深圳今冬氣候溫暖，遭遇市場寒流的深圳樓市也迎來了暖意洋洋的“小陽春”。11月，深圳商品住宅成交量超過6000套，達到了今年以來的最大值。進入12月，住宅成交量繼續放大。17日，國家宣布減免房地產交易營業稅，放寬“二套房”信貸限制。近日，深圳一、二手房成交量均超過200套，與新政前相比明顯增多。價格方面則出現明顯回落，權威機構統計，11月，深圳一手樓均價剔除高價豪宅集中入市的影響，均價為9842元，下降幅度較大。

　　　　1 成交量突然發飆

　　11月以來深圳樓市成交量的放量幅度有些超出預期。10月22日，國家出臺救樓市新政后的一周內，市場觀望氣氛濃厚，深圳一手房成交套數驟然萎縮五成。11月1日，新政正式實施，前期壓抑的成交量和新激發的購買需求合并爆發，深圳一手房成交套數突增兩倍以上，從日均幾十套增至200套上下。隨之而來的大幅降息，房貸優惠，使住宅成交量在高位繼續攀升。

　　中國房地產指數研究院深圳分院發布的11月份深圳樓市報告顯示：當月全市商品住宅總成交套數為6039套比上月增加2550套環比增幅七成以上；平均每周成交1510套每日成交216套。“這樣的增長超出預期。”一家地產中介的高管興奮地說。

　　12月，樓市成交量在高位繼續放大。深圳市世聯行房地產經紀有限公司監控的數據表明，12月1日-14日，我市新房成交3584套，成交面積32.39萬平方米，平均面積90.39平方米／套。與上月同期相比，全市新盤價跌量升。全市二手房成交2319套，成交面積28.28萬平方米，平均面積122平方米／套。二手房交易量環比上升20%，平均價格下跌0.1%。難怪記者們不吝使用“銷售火爆”的字眼。

　　　2 平價別墅賣得歡

　　這是一份令人驚訝的銷售成績單，去年一開盤就面臨樓市巨幅調整的珠江東岸別墅，截止到2008年底，一年時間就賣出將近八成的別墅，日均銷售兩至三棟，其中90%由深圳人購買。相對目前一周、半月都難有成交的樓盤而言，珠江東岸創造了令人羨慕的業績巔峰。

　　珠江東岸，位于深圳大工業區與大亞灣交界處，距深圳中心區40分鐘車程，占地約61萬平方米，擁有約1000棟260-350平方米的雙拼、聯排及商業別墅，它是珠江地產傾力打造的超大規模“西班牙風情純別墅小鎮”。

　　自去年樓市調整以來，珠江東岸也不斷遭遇樓市寒流的襲擊，但通過不斷積極調整銷售戰略，近幾個月其銷售有了巨大的突破。在國家不斷采取降息舉措、出臺各項房地產利好政策的背景下，公司也因時制宜推出“158萬元實現深圳人純別墅夢想”的新價格策略，以均價6200元／平方米推出“加5萬送35萬全屋精裝修”的促銷組合拳，以高性價比幫助深圳人進入別墅夢想生活新時代。

　　　　3 “領跌”普房別樣火

　　降價對別墅銷售效果神奇，對小戶型促銷也是一試就靈。雷圳房地產開發有限公司營銷總經理肖英鐸表示，雷圳地產致力打造大眾精品，在南山區開發的前海0755項目，主要戶型為小三房和兩房。在低迷市場中，這一項目的銷售率高達70%。

　　“我們認為，在建成高品質的房子和一流的小區環境后，最重要的是制定合理的價格。”肖英鐸以率先降價為榮。他說，開發商應當拋棄暴利取向，主動擠掉泡沫，合理定價。消費者心中明白著，看到性價比合適的房子，自然會果斷出手。“去年12月，前海0755項目第一期開盤，當時市場價格還處于高位，我們在特區內率先‘破萬’，將房價降至1萬元／平方米以下。消費者對價格非常敏感，房子很快售完。今年6月，第二期開盤，雖然以1萬元／平方米出售，也會有成交，但我們根據成本加適當利潤的方式定價，7980元／平方米起售，率先‘破8’。開盤當日，有2000人前來預登記。11月以來，政策利好不斷，0755項目的尾盤也在順利出售，每周成交六、七套。

　　　　業內分析

　　　　利好政策頻出歲末行情將延續

　　業內人士分析，11月初開始的住宅交易放量，有多方面的原因。一方面，去年10月以來，高企的房價持續下跌，市場觀望情緒強烈，一些買房自住、升級換房的剛性需求暫時受到壓抑，積累了較大的購買力。有的市民堅持看房有半年之久，只等一個出手的契機。而10月下旬開始連續推出的救樓市政策，無疑是推動觀望者出手的“臨門一腳”。這些利好政策包括降稅，免稅、降息、利率優惠等一系列實質性舉措，切實減輕了購房人的負擔，經初步計算，七折房貸利率加持續降息，辦理20年貸款的購房人月供可少交兩成。另一方面，年末臨近，受經濟下滑影響的地產公司急需回籠現金，有的急需出貨制作“可供觀瞻”的年報，紛紛使出打折、優惠、降價的種種辦法，吸引購房人。

　　有些業內人士擔心，11月住宅成交放量后，隨著需求的集中釋放，市場可能重新轉向量縮價跌的軌道。中央經濟工作會議已確定擴大內需為振興經濟的根本，房地產則被排在擴大內需的重要位置，因此，人們相信有更多刺激房地產交易的利好政策出臺，從而為市場盡快止跌回暖創造條件。

　　中原地產有關人士認為，綜觀影響房地產運行的主流因素，近期，深圳樓市價跌量升的“小陽春”景象還將維持。

　　專家觀點

　　　　明年樓市基調：調價消化庫存

　　即將來臨的2009年，樓市將怎么走？部分權威機構和專業人士較一致的看法是，降價消化庫存會成為基本趨勢。

　　國海證券認為，近期政府的地產刺激政策力度較大，至少會對成交量起到階段性的明顯刺激，但政策的底線仍然是限制房地產投資投機，釋放的應主要是占高峰成交量50%左右的自住需求，這很難將市場成交推到新的高度。由于市場存貨壓力較大，按高峰成交量也需至少一年消化。

　　國信證券的觀點是，未來一年為保經濟增長，還有進一步的松動政策出臺。預計2009年中期利率可能降至5.5%左右，到時房貸實際基準利率可能在3.7%左右，購房人負擔累計減輕21.66%，相當于房價下降21%以上；加上房地產供給結構改善，開發商主動調價，房地產購買力會顯著增強，預計明年下半年房地產銷售量會得到明顯改善。

　　渣打銀行關于中國經濟的最新報告稱，房地產市場陷入周期性低迷，預計2009年房價將會進一步走低，直到2009年底和2010年以后投資者購房需求逐步恢復。報告分析，已售房屋面積增速下滑導致空置房數量上升，增加了多數城市的房價下行壓力。很多房地產企業通過降價銷售減少庫存。降價策略通常取得良好的效果，說明價格降低后，需求還是比較強勁的。

　　對深圳樓市未來一兩年的走勢，深圳市世聯行房地產經紀有限公司總經理黃梓武表示相對樂觀。他說，深圳今年的商品住宅存量，按現在的銷售水平賣，還夠賣一年的。不過，深圳是一個移民城市，來深創業者沒有上輩留下來的房，需要自己購買，剛性需求較大；而且，近兩年，深圳的公共交通將以超乎想象的速度發展和完善，關內關外一體化進程加速，關內居民到交通便利的關外片區購房改善居住條件的需求會持續釋放出來。(作者:譚建偉 徐強）