在上海一家金融企業(yè)工作的白領(lǐng)小方，正在籌劃著購進自己的第二套住宅，并將目標定在了上海的黃金地段——靜安區(qū)。剛剛聽到國務院17日部署的“房產(chǎn)新政”，小方夫婦十分興奮，然而近幾日在新開樓盤和房屋中介處咨詢一圈下來，小方發(fā)現(xiàn)上述政策的利好因素，在上海早已經(jīng)提前消化。他依然要陷入“買與不買”的時機選擇中，期待價格和政策面上的實質(zhì)性變化。

　　上海易居研究員一位分析師對記者表示，小方這樣的購房者的心態(tài)很典型。就上海而言，此次新政中對居民購房最為關(guān)鍵的“二套房貸”和“營業(yè)稅減免”政策，已經(jīng)在上海實施了一段時間，因此對比上海的現(xiàn)行政策并未出現(xiàn)放松，也不可能在短期內(nèi)推動房屋成交量的上揚。不過，他認為這畢竟是政府對改善型購房需求的認可和證明，只是政策的“小步伐出臺”局限，將影響“進一步鼓勵普通商品住房消費”意圖的實現(xiàn)，二套房貸政策不“真正放開”，改善性購房需求無法充分釋放。新政出臺后首日，上海普通住宅成交267套，與12月初以來的日成交額相比并無明顯變化。

　　政策利好已經(jīng)提前釋放

　　就此次新政中關(guān)鍵的“二套房貸政策”，大華集團的一處樓盤銷售人員告訴記者，新政之前，擁有首套房的業(yè)主購買二套房已經(jīng)在按“首次貸款購房享受優(yōu)惠利率”操作，條件是要有當?shù)鼐游瘯�開具的證明，證明業(yè)主的人均住房面積低于當?shù)仄骄�水�?上海為32.2平方米)。“比如你們小夫妻兩口原來有個100平方米的房子，平均每人50平方米，肯定是高于當?shù)仄骄�水平的，沒有辦法貸到款，但如果你把父母也拉進來，讓居委會開具兩代同堂的證明，銀行就可以給你們提供優(yōu)惠的二套房貸了”。

　　長城證券地產(chǎn)研究小組表示，此次新出的二套房貸政策，是重申2007年12月5號央行452號文件的規(guī)定，因此，從政策上來看，并沒有太多的新意。關(guān)于減免營業(yè)稅，此前上海政府已經(jīng)出臺該政策，新政對上海市場意義有限。

　　再出新政空間不大

　　國金證券房地產(chǎn)分析師曹旭特表示，此次政府出臺的政策力度較大，后市再出臺更多的政策已經(jīng)沒有太大空間。他認為，此次的刺激性政策對于樓市的企穩(wěn)有重要作用，房價距離合理水平的偏差將會受益于稅收政策而逐漸收窄。同時，短期企穩(wěn)的成交量和銀行對地產(chǎn)商開發(fā)貸款的支持都會增強購房者入市的信心。

　　上海華域不動產(chǎn)的置業(yè)經(jīng)理朱燁告訴記者，上海“減免營業(yè)稅”的政策對于房價的下調(diào)力度影響最大，此前其公司代理的位于上海中內(nèi)環(huán)間的“中環(huán)家園”、“中環(huán)花苑”等樓盤100平方米一套的總價均在165萬元以上，目前這一平均價格已經(jīng)降到了140萬元左右，“主要是以往稅負都被賣房人打包在房價中轉(zhuǎn)嫁給了購房人，現(xiàn)在這一塊價格消失了”，他認為，接下來政府再出臺有如此影響力的政策幾乎無可能，“除非完全取消營業(yè)稅”。

　　中原地產(chǎn)一位分析師表示，今后即使有更多的政策刺激，也無外乎繼續(xù)在降息和稅費上做文章，完全取消二套房限制的可能性不大。該分析師表示，上海目前執(zhí)行的二套房貸標準，其實比國務院新政的標準更加寬松，上海政策并沒有界定“第二套住房須為普通商品房”，可見中央政府對炒房行為十分謹慎，“希望促進改善性需求，而非投資與投機性需求”。(記者 王進)