各種跡象清晰地表明,深圳樓市正呈現出短期回暖的局面,但這種行情在即將到來的2009年會得以持續嗎?昨日,大型地產中介星彥地產對外舉行《大調整背景下深圳地產新年走勢預測報告》發布會,預測明年深圳樓市將下跌15%—20%。現場開發商代表亦對深圳明年樓市行情表示悲觀,奉勸同行降價快速銷售,首先要生存下去。

　　新盤報價回歸2006年價位

　　星彥地產中央研發中心總經理鄢圣剛認為,2008年宏觀政策經歷了從嚴到松的大逆轉,深圳土地供應放量,比過去3年高出一半以上,光住宅就有11宗面市,無奈需求疲軟,土地成交價格基本都是以起拍價成交。市場成交量價齊跌,星彥地產對普通住宅的新盤從2006年到2008年12月的每月新盤報價統計發現,現在住宅當月新盤報價基本回歸2006年價位,包括關內。

　　目前,深圳市場看房量和成交量都有較大提升。據星彥統計,截至23日,12月成交量已達58萬平方米,這為后市提供了很大的想象空間。但11月、12月成交量的回歸,是否意味著深圳樓市的回暖?明年會否順延這一態勢?星彥地產給出了悲觀的回答。

　　“明年下半年跌幅較大”

　　鄢圣剛認為,從宏觀經濟環境判斷,受經濟下滑的影響,2009年的中國樓市仍然處于下行通道。

　　供應量的增加,是最主要因素。“保守估計,明年整個市場的可消化量可能達到1100萬平方米。”鄢圣剛介紹,這個數據由三個部分組成:2007年以前供應未消化量大概100多萬平方米,2008年未消化450萬平方米左右,2009年新增供應500萬平方米左右。

　　由于經濟下行,消費者購買力將會持續減弱。深圳地產業內一直強調剛性需求的量,星彥地產通過一組數據進行保守測算,明年剛性需求量在700萬—1000萬平方米。但是,財富縮水導致整個社會的購買力下降明顯,在經濟壓力下由于對未來和經濟的悲觀考量,消費者購買力會受到打擊。因此,理論設計的剛性需求量可能很難達到。

　　“由于經濟和對未來預期雙重因素的影響,2009年深圳房價還將處于下行通道。”星彥地產表示。根據該機構的測算,明年關外熱點片區6400—9700元是相對合理的價格,低于6400元基本上屬于超跌狀況。而關內的核心區域,因為租金的承受能力更高,合理價格區間在11500—16600元。

　　星彥地產認為,明年上半年深圳房價相對而言會有一定的支撐,會在底部相對比較中等的位置。但隨著經濟下滑的不可逆轉,可能下半年會出現較大幅度的下跌,在15%—20%,不會出現更大規模的超跌。

　　“開發商應快速銷售謀生存”

　　在昨日的發布會上,開發商代表、花樣年集團總裁潘軍表示,在當前情況和后市悲觀預期下,開發商應該“被動地積極”,主動出擊,合理定價銷售,現金為王,居安思危,把握好營銷節奏和方式。如果大部分人都不出貨,處于觀望心態,可能市場會有更長時間的低迷。如果明年能夠積極減小供需失衡,可能對于后市的回暖和增長有更好的拉動。

　　對于15%—20%的跌幅預測,多名深圳地產業內人士受訪表示,雖然今年深圳樓價下跌幅度接近30%,但就當前的經濟環境及結合前幾年爆炒的程度看,明年應該還有下跌空間,但幅度多少還需看總體經濟環境和國家政策。 (盧先兵)