“成交量萎縮明顯，但價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)。”談及2008年的北京樓市，接受記者采訪的專家和業(yè)內(nèi)人士給出了幾乎相同的回答。和許多城市不同，北京樓市走出了一波相對(duì)獨(dú)立的行情。盡管如此，對(duì)于未來的走勢(shì)，專家都持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，認(rèn)為短期內(nèi)調(diào)整態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)，但大幅度波動(dòng)的可能性不大。

　　京城樓市步入蕭條期

　　2008年，京城樓市在“拐點(diǎn)論”、打折降價(jià)風(fēng)等多重因素影響下，逐步進(jìn)入了蕭條期，交易量持續(xù)走低。國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1月至11月，北京商品房銷售面積為968.86萬平方米，比去年同期下降48.6%。不僅成交量同比降幅巨大，而且出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)象，京城樓市已經(jīng)從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入了買方市場(chǎng)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男告訴記者，一方面是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度加大、全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩等多重不利因素的影響使得開發(fā)商的資金鏈高度緊張，許多開發(fā)商不得不加速推出新盤、加速銷售，以期快速回籠資金渡過難關(guān)，使得供應(yīng)量大幅增加；另一方面，由于政府調(diào)控、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)的大幅降價(jià)，使得消費(fèi)者對(duì)未來樓市的預(yù)期發(fā)生了轉(zhuǎn)變，觀望等待成了樓市主流，導(dǎo)致了交易量大幅萎縮，造成了供大于求的現(xiàn)象發(fā)生。

　　盡管成交量下滑明顯，市場(chǎng)上各種名目的打折、促銷此起彼伏，但北京的房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯下調(diào)。事實(shí)上，一直到今年8月，北京房?jī)r(jià)才第一次停下了上漲的腳步，銷售價(jià)格與7月持平。9月銷售價(jià)格首次環(huán)比下降了0.2%，而10月份環(huán)比降幅仍為0.2%。這一調(diào)整幅度，與最近幾年翻番的上漲態(tài)勢(shì)相比，幾乎可以忽略不計(jì)。

　　二手房遭遇成交寒流

　　和一手商品房的走勢(shì)相類似，北京二手房市場(chǎng)也遭遇了成交“寒流”。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心統(tǒng)計(jì)顯示，2008年1至11月，北京市二手房交易量為67034套，相比去年同期的85906套下降22%，市場(chǎng)萎縮相對(duì)比較明顯。雖然10月開始，國家出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，但是，實(shí)際的市場(chǎng)反應(yīng)情況也并非很明顯，即使11月的二手房交易量相比10月增長了15%，但是同比下降幅度卻達(dá)到了53.3%，并且這種同比巨大降幅自今年8月開始，連續(xù)4個(gè)月都在四成以上。價(jià)格方面，預(yù)計(jì)二手房平均成交價(jià)格為9783元/平方米，與去年年底基本持平。

　　“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理祁世釗分析認(rèn)為，二手房成交回落主要是兩個(gè)原因造成的，一方面，今年傳統(tǒng)意義上的成交旺季基本都是需求低迷時(shí)期，春節(jié)后3、4月份恰逢“拐點(diǎn)論”盛行，需求觀望；“金九銀十”則直接淪為奧運(yùn)后的緩沖期；年底成交旺季成為政策調(diào)整后的需求回暖期，可以說每一個(gè)成交旺季在2008年都因特殊原因變成平淡期甚至成交低谷，因此相對(duì)于2007年的成交走勢(shì)來說，這種此漲彼消的趨勢(shì)造成了本年度成交的回落；另一方面，2007年下半年尤其是最后兩個(gè)月成交暴漲，而2008年下半年二手房成交相比去年同期強(qiáng)大的供需配對(duì)能力和旺盛的購買力，則表現(xiàn)出消費(fèi)者購房信心相對(duì)不足的現(xiàn)象，盡管自11月份開始，需求回升現(xiàn)象已日益明顯，但回暖期起步較晚并且沒有“絕地反擊”般的成交漲勢(shì)，依然難挽回一年來的市場(chǎng)頹勢(shì)。

　　專家預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)短期內(nèi)仍將調(diào)整

　　對(duì)于北京樓市的未來走勢(shì)，接受記者采訪的專家和業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，短期內(nèi)銷售量回暖仍面臨一定壓力，而房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)調(diào)整。

　　王英男說，京城的房?jī)r(jià)自2003年以來一直呈上漲的態(tài)勢(shì)，特別是2006、2007兩年，上漲的速度非常快，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了價(jià)值本身，這必然會(huì)導(dǎo)致價(jià)格向相反的方向發(fā)展。而京城的房?jī)r(jià)到2008年下半年才出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的下降，一旦下行通道打開將很難扭轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)2009年的總體房?jī)r(jià)水平將會(huì)繼續(xù)回落，而且短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)反彈的跡象。

　　北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)常淑娟也認(rèn)為房?jī)r(jià)存在下行空間。據(jù)千萬家市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，從今年4月份開始，北京房?jī)r(jià)漲幅逐月回落，9月份更是出現(xiàn)了2005年以來的首次下降。由此看來，2009年北京房?jī)r(jià)下行空間較大。(記者:李佳鵬)