房價的下降帶動了地價下降，這種情況在下半年更明顯地體現(xiàn)出來，而————

　　今年11月上旬，北京昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)地塊招標結束。據(jù)了解，僅有3家開發(fā)商參與招標，其中只有一家報價超過底價。該規(guī)劃建筑面積約為24萬平方米，招標底價約為8.29億元。北京銘嘉地產(chǎn)投標報價超過該價格，報價約為8.42億元。如果按照該報價計算的話，該地塊的樓面地價約為3508元/平方米。而目前該區(qū)域在售的北一街8號在售均價為9000元每平方米。因此，業(yè)內人士判斷，該項目的房價將會比目前在售樓盤低。

　　●下半年地價低于去年同期

　　今年下半年，土地價格相比去年同期出現(xiàn)了下降。以順義為例，去年12月份順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅、辦公、商業(yè)金融項目用地(新城7號地)樓面地價為4051元/平方米。到今年10月份順義區(qū)牛欄山半壁店住宅項目用地成交價只有1601元/平方米。扣除兩地塊規(guī)劃用地性質有所不同外，價格還是出現(xiàn)了明顯下降。

　　地價的下降會使人們聯(lián)想到房價可能會因此進一步下降。畢竟地價是房價構成中最大成本，一般會占到成本的百分之三四十。

　　華僑城營銷總監(jiān)宋翔華認為，房價下降肯定會帶動地價下降，但地價下降對房價下降卻沒有那么直接的作用。成本下降并不意味著價格一定下降，成本上升也不意味著售價會上漲。因為價格是由市場供需決定的。前幾年的地價要比現(xiàn)在低很多，但當房價上漲時，也沒有開發(fā)商會以低于市場價出售。地價下降只是為房價下降提供了空間。

　　北京新鴻基盛城置業(yè)集團有限公司副總裁孫孟新認為在目前房價下降的趨勢下，地價下降會帶動房價進一步下降。如果維持目前的市場狀況，當這些土地開發(fā)的房產(chǎn)上市時可能出現(xiàn)更低的價格。

　　●北京地價下降始于今年下半年

　　這種地價下降的情況在今年下半年比較明顯地體現(xiàn)出來，而在上半年地價還在上漲。有關資料顯示，2008年上半年，北京城區(qū)土地樓面價為5079元/平方米，與2007年上半年的3392元/平方米對比，上漲了約50%；而郊區(qū)地價則上漲了60%以上。

　　住宅成交量的持續(xù)萎縮，造成房價下滑，進而帶動土地出讓價格走低。今年下半年，由于開發(fā)商資金趨緊，土地市場也一改以往的熱鬧景象，出現(xiàn)了蕭條。甚至有幾塊土地流標。今年10月份，平均樓面地價比去年同期下降了近19%，平均樓面地價2564元/平方米。

　　●參與者少導致底價成交

　　導致平均地價下降的一個主要原因是很多土地以底價成交。而之所以會以底價成交，是因為參與競標的公司少了。根據(jù)地產(chǎn)中國網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2008年上半年，共19宗土地以招標方式出讓，平均每塊土地有3.6家企業(yè)競爭；而2007年，上半年平均每塊地競標企業(yè)為4.6家，2007下半年則為6.0家。

　　今年7月推出的順義站前西街、回龍觀鎮(zhèn)兩塊限價地，就因為競標企業(yè)不足三家而流拍。現(xiàn)在正在交易的順義站前西街地塊，將出讓方式由之前的招標改為掛牌。這樣只要有一家企業(yè)參與即滿足成交條件，不再有至少三家的限制。

　　目前，北京推出的土地，交易方式多為掛牌，以應對需求者過少的現(xiàn)狀。不過縱觀全年，北京流拍的土地依然是少數(shù)，尤其是以掛牌方式出讓的更是鮮見流標。

　　●北京土地出讓金收入不減反增

　　地價的下降并沒有影響今年北京土地出讓金收入。根據(jù)北京市土地整理儲備中心公布的數(shù)據(jù)，2007年北京公開的土地出讓金為438.1億元；而截至2008年11月27日，今年北京土地出讓收入為444.53億元，已經(jīng)超過去年全年的總和。

　　此外，目前北京還有8塊正在交易地塊、52塊即將在今年內入市地塊。

　　盡管住宅銷售市場蕭條，但北京的土地出讓收入中，住宅類地塊對土地出讓金總額的貢獻依舊巨大。

　　2007年北京所出讓的土地中，居住類地塊和包含居住類用途地塊，出讓收入為348.82億元；而2008年，這個數(shù)字是387.69億元，同樣超過去年的出讓金額。住宅類地塊在土地出讓收入中，依然占據(jù)絕大部分比例。

　　北京今年的土地出讓金收入不減反增與其他城市形成了鮮明的反差。以上海為例，上海今年的土地出讓金收入出現(xiàn)了大幅萎縮。根據(jù)上海市規(guī)劃和國土資源管理局網(wǎng)站公布的土地出讓公告，統(tǒng)計可得出，截至今年11月27日，上海市通過公開招拍掛方式，獲得土地出讓收入總額為146.63億元；而2007年，上海市公開的土地出讓收入總額約為420億元。

　　之所以北京會出現(xiàn)這樣的情況，是因為北京房價相對于上海和其他城市的房價還算比較穩(wěn)定，并沒有出現(xiàn)大幅下跌的情況。直到下半年，北京房價才略有下降。這種情況也反映到了北京的土地市場上，上半年的土地價格還在上漲，下半年才出現(xiàn)下降。就樓面地價而言，至少2008年上半年，北京地價同比不僅沒有跌，而且有明顯的上漲。

　　另外，頂秀置業(yè)總經(jīng)理劉新虎認為今年土地供應量加大也是主要原因之一。尤其是臨近年底京城土地供應集中放量。北京土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示，2008年最后兩個月有近70宗，總面積達700公頃土地即將入市交易。這些都導致北京今年的土地出讓金收入不減反增。但劉新虎認為目前疲軟的市場情況下增加土地供應將對市場造成更大壓力。(周宏)