北京三環以內地區評估價相對穩定，三環以外的大部分地區平均下調5%-8%

　　北京多數地區的二手房評估價正被頻繁調低，分析人士認為，房價下調的趨勢已經引起銀行警覺，此舉將有利于降低房價下滑帶給銀行的信貸風險。

　　剛簽完二手房買賣合同，等待銀行批貸的劉先生突然接到房地產經紀公司打來的電話，稱他所購買房子的評估價已經下調，為此劉先生需要多支出首付款3萬余元。

　　“我要買的房子原來的評估價是每平方米1萬元，按照三成的首付比例，只需要支付30萬就行。但是經紀公司的人告訴我房子的評估價已被調整為每平方米9000元。”劉先生說這個消息讓他感覺有些突然，此時距離他提交貸款申請資料還不到一個星期。

　　依據房地產經紀公司的說法，由于劉先生所購買的小區處于望京地區位置較好的地段，又是房齡在五年內的次新房，評估價比較“幸運”地被小幅調整，一些建成于上世紀80年代的老房子，評估價被調整的幅度更大。

　　劉先生的遭遇并非個案，凱勝經略的市場總監馮雪青在接受本報記者采訪時表示，望京地區并不是北京唯一調低二手房評估價的區域，北京大多數地區的二手房價均出現不同程度的調整。

　　作為替買房人向銀行申請貸款的機構，凱勝經略早已感覺到貸款收縮的壓力。為了達到幫助買房人申請更多貸款的目的，資金擔保機構在替二手房的買房人辦理貸款時會比較不同評估公司給出的評估價，選擇其中給出的評估價最高的機構，但進入11月后，馮雪青發現大部分評估機構都調低了二手房的評估價。

　　“以前我們每個月都會從評估機構拿到不同的評估價，每個樓盤都有相應的價格區間，銀行放貸時不會超出其上限，以前這個價格一個月都不會有變化，但是現在調整的頻率變得非常快，平均三天就有變化。”馮雪青說，由于調整頻率過于頻繁，公司已經不再向買房人承諾能申請到多少貸款。

　　偉嘉安捷的工作人員也有同樣的感受，她對中國經濟時報記者表示，“評估機構主動調整評估價的事情以前也發生過，但是都是調高評估價，調低評估價的事情并不多。”

　　她指出，北京三環以內地區評估價相對穩定，三環以外的大部分地區都出現評估價下調現象，平均下調5%-8%之間。

　　事實上，自今年5月份北京房價開始出現下滑趨勢后，評估機構就已經調低了一些區域二手房的評估價，但一直都局限在郊區的少數樓盤，大面積調低評估價還是首次。

　　由于二手房買賣的特殊性，銀行對購房人進行放貸時通常會參考評估機構給出的評估價，而不是像新房一樣按購房的總房款發放貸款。依據房子情況不同，評估價往往要比總房款低10%—20%，這意味著多數買房人通常只能從銀行獲得總房款70%—60%的貸款。

　　此外，一些買房人為了避稅，通常選擇多支付首付款，以達到降低總房價的目的，導致出現大量“陰陽合同”。“通常二手房買賣中會有三份合同，一份提交給銀行申請貸款，一份給建委報稅用，還有一份是真實的成交價，作為買賣雙方交易的憑證。”

　　因此，評估機構在二手房買賣過程中客觀上扮演了替銀行規避風險的作用。除建設銀行有專屬的評估公司外，其他銀行多將評估工作外包給評估公司。

　　記者致電多家評估機構，希望了解其調低評估價的原因，以及未來是否會繼續調低評估價格，評估機構均婉言拒絕了記者的采訪。

　　但是多數接受記者采訪的人均認為，評估機構調低評估價與房價下行趨勢日益明顯有關，主要是為了幫助銀行控制信貸風險。

　　“銀行強化貸款風險意識早在去年年底就已經開始，之前許多證明銀行都表示可要可不要，現在變成非要不可，包括買房人的工資條、完稅證明、財產(車、存款、股票、債券等)證明，甚至要求買房人提供學歷和職稱證明。”知情人士透露，評估機構并不會主動調低評估價，銀行“開會”向評估機構施壓，要求其調低評估價才是導致出現評估價全面下調的關鍵因素。“此外，房價下滑趨勢越來越明顯是另一個重要原因”。

　　對于未來評估價的走向，多數資金擔保機構表示并不樂觀。西城一家專業辦理貸款的企業負責人私下告訴記者，這樣的調整至少會持續半年，“除非房價反彈，否則評估機構會繼續調低評估價。”(記者 張一鳴 )