“深圳二手房市正走向穩定,掛牌價格與去年高峰相比下跌近四成,目前二手房交易基本保持在每月3500—4000套之間,波動幅度不大。”昨日,知名研究機構中國房地產研究院(指數系統)發布2008年深圳樓市報告,作出上述判斷。在一手房市場上,報告認為其價格下行趨勢明顯,2009年成交量雖會上升,但升幅不大。

　　現狀�，�

　　消化積壓一手房源需20個月

　　按照中國房地產指數研究院(指數系統)的統計,今年1—11月,深圳市商品住宅累計交易量為35919套331.93萬平方米,同比減少25.45%和28.47%；商品住宅累計批售量為61275套600.30萬平方米,同比增加28.75%和29.95%。到11月,深圳累計供求比是1.79,比去年同期高出近一倍,供求嚴重失衡。

　　在房價上,今年1—11月深圳市商品住宅累計成交均價為12998元/平方米,相比去年動輒1.5萬、1.6萬每平方米的月度均價而言,已下降了很大幅度,特別是關外部分片區的價格已下降50%以上。價格的下行趨勢十分明顯。

　　該機構研究人士表示,由于受到房地產行業周期和自身滯后性影響,2006—2007年市場狂熱時期,開發商大量圈地的項目,目前正是竣工面市的時候。今年1—11月累計批售量達到600多萬平方米,同比增長近三成,在成交量明顯萎縮的情況下,致使深圳目前可售房源近700萬平方米。這個量按月均銷售30萬—40萬平方米來計算,也至少需要18—20個月才能完全消化。

　　成交量方面,統計顯示,1—11月累計成交量330萬平方米,月均成交30萬平方米,同比降三成。該研究院深圳分院研究總監孫宗耀表示,雖然政府近期推出刺激政策,短期內樓市出現反彈,但深圳房地產市場整體失衡的局面仍未改變。

　　孫宗耀表示,相對于人均收入而言,深圳房價依然偏高。

　　居住用地平均樓面地價降五成

　　報告中還透露了今年深圳二手房的整體交易概況。1—11月,深圳二手房市場累計成交398.87萬平方米,比去年同期減少近一半；累計成交37478套。孫宗耀稱,深圳二手房市場從去年下半年急速下滑,到今年2月才開始逐步回升,但總體交易規模仍偏小,今年月成交套數最高峰時不超過4400套,月成交面積最高也才50萬平方米。目前的交易量與去年上半年月均85萬平方米相比,還有較大差距。總的來看,今年深圳二手房交易基本保持在每月3500—4000套之間的水平,波動幅度不大,這表明目前深圳二手房市場正在走向穩定。掛牌價格從去年8月最高的15890元/平方米,一直下跌到今年11月10480元/平方米的水平,價格調整也基本到位。

　　作為深圳市房地產市場產業鏈之首的土地市場,該份報告的統計顯示其運行情況更不樂觀。截至11月底,居住用地全市共推出17宗,僅成交8宗,流標比例超過五成,而居住用地的平均樓面地價也大幅下挫,由2007年的3278.98元/平方米下降到1553.66元/平方米,降幅高達52.62%,交易情況很不樂觀。

　　走勢�，�

　　明年一手房成交升幅有限

　　對于明年深圳房地產走勢,報告中稱,在目前國內整體經濟形勢備受考驗的情況下,市民對大宗物品的消費會趨于謹慎,從而凍結樓市需求的釋放。鑒于此,雖然目前樓市持續下滑的態勢已經得到初步遏制,但由于市場前期積壓存量房較多,商品住宅市場面臨的銷售形勢依然嚴峻,市場恐怕很難在短期內組織有效的反攻。預計2009年深圳一手房市場成交或有回升,但升幅有限。羅湖、福田兩區形勢略好,龍崗、寶安、鹽田、南山四區銷售壓力較大。而新房價格經過今年一年來的調整之后,還將會在下行通道繼續運行一段時間。

　　二手房市場方面,目前二手房市場正在走向穩定,價格調整也基本到位。在諸多政策利好帶動下,樓市剛性需求被初步調動起來,預期2009年二手樓市成交會有所回暖。尤其在12月17日國務院常務會議部署促進房地產市場健康發展的政策措施公布以后,二手房市場的掛牌量會有明顯增長,并且這一現象能夠持續到明年上半年。與此同時,在本市關于二套房貸及二手房買賣稅費減免的相關實施細則出臺以后,二手房市場的成交量也將出現強勁的回升勢頭。