處于調整期的上海樓市，房價正以漲跌互現(xiàn)的方式，進一步回歸理性。來自易居中國·CRIC系統(tǒng)的最新統(tǒng)計顯示，今年下半年與上半年相比，有51.1%的板塊房價出現(xiàn)不同程度的下跌，但仍有48.9%的板塊上漲。

　　下半年以來，有24.5%的板塊房價跌幅超過10%，其中公寓21個板塊，別墅13個板塊。崇明的陳橋板塊以35.5%的跌幅位居公寓榜第一，均價已從上半年的每平方米6594元下跌到了4256元。松江泗涇板塊的別墅價格下跌了33.9%，從每平方米24219元跌到了16000元，位居別墅跌幅榜第一。

　　分析師認為，市政配套相對落后，是導致崇明陳橋、奉賢南橋、嘉定江橋等外圍板塊位于跌價榜前列的原因之一。與此同時，受一些個案成交量下跌影響，部分市中心板塊均價也出現(xiàn)下跌。如，中心城區(qū)板塊北外灘的均價下跌了27.9%，區(qū)域內的白金灣府邸5月17日開盤，7月之前售出了22套房源，每平方米均價54974元，而下半年以來成交的13套房源均價為35242元/平方米，跌幅達35.9%。雖然該樓盤均價下跌主要是因為房源樓層不同，但仍對區(qū)域總體成交均價產生了影響。而像浦東張江、高行，虹口涼城、曲陽，閔行華漕等板塊的房價下跌，多數(shù)是因為去年上漲過快而出現(xiàn)的調整，這些板塊的價格調整，又會影響到市場對郊區(qū)房價的重估。

　　一些前期沒有隨大市上漲或地區(qū)商業(yè)價值的大幅提高的板塊，此番卻表現(xiàn)出了逆勢上揚。統(tǒng)計顯示，楓涇鎮(zhèn)和臨港新城兩板塊的房價分別比上半年漲了39.7%和34%，主要原因是下半年推出的一些樓盤品質超過了前期。楓涇板塊的創(chuàng)欣名苑成交了107套房源均價為每平方米3560元，而該地區(qū)以前的主力樓盤興康公寓、農興苑等樓盤的單價只有2000多元。另外，一些優(yōu)勢樓盤的出現(xiàn)，也會帶動區(qū)域房價的上漲。寶山顧村二手房源的價格基本在每平方米7000元至8500元之間，隨著11月底保利葉上海公寓以每平方米1萬元的價格上市，周邊二手房的價格逆市上漲了10%至15%不等。

　　盡管因為土地的稀缺性，別墅的保值功能相對較強。但數(shù)據(jù)顯示，別墅也不是“包漲不跌”的。監(jiān)測顯示，泗涇、華漕等板塊內的佘山月湖別墅、蘭橋圣菲、西郊莊園等別墅成交量下降，導致板塊均價出現(xiàn)較為明顯下跌。在一些郊區(qū)板塊，由于供大于求且區(qū)域配套不成熟，別墅價格同樣走上下坡路。