12月17日國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署促進房地產市場健康發展的政策措施。其中，為進一步鼓勵普通商品住房消費，對個人購二套普通自住房貸款予以放寬，并對住房轉讓環節營業稅進行大幅減免。國務院辦公廳21日發布支持房地產開發企業積極應對市場變化的意見共13條，被業內稱為“國13條”。這一系列救市新政的出臺，引起了樓市的強烈反響，各方人士針對新政都發表了個人的看法。

　　　　市場反應

　　　　新房市場銷售走高

　　據北京市房地產交易管理網的數據顯示，自政策利好出臺后，上周京城樓市商品住宅銷售套數和面積雙雙走高。

　　商品住宅銷售套數為3379套，環比上漲了21.50%。期房商品住宅總銷售簽約套數為3098套，環比上漲25.17%。其中除經濟適用房和兩限房外的期房商品住宅簽約套數為1309套，環比上漲27.96%。

　　協成機構房地產經紀公司副總經理繆培丹認為，此次受減稅、多次降息等多重利好政策的刺激，加上政府對中低價位和中低面積的購房需求給予優惠政策的決心，樓市成交量出現了好轉，這也說明合理的價位及優惠性的政策，會促使一些持幣購房者的剛性購買力得以釋放。近期大量保障性住房的入市也在一定程度上支撐了成交，與去年同期相比上漲明顯。

　　不過，繆培丹指出，就此認為樓市開始回暖尚為時過早，只有當價位回歸理性，產品性價比繼續提高，成交數字持續穩步上升時，才是樓市開始回暖的有力說明。

　　　　新房供應大幅上漲

　　上周京城樓市新開盤項目10個，新增供應套數2854套，新增供應面積233975.06平方米，較前一周分別暴漲了374.88%、262.42%。

　　繆培丹指出，上周為二套房貸松綁，此項政策力求進一步加大鼓勵普通商品住房消費來拉動經濟促進內需，市場表現出小幅回暖的跡象。新政鼓勵房產企業以合理價格進行促銷，支持房地產企業合理的融資需求以及取消城市房地產稅等，提升了開發商的信心，使得很多原先對樓市后期走向不確定打算延后開盤的開發商紛紛提前入市，短期內樓市新增供應量明顯上升。

　　　　二手房客戶登記量上漲

　　北京市房地產交易管理網的數據顯示，自新政發布以來，簽約量與之前基本持平，但是客戶登記量環比漲三成左右。

　　簽約量之所以持平，因為暫緩過戶的二手房占到總體二手交易市場的三成左右。鏈家地產研發中心主任王志偉表示，營業稅調整后，必然使絕大多數二手房交易雙方推遲過戶，等待政策實施后交易成本的大幅降低。

　　至于客戶登記量上漲，王志偉認為，對于很多由于承受限度等原因而遲遲未購房的人來說，營業稅調整使交易成本大幅減少，促進這部分人的購房意愿上升。

　　　　各方熱議

　　　　【樂觀派】

　　　　亞豪機構副總 王亞男

　　　　解決開發商資金壓力頗有針對性

　　新政第三條中，鼓勵企業重組，取消城市房地產稅。這條政策還是頗具針對性的。一方面支持鼓勵開發“90/70”政策房，緩和限價房政策執行難的問題，另一方面解決開發商資金壓力過大、易產生爛尾房的問題。

　　該政策支持執行“90/70”政策的開發商，特別是在建項目的信貸支持，幫助開發商緩解資金壓力，防止出現大面積爛尾現象，同時，促進開發商加大中低價位、中小套型商品房的開發力度，對于限價房的開發投資也起到了積極作用，有助于緩解前一階段限價地頻頻流標的問題。之前雖出臺了一定刺激樓市消費的政策，但并未對樓市有價無市起到明顯作用。臨近年底，開發商面臨著大量工程款、材料款的結算，資金壓力驟然加劇，如果項目銷量仍無法出現回暖，有可能造成部分開發企業的資金鏈斷裂，其所開發的項目也將陷入爛尾。國務院意見的出臺，有助于引導銀行加強對大型開發企業的資金支持，然而銀行也會在合理評估企業還款能力的基礎上放貸，部分中小企業仍面臨一定的經營風險。同時，對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組提供融資和相關金融服務，鼓勵房地產企業的整合。從而實現資產重組，讓缺乏實力的開發商逐漸退出歷史舞臺，減少經營風險。

　　政策中規定，按照法定程序取消城市房地產稅。由此看來，政府要逐步放寬外資投資國內房地產。這對于外資來說是利好，因為相較于歐美市場，中國的房地產市場還是頗具投資潛力。吸引外資進入中國房地產市場，也有助于解決本地企業的開發資金瓶頸，對房地產市場的穩定有利。

　　　　保利(北京)房地產開發有限公司總經理 劉翔

　　　　首次正面鼓勵改善型住房需求

　　國13條說明中央政府對地方政府救市政策是持肯定意見的，而且含有鼓勵的態度。房地產項目的正常開發是房地產行業健康發展的必要條件，此次政府“引導房地產開發企業積極應對市場變化”，進一步明確了政府對房地產業作為國民經濟支柱產業的堅定態度。

　　需要強調的是，文件首次正面鼓勵“改善型住房需求”，并在稅收、利率等方面給予此類消費明確政策支持。改善型住房需求是剛性需求中購買力最強的，至少要占到市場需求的30%以上，這些政策的支持將無疑促使商品房成交量進一步放大。

　　我們認為消費者的剛性需求依然存在，目前市場最缺乏的仍然是信心，眾多看房的客戶此前體現了一種觀望態度，國家政策利好的陸續出臺，將促使交易量逐漸活躍。

　　對于品牌開發商來說，政府政策總的來說是一個利好，給予了企業更多的空間和更多的機會。希望政府后續進一步出臺各種措施和細則，增強市場信心，促進市場持續穩定發展。(記者 陳聯科)

　　　　我愛我家經紀公司副總 胡景暉

　　　　增加銀行二套房貸自主性

　　新政從調整營業稅的征收、加大自住型和改善型住房消費信貸支持力度，并對貸款購買第二套房的部分人群進行了松綁，這些政策對于促進樓市的回暖有利。

　　這次對營業稅的調整擴大了受益面，從之前受益的20%左右增加到30%左右，增加的10%主要來自非普通住宅，這樣一來會更好地促進二手房銷售，提高市場活躍度。

　　加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。在落實居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優惠政策的同時，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。

　　關于貸款購買第二套房利率的制定，在原有的特殊優惠政策外，增加由銀行制定貸款利率，突破了貸款購買第二套房的限制，加強了銀行放貸的自主性，改善了二套房貸款購房的環境，提高了購房人的投資率，有利于促進一二手房的銷售。

　　　【冷靜派】

　　　　地產資深評論人 樓市傳媒董事長 蔡鴻巖

　　　　利好舉措多是試探性的

　　國13條重要的是它所釋放的政策利好信號，那就是政府是要救市的，而救市就是要救成交量。目前來看，這些利好舉措很多是試探性的，對于成交量的真正提升作用有限。

　　鼓勵投資型市場向消費型市場轉變是沒有問題的，相關措施所釋放的政策信號也非常強烈，但從歷次宏觀調控來說，政府對房市的理解會顯示出不同意見的博弈，并且往往會起相反作用。

　　國13條要堅持住房市場化基本方向、堅持對低收入住房困難群眾實行住房保障制度。很明顯，政府的意圖并不是讓房價不跌，而是“市場化”。

　　以具體措施來看，城市房地產稅在房地產商負擔的稅賦中的比例太小。營業稅減免會促進二手房市場交易的活躍，也有利于炒房者將壓在手里的投機性住房出手，但對房地產企業來說，幾乎毫無意義。而且，由于可賣出時間的大大縮短，還會使原來打算買一手房的購房者轉向二手房市場，所以從這個意義上來講，該政策對房地產行業也有偏空的成分。

　　至于二套房貸的松動則很難從實際操作中執行，因為真正意義上的房屋普查在中國尚未展開。更重要的是，政府關于保障性住房和商品房的界定是模糊的，而大量保障性住房進入市場對房價不可能不形成沖擊。

　　目前來看，鼓勵開發商合理定價，支持房產企業重組、對開發中小戶型的地產商給予更多的金融支持所釋放的政策信號仍然需要思考和分析，因為它和救交易量的信號是沖突的，政府的擔心是過強的政策會使房價恢復上漲趨勢，但過弱的政策也無助于交易量的回升，買漲不買跌的心理對這個市場仍然有很大的影響作用。總體上講，政府已經認識到救市的重要性，預計未來一段時間，仍然會有利好政策出臺。(記者 陳聯科)

　　　　-中原地產華北區總經理李文杰

　　　　落實細節需要較長時間

　　12月17日的國務院出臺對諸多政策做出了調整，表明對于房地產市場的刺激政策也在前所未有地陸續釋放中，調控尺度已經陸續退回到2007年。當然對于整個市場來講，不斷解禁的調控政策也必將陸續提升整體市場的活躍，抑制現在量價齊跌的蔓延。不過，我認為現在也不要對新政效果過度樂觀。

　　首先經濟層面的數據將顯示需求持續放緩，購買力及還貸能力將持續下降，在我看來下降的速度快于刺激的幅度；其次，有限度的降低第二套房貸的門檻所適用的人群非常有限，多數有能力的消費者還是均要為第二套購房額外多支付成本；第三，對于普通住宅標準的解釋、人均居住面積的計算依據、稅務部門的減免流程等諸多需要進一步落實的政策操作細節還需要很長時間，這個時間內客戶只會觀望；第四，營業稅雖然免除，還存在個人所得稅、土地增值稅、契稅等門檻成本；第五，市場對購房抵稅、購房入戶、取消限外等松綁政策依舊期待。

　　目前的房地產市場已經今非昔比，購房人的信心恢復需要時間，除非強有力的刺激政策才能拉動整個市場深跌的趨勢，因此松綁固然吸引，但是和市場深跌相比已經不足以打消購房人對房價下跌的疑慮。(記者 趙麗萍）