“我行存量房貸利率下浮30%的方案已經上報了。對以前享受利率八五折優惠的房貸客戶，利率會下調到七折。”滬上某大型國有銀行的相關人士透露，“我估計只要有一家大行這么做了，其他的也會跟上。”

　　被銀行視為優質資產的個人房貸業務2008年以來不斷萎縮。而目前銀行還面臨生息資產增速減緩、凈息差收窄、中間業務增速趨緩、銀行資產質量下行等一系列問題。在此情況下，拼搶存量房貸客戶的價格戰已經在上海市場上打響。

　　新華財經副總裁兼資信評級及研究負責人陳松興博士認為，目前上海樓市缺乏買盤，而這一情況預計要持續到2009年年中。既往經驗證明，越是在市場低迷的時候，銀行越是應該堅守信貸標準，否則收入會難以覆蓋風險。

　　　銀行爭奪存量房貸

　　“今后幾年，房貸都將是銀行爭搶的業務。”上海某貸款中介認為。他分析，如果把資金的時間成本算入的話，即便利率打七折，個人房貸對銀行的利潤貢獻度還是很高的。“房貸通常在10年以上，貸款時間越長利率越高，銀行收益越高。靜態計算5年期存貸款利率倒掛有一定偏差。而且把一個客戶綁定10年以上，會給銀行帶來很多派生業務。”

　　該人士介紹，以前上海市場上有條不成文的“行規”，各個銀行之間不會打價格戰拼搶存量客戶。近幾個星期以來，上述行規顯然被打破了。

　　“拼搶力度最大的是深發展。廣發的貸款平移業務營銷力度也比較大。他們的政策就是把貸款平移到這些銀行，可以享受貸款利率七折的優惠。”貸款中介說。

　　這些中小銀行通常是通過中介“買”客戶。“比如中介手中掌握不少購房人的貸款信息，銀行委托這些中介通過打電話等方式勸說購房者把房貸平移到該行。每成功一個客戶，銀行會給中介1-1.5%的傭金。但中介也要考慮和大銀行的長期合作，因此市場上只有兩三家中小銀行的貸款平移業務做得大。”

　　深發展上海客服熱線介紹，辦理貸款平移的必須是第一套住房，且還貸已滿一年并取得房產證的普通住房。140平米以下的利率打七折，140平米以上的七五折。

　　廣發上海客服熱線的回答是，只要是首套普通住房都能享受利率七折的優惠。辦理貸款平移需要履行的程序和首次辦理房貸一樣，客戶要自己處理好和貸款移出行的問題。

　　浦發銀行客服熱線也明確表示，只要是第一套自住的普通住房，利率可以下浮20-30%。

　　交行研究部高級宏觀分析師唐建偉分析，由于個人房貸業務利潤高、不良率低，屬于銀行優質資產，如果想讓房貸客戶失而復得，銀行要投入更多資源。所以各個銀行都要平衡風險和規模兩個因素。

　　為了不失去客戶，幾大國有銀行都在制訂存量房貸細則。

　　“我們銀行不會第一個做市場上沒有的事，但小銀行做了我們就會跟上，最多比小銀行晚一兩個月吧。我想其他大行也是這樣，除非它不想要客戶了。”滬上某大型國有銀行的相關人士說。

　　　　市場持續萎縮

　　“上半年的緊縮政策，下半年的金融風暴，使上海的房地產市場沒有新的買家進場，市場停滯。”陳松興博士表示，這是導致滬上銀行拼搶存量客戶的直接原因。

　　據央行上海總部提供的數據，今年上半年上海市個人住房貸款增加55.7億元，同比少增12.6億元。由于部分商業銀行加大個人住房貸款營銷力度，6月份上海中資銀行個人住房貸款增加27.1億元，是今年繼1月份后第二大月度增量，使上半年滬上個人房貸呈“V”型走勢。

　　從9月份開始，上海個人房貸持續減少。9月滬上中資銀行個人住房貸款減少4億元，同比多減65.3億元；其中新建房貸款減少14.6億元，二手房貸款增加10.6億元。10月減少21.1億元，同比多減71億元；其中新建房貸款減少17.6億元，二手房貸款減少3.5億元。11月減少14.4億元，同比多減64.9億元；其中新建房貸款減少12.5億元，二手房貸款減少1.9億元。

　　從以上數據可以看出，上海新建房銷售從9月份開始就一直萎縮。

　　交行研究部高級宏觀分析師唐建偉認為，上述數據至少反映了兩個情況。首先，由于市場交易量的萎縮和個人房貸增幅不斷放緩，目前的觀望氣氛濃厚。

　　其次，在市場不景氣，銀行更加審慎地選擇房產開發商、有意控制房產開發貸款規模的情況下，房產開發貸款比個人房貸的萎縮程度更加劇烈。

　　上述情況還在延續。“就我掌握的數據，截至上周，上海的房產交易量仍在萎縮。”唐建偉說。陳松興博士則指出，上海樓市缺乏買盤的情況將至少持續到09年上半年。

　　　房貸風險可控？

　　陳松興博士分析，各家銀行通過降低利率來拼搶存量客戶的做法是在市場增長有限，但銀行又必須維持信貸規模的情況下解決燃眉之急的權宜之計。這種做法對刺激樓市的作用有限，也無助于降低銀行系統性風險，倒是引發了銀行之間的利率戰爭，直接降低了銀行收益。而且利率下浮之后可能不足以覆蓋房地產下行給銀行帶來的風險。

　　“例如，乙銀行靠利率下浮把客戶從甲銀行吸引過來。乙銀行為此有一定的支出，且利率下浮了30%，客戶對乙銀行的利潤貢獻可能要幾年以后才顯現。但過了一年，丙銀行可能用同樣的辦法再把客戶挖走，這就直接導致了乙銀行收益的減少。”陳松興指出。

　　交行《2008-2009中國銀行業發展報告》指出，房地產價格波動給銀行業帶來系統性風險的可能性較小。但報告也同時指出，我國銀行與房地產直接相關的個人住房按揭和開發商貸款占比達到17%以上，如果計算以房地產作為抵押物的貸款，則在總貸款中的比重將達到65%以上。考慮到房地產抵押折扣率一般在30%以上，貸款安全性有較高保障，但一旦房地產價格出現進一步下跌，將可能引發一定的風險。在短期內，商業銀行資產質量所面臨的最大不確定性在于房地產價格走勢。

　　唐建偉認為，明年銀行在房貸業務上可能進行的調整包括，加大對保障性住房的投入，包括對保障性住房的開發貸款、個人按揭貸款等都將大力支持。

　　銀行的個人房貸政策會不斷調整，例如推出房貸新政細則，靠利率優惠爭奪存量房貸客戶等。隨著房產開發商新一輪兼并收購的展開，銀行會搶奪優質開發商，例如全國性的、有一定規模的、管理規范的房產開發商。