昨日是“國三條”出臺第一天,受新政利好,廣州二手房看房客激增10%—15%。根據中介機構的統計,二手房交易稅新政實施之后,廣州將有73%的二手房交易將免除或者減免營業稅。專家表示,新政何時能在廣州落地尚存疑問,短期內或加劇觀望。

　　一手樓盤反響平淡二套房待遇“照舊”

　　最新出臺的“國三條”像冬日的陽光打在廣州樓市上。中原地產項目部經理黃韜說,根據他們監測的市場數據,昨日,廣州一二手房市場的看房客均有增加,其中二手樓市尤為明顯,看房客增加了10%—15%,而實際成交效果尚未顯現。

　　記者走訪廣州多個樓盤,由于還是工作日,多數樓盤的看樓人群未有明顯增加,目前各樓盤盡管關于第二套房的首付比例的操作不一,但均表示近期情況不變。

　　“今天有30多人打電話來咨詢,但絕大多數是咨詢購買第一套房的。”廣州雅居樂的工作人員告訴記者,國務院新政昨天才公布,目前尚未收到任何通知,二套房仍然按照首付四成執行,是否調整關鍵要看銀行反應。而翰林1+1的銷售人員稱,在該樓盤買二套房首付最低可至三成。

　　東方新世界和翠城花園的工作人員則表示,經過銀行審批,信用狀況良好的客戶,此前購買二套房就可享受首套房的貸款優惠了,首付為兩成。據悉,去年12月5日央行《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》就規定,對已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭,如其人均住房面積低于當地平均水平,再次向商業銀行申請住房貸款的,可比照首套自住房貸款政策執行。

　　中國農業銀行廣州分行相關人士表示,該行仍執行第二套房四成首付的規定。“首付降低也增加了信貸的風險。新政落地沒那么快,要經過慎重調研,估計需要一段時間才能執行。”

　　73%二手房交易稅降低

　　市民陳先生看中了五羊新城一套100多平方米的房子,業主希望100萬元實收,現在,這套超過了2年但還不滿5年的房子的交易成本一下子降低了5.5萬元。陳先生趕緊給中介打電話,希望能將交易盡快確定下來。

　　記者從一些中介行了解到,像陳先生這樣的買家還有不少,由于營業稅大大降低購房負擔,使得不少買家消除觀望情緒。

　　滿堂紅研究部經理周峰透露,根據他們的統計,廣州的二手房源中,有27%的房子房產證在2年以內,46%的房子是在2年—5年之間,而超過5年以上的僅有27%。二手房交易稅新政實施之后,廣州將有73%的二手房交易將免除或者減免營業稅。

　　合富置業相關人士表示,新政公布后,市場一般都需要數天至數周時間進行消化,昨天不少中介門店已經有很多市民前來咨詢新政,關注自己能從新政中受惠多少。咨詢者大多是業主,如住宅轉手率較高的老城區,部分板塊高達80%的咨詢客為業主,顯示業主對新政敏感度較高。部分業主更表示,減輕營業稅負后會更傾向于選擇各付各稅的方式。

　　合富置業相關人士表示,越秀、荔灣、天河等中心城區,盡管不少物業樓齡都較長,但因為轉手率比較高,很多放售的物業房產證仍未夠5年,因此在新政出臺后估計這些物業都能受惠,但需要時間待市場消化新政帶來的利好后,才會有明顯的反應表現在放盤量和成交量上。

　　疑問

　　二套房貸松綁

　　受惠人群有限?

　　根據《2007年廣州市國民經濟和社會發展統計公報》,去年年末,廣州城鎮居民人均居住面積達19.90平方米。這意味著,廣州地區實際居住面積低于59.7平方米的三口之家,或實際居住面積低于79.6平方米的四口之家,再次買房時才可享受首套房房貸優惠。廣州知名房產專家韓世同指出,只有上述的二次置業者才能享受新政待遇,這與原來預期的按普通住房144平方米建筑面積的標準相差了一倍多,“幾乎可以說很難會收到實際的效果”。但也有專家認為,這也為今后政策作進一步調整留出了空間。

　　韓世同表示,該項政策很難監管和落實,目前房管部門只能查到個人名下登記的房產數量及面積,但卻沒有提供該人的家庭平均面積。對于人均面積,銀行只能按戶口本上的數據來計算。“但家庭成員數,究竟是按有廣州戶口的人數來算,還是按實際常住人口來算呢?那些再婚后重組的家庭人口又該怎么算呢?”他表示,這些問題銀行均沒法給出答案。

　　有市民說,不應該僅僅用面積標準定義改善型住房。住在越秀區的林小姐說,她現在的房子有70多平方米,但朝向和小區配套環境不是很好,希望購買第二套房改善居住環境。而現在她卻無法享受二套房貸優惠。

　　疑問

　　新政何時落地?

　　能帶動樓市向好的因素還在于新政何時實施,有一些市民為了省錢可能延遲購房時間。

　　對此,周峰表示,一般來說國家頒布新政策后,到地方政府實施大約需要20多天的時間,比如上一次首套房兩成首付政策的實施,廣州等待了22天。所以該政策的實施,大約也會有20天的觀望期,短期內將加重二手房市場的觀望氣氛。

　　黃韜則認為,此次新政與以往不同,實施細則預計會很快出臺,將在春節前給樓市帶來一個小陽春,但是樓市的真正回暖,還要看整個宏觀經濟的變化。

　　保利地產代理市場部總經理吳定金表示,新政落地細則應該盡快出臺,如果能夠在元旦前出臺,將大大刺激元旦假期樓市,但是如果在元旦后出臺,則將在短時間內大大削弱新政對樓市的利好。

　　疑問

　　房價漲還是跌?

　　正在進入“壓軸階段”的廣州樓市促銷大戲愈演愈烈,而廣州房價也沿著下降通道調整。“國三條”的政策組合拳,是否將撬動廣州房價,成為懸疑。有市民擔心,新措施可能會導致開發商短期觀望,對價格調整剎車,延緩樓市調整速度。

　　“沒有開發商以為政策將對未來樓市起到根本性的扭轉。”吳定金認為,開發商反而會趁著這股政策東風,促銷出貨。他說,“國三條”新政將使處于下調通道的廣州房價漸趨穩定,近期不會有太大波動。

　　在二手房方面,中原地產相關負責人表示,根據其預測,新政實施將使二手樓市新增大約3—4成的有效房源,特別是2—4年的二手房將陸續涌入市場。“市場上的供應量增加,購房的選擇余地就多,即便業主反價,買家也不一定買賬。”

　　有專家稱,新政針對的是成交量,難阻房價滑落。廣州市社會科學院經濟學研究員談錦釗說,目前廣州房價仍然處于高位,普通老百姓仍然支付不起,對于開發商而言唯一的做法還是調低價格。

　　算筆賬

　　新政為購房者減負幾何?

　　以50萬元個人住房貸款20年計算,目前最新的5年以上貸款年利率為6.12%,月供為3616.86元,還款總額為86.8萬元。而按照此次新政,二次置業者能夠比照首次貸款購買普通自住房的優惠政策,利率就降為4.284%,月供為3105.25元,減少了511.61元,而還款總額下降為74.5萬元,足足減少了12.3萬元。

　　以一套價值60萬元滿3年的二手房來計算,營業稅可節省3.3萬元。以一套價值60萬元不滿2年的二手房來計算,新政策出臺后,改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅,如果買來40萬元轉手60萬元的話,營業稅可節省2/3即2.2萬元。(記者/鄭佳欣見習記者/胡良光)