亦莊的房地產(chǎn)市場曾經(jīng)風光過，在2002年~2005年期間，亦莊是一個經(jīng)常被人們提起，并被寄予厚望的地方。各種風格迥異的聯(lián)排、別墅在這個期間拔地而起，構(gòu)成了亦莊花園一樣的優(yōu)美景觀。

　　然而過快的土地消耗卻讓這片區(qū)域在近兩年發(fā)展停滯不前，亦莊就像一片孤島。雖然很多投資者看到了亦莊的美好環(huán)境和投資潛力，但大多數(shù)人對亦莊普遍有一種感覺：居住于亦莊鎮(zhèn)的人大多并不在亦莊產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作，而在亦莊產(chǎn)業(yè)園區(qū)上班的人反而每天乘坐班車進出這片開發(fā)區(qū)。

　　如今核心區(qū)域已經(jīng)沒有多少土地。在新城規(guī)劃背景下，亦莊會迎來怎樣的第二輪發(fā)力？

　　　　“孤島”上的不均衡分配

　　“北京是個交融的社會，任何地方住的都不是100%的當?shù)厝耍�亦莊住的人很多是在本地的500強企業(yè)的員工，也有很多是CBD的白領(lǐng)，很難說北京哪個區(qū)域的人一定在此上班。”朱銳分析。但大體來講，居住還是有一定的區(qū)域性，而亦莊居住人群的區(qū)域性相對北京其他地區(qū)更加薄弱。

　　“其實從南三環(huán)開車到亦莊，距離并不遠。可是中間要經(jīng)過一段開發(fā)不足的‘荒蕪’區(qū)域，感覺上就遠得多。就像2000年以前的望京也讓人感覺很遠，當時東北四環(huán)還沒有大規(guī)模的開發(fā)，雖然當時的望京也離亞運村很近，卻給人被隔離開的感覺。”高策顧問總經(jīng)理車輪表示。而這段心理上的距離，讓亦莊在某種程度上形成了一個“孤島”，使得人們對于在在亦莊居住產(chǎn)生很大的抗性。

　　“要解決這個問題，配套是非常重要的。”車輪說，“亦莊正經(jīng)歷一個‘痛苦’的過程。首先，這里現(xiàn)在幾乎沒有大型超市，商業(yè)設(shè)施不充足，大部分人的大部分消費仍然得回到城里。這在很大程度上制約了亦莊房地產(chǎn)市場的發(fā)展。另一方面的配套是交通，2007年開通的5號線，和預計2010年開通的亦莊輕軌線，將非常有助于縮短人們的心理距離。”

　　另外一個原因在于消費階層的“錯位”。在過去很長一段時間里，亦莊的產(chǎn)業(yè)以工廠制造為主，這導致很多工作于此的人是產(chǎn)業(yè)工人。亦莊核心居住區(qū)的項目卻有較高的檔次，受到規(guī)劃指標的限制，大部分住宅產(chǎn)品的容積率都在1.3~1.5%之間。

　　亦莊的制造產(chǎn)業(yè)帶來的“藍領(lǐng)”人群，卻無法承載定位“國際生態(tài)宜居新城”的亦莊的“高端”住宅產(chǎn)品。

　　“小戶型市場基本是空白的。”中廣信地產(chǎn)服務機構(gòu)副總經(jīng)理韓昆說，“現(xiàn)在有一些小戶型項目，都是通過‘商改住’來做，真正的在售純住宅產(chǎn)品只剩下一兩個。”

　　“所以，亦莊現(xiàn)在東擴(路東區(qū))、南擴(馬駒橋)，產(chǎn)業(yè)怎么定位、發(fā)展很重要。如果將來仍然以建工廠方向的話，以產(chǎn)業(yè)工人為主要消費人群，一定會影響本地人群的消費能力，房地產(chǎn)市場的本地需求就會有問題。好在現(xiàn)在新城定位與高端產(chǎn)業(yè)，意味著將來才會有更多的白領(lǐng)、高級藍領(lǐng)甚至金領(lǐng)出現(xiàn)。”車輪分析。

　　那么，如何安置低端消費人群的本地居住問題？如何讓他們也在亦莊找到棲身之所？

　　“目前已經(jīng)有部分普通居住區(qū)域，如路東區(qū)北側(cè)的三羊居住區(qū)，這里將來還會有較大開發(fā)空間，但它與亦莊目前的核心區(qū)，交通上有一定問題。馬駒橋南邊將來也會有大量普通住宅在里面。”車輪說。

　　據(jù)韓昆透露，在馬駒橋一帶，珠江、復地、融科、和聲、金地等開發(fā)商都已有項目。“容積率都在2以上，從亦莊鎮(zhèn)過去要20分鐘車程，雖然配套完全沒做起來，人文環(huán)境也不如亦莊鎮(zhèn)。但房價控制得不錯，在6~7千元/平方米左右。另外，在亦莊南部區(qū)域，政府已經(jīng)拿出兩塊地做限價房，這些定位與亦莊核心區(qū)大有不同，都是為了解決開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈上的低端購買力人群的需求。”

　　被低估的市場

　　亦莊目前的房價在1萬元上下。“這是被低估的。南四環(huán)的房價都在1.1萬元/平方米，東四環(huán)在1.3萬元/平方米左右。”韓昆說。

　　“現(xiàn)在不是看價格的時候。整個國家經(jīng)濟形勢對價格有影響，難免會有偏差，導致價值與價格不對等。但我認為從長遠來講，亦莊這片在新城規(guī)劃背景下，區(qū)域價值正逐步提升。投資價值、產(chǎn)業(yè)價值都會提升。”北京合生美添房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理朱銳說，“房地產(chǎn)受金融危機影響比較大，但長遠來看，價格還是有大的一些回補的空間。亦莊的房價確實是比較低的板塊。”

　　朱銳認為，亦莊這兩年發(fā)展的“停滯”跟定位有關(guān)，原來的住宅都作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套的必要補充，只是工作人員和從業(yè)人員需要的居住區(qū)，其實標準還差得很遠。而現(xiàn)在的新城規(guī)劃對所有開發(fā)商來講，都是一個非常好的機會。

　　亦莊的房價曾領(lǐng)先通州，而現(xiàn)在卻低于通州。但朱銳認為，實際上亦莊的園區(qū)規(guī)劃很好，居住密度比較低，先天基礎(chǔ)比通州要好得多，但通州的大開發(fā)卻恰好趕上了房價飆升的幾年。“而亦莊這幾年的停滯跟開發(fā)中途斷檔有很大關(guān)系。現(xiàn)在亦莊的前景很多人看的也不是很明確，只知道馬上修地鐵，馬上要做相應的工作，具體的情況很多投資者也清楚。但是，隨著新城的重新規(guī)劃，相信亦莊房地產(chǎn)市場的價值肯定會很快被重新挖掘和重新定位。”朱銳說。

　　　　飽和市場下的深度提升空間

　　“亦莊老的行政區(qū)劃土地比較緊張，該開發(fā)的也都開發(fā)完了。新的區(qū)域在東部和南部，這里會迎來一個新的重新定位。”朱銳說，“亦莊新城會以原來的基礎(chǔ)為主軸，補充進來很多東西。”

　　據(jù)他介紹，合生美添在亦莊的項目中就做了會所和國際俱樂部，而在此之前，“亦莊甚至連游泳池都沒有。我們做的小區(qū)可能還要規(guī)劃高爾夫的練習場。這些都是亦莊未來需要發(fā)生的變化。以前的亦莊滿足居住功能就可以了，現(xiàn)在要向新城靠攏，許多第三產(chǎn)業(yè)都需要跟進。”

　　而這個項目配套中還包括商場。“如果不建新城的話，在亦莊開發(fā)區(qū)做商場定位就會有問題，但現(xiàn)在反而很缺乏一個商場，建成后會有大量消費人群，亦莊整個區(qū)域的商業(yè)也會有大量的跟進。”

　　如果說奧運會是北京向全世界做了一次廣告，那么2010年的上海世博會則會為中國的幾大城市帶來實質(zhì)性的投資新機會。“最讓人感興趣的城市無疑仍然是上海和北京，在此背景下的亦莊又地處環(huán)渤海經(jīng)濟圈的軸承點，交通四通八達，第二機場的興建，也很可能帶來更大的利好。”韓昆說。

　　“但亦莊的居住功能還沒有深度挖掘。”韓昆補充。很多人并不了解亦莊的歷史，這一片20多平方公里的干凈土地，在清朝時期曾是一片皇家狩獵場。如今，清新雅致的生態(tài)環(huán)境沿襲下來，居住產(chǎn)品大部分都南北通透，設(shè)計人性化。“從房地產(chǎn)角度來說，做好這一片低密度居住區(qū)，營造出‘國際’感覺，讓來亦莊的人們感覺像到了國外，這已經(jīng)是亦莊的成功之處。”(劉辰）