孫宏斌20億元高價拿地、新華聯地產20輪競地，北京土地市場在年底出現一次小高潮。記者分析標書后發現，這兩塊被追捧土地的背后，均隱藏著開發商抄底土地的心態。

　　不過，僅憑這兩塊住宅用地被追捧就認為北京土地市場年底回暖有些牽強。如果在未來持續一段時間內，能頻繁出現土地出現競爭局面的話，那才意味著京城土地市場先于住宅市場回暖。

　　西北旺地塊

　　關注多年 孫宏斌“瘋狂”中撿大便宜

　　融創集團掌門人孫宏斌是業內頗有爭議的人物，其拿地的膽魄在業內數一數二。此前他經營的順馳地產，以在全國瘋狂拿地而出名，也因此而迅速倒下。

　　照理“吃一塹長一智”，如果仔細分析西北旺地塊的“綜合素質”，老孫此次在京逆勢20億拿下該地塊，并非業內認為的“瘋狂”之舉，而是其精打細算后的明智選擇。

　　與海開“情未了”，組織團隊勘地拿地

　　據知情人士透露，孫宏斌對該地塊的關注已有多年。孫宏斌還在經營順馳地產的時候，就有其和北京海開房地產集團公司戰略合作的傳聞。海開為海淀區旗下國有背景房地產企業，此前主要承擔海淀區一級土地開發工作。“老孫最初和海開的合作，看重的就是其良好的土地儲備資源。”該人士表示，雖然老孫和海開的合作沒有成功，但彼此的關系還相當不錯。

　　據了解，西北旺新村地塊的一級開發商是北京德成置地公司，該公司正是北京海開集團下屬公司。西北旺新村地塊出讓的消息公布后，孫宏斌多次帶人進京向相關單位了解情況，勘測土地，甚至組織一個專門的團隊負責拿地。加之老孫曾在清華上學、聯想工作多年的經歷，他對這個地塊熟悉程度可想而知。“老孫對這個地塊傾注了很大的心血。”融創集團內部人士透露。

　　若去年入市，掛牌價就達20億

　　標書顯示，西北旺新村地塊容積率為1.5，其中居住用地規劃面積達26萬平米，可以開發低密度住宅。而其最終出讓價格20.1億元，土地成本為7000元/平米。業內預測，加上建安成本、相關稅費及其他成本，老孫的這個項目的總開發成本要達到13000元/平米，只有賣的超過這個價格，老孫的房子才有賺頭。在樓市下降通道中，老孫拿地之舉難以理解。

　　不過，很多人沒有注意到，未來幾年，海淀區土地供應都集中在山后地區溫泉、冷泉等相對偏遠區域。相比之下，西北旺新村地塊是目前該區域少有的靠近城區地塊。目前位置較遠的溫泉板塊的北辰·香麓均價達13000元/平米。最具有說服力的是，距離該地塊最近的西山華府，目前售價達19000元/平米，而且銷售相當不錯。所以只要品質不錯，未來該項目賣到13000元/平米也不會是難事。

　　此外，有消息稱，該地塊計劃在去年入市，但因拆遷問題一再推遲。“2007年考慮的掛牌價是20億，但今年市場不好，所以將底價壓縮到17.6億。”有接近一級開發商的人士透露，如果該地塊去年入市，成交價格肯定要高出20億許多，“這樣的地塊在京城絕無第二處”。

　　如此看來，老孫這次并不是瘋狂出手，而是在淡市中撿了個大便宜。

　　通州運河地塊

　　2500元/m2 新華聯“奔著抄底去”

　　在通州耕耘多年的新華聯，這次終于可以長松一口氣了。12月11日，新華聯再次出手，經過20輪競價競得通州運河東岸地塊。而去年，新華聯和遠洋地產等在競爭玉橋西里時敗北。較低的土地成本讓新華聯頗有“抄底”的味道，而且有闊別多年，又殺回通州的感覺。

　　去年敗北，玉橋西里地塊5000元/平米成交

　　新華聯是較早在通州開發的地產商，開發了新華聯家園、新華聯錦園兩個樓盤，因其較高的品質而在通州名聲大起。但隨后新華聯在通州的開發暫停。雖然在其他區域開發過幾個小項目，但知名度均不及通州項目高。

　　新華聯再次在通州被關注，是其去年和遠洋地產的一場拿地惡戰。

　　去年10月，通州玉橋西里地塊開標，吸引了11家開發商投標，其中不乏遠洋地產、世茂地產多個全國知名品牌開發商，新華聯地產也參與了該次投標。當時，共有6家公司的投標價超過招標底價。新華聯地產雖然超過了投標底價，但其投出的4.8888億元相對較低，最終敗北給投標價格最高的遠洋地產。按招標底價計算，樓面成本約2840元/平米，但實際成交的樓面成本則達5000元/平米。

　　據接近新華聯的人士透露，當時新華聯有些憤憤不平。

　　今年勝出，運河地塊僅以2500元/平米成交

　　今年掛牌出讓的運河地塊，距去年遠洋拿下的玉橋西里地塊兩公里，規劃土地面積25.3萬平米，掛牌起始價為5.4億元，按此計算的樓面成本價為2100元/平米。

　　新華聯內部人員及知情人士均對記者說，此次新華聯拿地“就是奔著抄底去的”。知情人士還表示：“同樣抱著這樣想法的還有其他的開發商，從多達6次的報價次數來看，說明開發商們對該地塊還是比較認可。”據介紹，最后3家開發商參與了地塊的競價，分別為新華聯、北京聯動投資集團及住總地產。最終新華聯經過了20輪競價，以6.34億元奪得該地塊，樓面成本折合為2500元/平米。

　　知情人士表示，新華聯為本次拿地進行了充分的準備，加之熟悉通州地產市場，因此志在必得。“不過競爭相對激烈，也出乎他們的預想。”

　　參與拿地的新華聯負責人以開會等為名拒絕記者的采訪。不過記者從知情人士處獲悉，新華聯內部都認為，該地塊的價格較低。“這塊地和遠洋地塊相距2公里，但樓面成本差了2500元/平米，非常值了。”

　　按最終拿地價格計算，只要項目未來的售價超過5000元/平米，新華聯就有利潤可賺。而這個銷售價格和去年遠洋、合生在通州拿地的樓面成本價格持平。現在，遠洋地產、合生集團和新華聯，可謂是幾家歡喜幾家愁。