曾在深圳樓市銷聲匿跡許久的“一成首付”現(xiàn)象又重出江湖了。昨日,記者多方調(diào)查獲悉,兩大知名開(kāi)發(fā)商的部分樓盤(pán)向置業(yè)者推出“一成首付”促銷舉措,置業(yè)者自付一成后,另外一成首付可采用銀行信用卡兩年內(nèi)免息還房貸的方法支付。業(yè)內(nèi)人士透露,另有一些開(kāi)發(fā)商正準(zhǔn)備效仿該做法,“一成首付”有蔓延趨勢(shì)。對(duì)此,房地產(chǎn)專業(yè)律師提醒,此舉潛藏較大風(fēng)險(xiǎn),如房?jī)r(jià)下跌或引發(fā)更大面積“負(fù)資產(chǎn)”和“斷供”現(xiàn)象,銀行不良貸款也會(huì)增加。

　　現(xiàn)象

　　事業(yè)單位員工購(gòu)房可享“一成首付”

　　近日,招商地產(chǎn)在媒體上打出廣告:“招商·依山郡3期”開(kāi)盤(pán)勁銷,年終九二折特惠,60—84平方米精裝公寓,4萬(wàn)—6萬(wàn)元即可入住。有多名市民向本報(bào)反映,該樓盤(pán)廣告所言的“60—84平方米精裝公寓,4萬(wàn)—6萬(wàn)即可入住”就是向置業(yè)者推行“一成首付”。

　　記者以購(gòu)房者身份咨詢?cè)摌潜P(pán)售樓處,工作人員陳先生介紹,該盤(pán)推出200多套的精裝公寓確實(shí)可以一成首付。比如一套65.6平方米的兩房公寓,6000多元的單價(jià),總價(jià)45萬(wàn)元,購(gòu)房者可以只付4.5萬(wàn)元。但是,這一優(yōu)惠是有對(duì)象限制的,只有深圳市事業(yè)單位或部分公司員工才能享受這一政策。

　　按照國(guó)家相關(guān)房貸政策規(guī)定,置業(yè)者購(gòu)房首付不能低于兩成,那么招商地產(chǎn)對(duì)“依山郡”業(yè)主收取“一成首付”之外,另外一成首付如何處理?上述銷售人員陳先生表示,開(kāi)發(fā)商方面不會(huì)幫業(yè)主墊首付,銀行是主動(dòng)自愿為符合條件的購(gòu)房者提供九成貸款的。至于與該盤(pán)合作的銀行,陳先生透露說(shuō)已有3家,包括國(guó)有銀行和深圳本土股份制銀行。據(jù)悉,招商·依山郡3期一批12月7日開(kāi)盤(pán),推出400多套單位,銷售人員聲稱已銷售200多套,業(yè)績(jī)良好,但不知其中有多少是由其一成首付政策帶來(lái)的客戶。

　　隨后,記者正面與該樓盤(pán)項(xiàng)目經(jīng)理王晨陽(yáng)接觸,他表示,銀行不僅有房貸,還有信用貸款、裝修貸款等其他多種貸款業(yè)務(wù),這次是銀行主動(dòng)愿意對(duì)特定客戶放貸九成。之所以將受惠客戶確定在“事業(yè)單位和特定公司員工”,是從還款能力方面考慮的。

　　現(xiàn)象

　　信用卡免息還貸可抵“一成首付”

　　無(wú)獨(dú)有偶,另一大型開(kāi)發(fā)商在龍華的一個(gè)樓盤(pán)最近也開(kāi)放了樣板間,宣稱即將推出40多平方米的公寓和80多平方米的一房一廳。除了一些優(yōu)惠之外,該盤(pán)還可以方便購(gòu)房者采取一成首付方式。

　　記者致電該樓盤(pán)售樓處咨詢時(shí),工作人員承認(rèn)確實(shí)可讓購(gòu)房者先付一成房款,另外一成由購(gòu)房者辦理中國(guó)工商銀行深圳分行的信用卡,在兩年24個(gè)月內(nèi)免息還貸給銀行。中國(guó)工商銀行深圳分行工作人員受訪時(shí),并不承認(rèn)有上述這種放貸方式,聲稱對(duì)具體情況不了解。

　　據(jù)深圳一知名中介高層向記者透露,現(xiàn)在還有部分樓盤(pán)正在嘗試采取上述這種方式與銀行合作促銷和發(fā)放貸款,以期實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)的快速銷售,緩解資金壓力。直接的或變相的一成首付現(xiàn)象,在深圳樓市有蔓延的趨勢(shì)。

　　現(xiàn)象

　　開(kāi)發(fā)商為部分買(mǎi)家墊“一成首付”

　　記者獲悉,不久前,梅林關(guān)口的樓盤(pán)“書(shū)香門(mén)第·上河坊”也推出“特別”優(yōu)惠,開(kāi)發(fā)商推出部分單位為買(mǎi)家墊付一成首付。

　　有不少市民向記者反映,他們的手機(jī)收到上述樓盤(pán)促銷短信,稱4萬(wàn)元首付即可買(mǎi)到精裝修兩房。而公開(kāi)信息顯示,該樓盤(pán)均價(jià)12000元/平方米,4萬(wàn)首付從何而來(lái)?

　　據(jù)該樓盤(pán)銷售中心人員表示,該樓盤(pán)現(xiàn)在正在做一個(gè)“投資套餐”的優(yōu)惠活動(dòng)。參加“投資組合”的單位僅9000多元/平方米,還帶1500元/平方米的精裝修。4萬(wàn)首付是樓層在10層以下的單位,戶型也有限制。以一套51平方米兩房為例,其總價(jià)應(yīng)該在45萬(wàn)元左右,這樣首付兩成也需要9萬(wàn)元。銷售人員告訴記者,如果已經(jīng)在該樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)了三套房,第四套房才可以享受首付一成的待遇,另外一成首付開(kāi)發(fā)商先墊付給銀行,等樓盤(pán)入伙時(shí)買(mǎi)家再向開(kāi)發(fā)商支付已墊付的一成首付,而樓盤(pán)入伙時(shí)間為明年年底。

　　專家分析�，�

　　房?jī)r(jià)若下跌將引發(fā)“斷供”加劇

　　“這是營(yíng)銷時(shí)代加創(chuàng)新思維方式下的特色產(chǎn)物。”深圳美亨投資公司總經(jīng)理吳茂萍表示,這對(duì)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者都是“雙贏”的“短期促銷”。但是,信用卡無(wú)息首付的做法只是讓購(gòu)房者的首付款延后兩年付,這同樣考驗(yàn)購(gòu)房者的實(shí)際支付壓力。如果購(gòu)房者沒(méi)有足夠的實(shí)力支付這兩年的一成首付,將給銀行、購(gòu)房者自身帶來(lái)直接的風(fēng)險(xiǎn)和損失。因此,購(gòu)房者要慎重考慮這種貸款方式,銀行也要注意多方調(diào)查消費(fèi)者的信用和支付能力。

　　上述地產(chǎn)中介高層對(duì)記者表示,招商地產(chǎn)等知名開(kāi)發(fā)商采取這種售樓方式,是在打國(guó)家房貸政策的“擦邊球”,延長(zhǎng)首付期限,這會(huì)鼓勵(lì)其他開(kāi)發(fā)商也采取各種方式降低首付,可能引起惡性風(fēng)險(xiǎn)的加大。未來(lái)的深圳房?jī)r(jià)如果稍有波動(dòng),比如下跌10%,這些購(gòu)房者就會(huì)變成“負(fù)資產(chǎn)”,可能會(huì)使目前深圳樓市本已十分敏感的“斷供”現(xiàn)象加劇。

　　但招商·依山郡項(xiàng)目經(jīng)理王晨陽(yáng)解釋,其實(shí)現(xiàn)行的政策與以前深圳樓市出現(xiàn)的“買(mǎi)一成送一成”首付不一樣,此次政策是銀行答應(yīng)、經(jīng)過(guò)銀行允許的。

　　一券商房地產(chǎn)分析師稱,此次一成首付現(xiàn)象因不是開(kāi)發(fā)商墊付的,因此風(fēng)險(xiǎn)更多地積壓到了銀行身上。相對(duì)于去年,銀行的貸款業(yè)務(wù)下降明顯,為了改善業(yè)績(jī)和提前搶占市場(chǎng)規(guī)模,部分銀行愿意聯(lián)合開(kāi)發(fā)商開(kāi)展一成首付促銷。另外,從房?jī)r(jià)的未來(lái)趨勢(shì)考慮,目前深圳房?jī)r(jià)已下跌三四成,最近一段時(shí)間國(guó)家持續(xù)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)穩(wěn)市,估計(jì)未來(lái)深圳房?jī)r(jià)降價(jià)空間已很小,銀行可能判斷此時(shí)多放貸風(fēng)險(xiǎn)不大了。另外,從開(kāi)發(fā)商角度分析,銀行信貸和銷售回款一直都是開(kāi)發(fā)商的主要融資渠道,在萎靡市場(chǎng)之下,也是大型房企加速擴(kuò)張的機(jī)會(huì),通過(guò)快速銷售取得更多現(xiàn)金部署拿地和未來(lái)發(fā)展策略,也是一個(gè)重要方面。

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　　信用卡首付更易影響購(gòu)房者信用

　　“一成首付明顯有規(guī)避政策嫌疑,且更容易影響購(gòu)房者的信用記錄。”房地產(chǎn)專業(yè)律師張茂榮受訪時(shí)對(duì)此提出了憂慮。

　　聽(tīng)完記者的情況介紹后,張茂榮表示這是深圳樓市出現(xiàn)的新的一成首付方式,這種操作本質(zhì)上是與國(guó)家房貸政策相矛盾的。采用信用卡無(wú)息首付,實(shí)際上就是一成首付,一成信用卡套現(xiàn),銀行放貸還是出了九成。

　　按照通常大眾的理解,“首付兩成”政策雖然沒(méi)有明確規(guī)定首付的時(shí)間期限,但其理解應(yīng)該是購(gòu)房者與銀行簽訂合同后,即用自有資金交付房款的兩成,而不是拖延很長(zhǎng)一段時(shí)間。允許購(gòu)房者一成首付,實(shí)際增加了其還款壓力,因?yàn)殂y行發(fā)放房貸多少都是通過(guò)審核購(gòu)房者收入狀況來(lái)確定的,如果購(gòu)房者只能承擔(dān)月供5000元,而采取一成首付之后,購(gòu)房者就要增加每月還信用卡首付的錢(qián),這樣一來(lái),購(gòu)房者的還貸能力就被削弱了,如果遭遇變故,購(gòu)房者無(wú)法及時(shí)還貸,更容易對(duì)其銀行信用造成影響。同時(shí),銀行在房貸業(yè)務(wù)方面,就更容易形成不良資產(chǎn)。

　　市場(chǎng)反應(yīng)�，�

　　會(huì)否吸引投資客入市?

　　部分樓盤(pán)現(xiàn)在實(shí)行一成首付,且有擴(kuò)大化的趨勢(shì),部分購(gòu)房者疑惑,這些優(yōu)惠政策會(huì)不會(huì)吸引投資客入市,進(jìn)而推高房?jī)r(jià)呢?

　　部分開(kāi)發(fā)商表示,“書(shū)香門(mén)第·上河坊”開(kāi)盤(pán)時(shí)有不少投資客來(lái)到現(xiàn)場(chǎng),但由于當(dāng)時(shí)開(kāi)盤(pán)價(jià)格偏高,這部分投資客沒(méi)有出手。預(yù)計(jì)目前該樓盤(pán)所作的墊首付等促銷活動(dòng)應(yīng)該是針對(duì)投資性買(mǎi)家,先降樓價(jià)再降首付,加上特惠單位也都帶精裝修,這些都能吸引到投資客。

　　據(jù)銷售人員稱,此次優(yōu)惠活動(dòng)對(duì)象是買(mǎi)三套以上物業(yè)的買(mǎi)家,不過(guò)如果購(gòu)買(mǎi)一套房做投資時(shí),也可以安排,與其他已買(mǎi)房客戶“打包”購(gòu)買(mǎi)。

　　對(duì)此,世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心魯曉芳表示,現(xiàn)在大部分的投資客都是長(zhǎng)期投資,他們一般都不會(huì)非常計(jì)較首付一成還是二成,看重的還是樓盤(pán)單位是否升值的前景。目前,整體經(jīng)濟(jì)大勢(shì)不好,一成首付就算擴(kuò)大化,對(duì)投資客入市的作用也很小。

　　至于對(duì)房?jī)r(jià)的影響,魯曉芳認(rèn)為,由于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響,房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)平穩(wěn)一段時(shí)間,一成首付現(xiàn)象不會(huì)引起房?jī)r(jià)回漲。(記者 盧先兵)