公里降至1.8平方公里,這是繼今年供地計劃從4平方公里降到2.5平方公里后,第二次降低住宅用地供應量。

　　數據顯示,截至昨日,今年全市十區(qū)共出讓住宅用地18宗,用地面積1.26平方公里,占年度計劃1.8平方公里的七成。如果今天花都住宅地成功出讓,今年共成交住宅用地面積1.32平方公里。對于剩余的土地,廣州市國土房管局有關負責人表示,可能把部分用地放在明年適當時候出讓。

　　由于整體市場變化,目前推出的18塊住宅用地中,除了不見“地王”蹤影外,絕大部分更是以底價成交,而且拿地的也基本上是名不見經傳的小開發(fā)商。據統(tǒng)計,今年至今為止的平均樓面地價為3324元/平方米,僅為去年全年4760元/平方米的69.8%,比去年下跌30.2%,已經回到了2006年的地價水平。

　　從出讓土地的區(qū)域來看,今年廣州大部分出讓的土地都在番禺、蘿崗、花都、南沙等區(qū)。專家認為,由于今年低價成交的土地多位于郊區(qū),因此可以預見未來郊區(qū)的樓價仍將比較實惠。

　　中原地產研究二部經理胡廣東預測,明年廣州新增土地供應仍將以番禺、花都、增城、蘿崗等外圍區(qū)域為主。其中,花都將是明年政府推地的重要區(qū)域,預計比例將至少占全市供地量的兩成左右。另外,番禺、增城也可能將有較大規(guī)模地塊上市。

　　對此,廣州知名房產專家韓世同表示,廣州今年推出的地塊多是位于郊區(qū)的巨無霸地塊,市中心土地供應的減少勢必造成房源供應的減少,有可能會抬高市中心房價。他建議,政府應該適度盤活推出市中心地塊,而且由于市中心地塊對開發(fā)商更有吸引力,在一定程度上也能促進土地市場回暖。

　　至于地價整體回落能否帶來低樓價,有專家表示:“低地價未必預示著兩年之后的樓價一定降低,未來兩年的樓價要視經濟環(huán)境和市場情況而定。”這是因為除了成本之外,樓價更多是由供需來決定,但是高地價在面對低地價的競爭時,低價拿地的發(fā)展商在未來的市場上更有競爭力,更有調價空間。 (記者 鄭佳欣)