成交均價9230元/平方米 “90萬元以下”交易占六成———

　　在經歷了一年的艱難前行后，北京的二手房市場終于迎來了自己的年終考評。據“我愛我家”最新數據統計顯示，2008年北京市二手住宅市場的交易總量約為7萬套，與去年9.4萬套相比深幅下探了近26%，這是自2000年以來我市二手房交易市場首次出現成交量下滑。交易價格方面，與2007年漲勢迅猛的上行軌跡不同，2008 年二手房市場的整體交易均價為9230元/平方米，同比2007年同期開始出現小幅回落，下降幅度為1.59%。

　　　　●北京一、二手房交易量差距縮小

　　雖然2008年北京的二手房交易市場最終未能擺脫“量價雙降”的低迷運勢，但從住宅一、二級市場各自的成交狀況來看，二手房年成交總量卻首次與一手房并駕齊驅。根據“我愛我家”的統計數據顯示，2008年北京市一手房成交74073套，較去年降幅達44.90%。全年中有7個月的時間二手房成交狀況好于一手房交易。兩者在住宅市場中的成交比例差距由去年的1.43：1迅速縮小至1.07：1，北京的住宅一、二級市場成交狀況出現歷史最近距離的發展態勢。

　　“我愛我家”市場研究中心分析指出：較之于往年而言，2008年的房地產市場可謂命運多舛，伴隨著由“雙防”到“一防一控”再到“一保一控”直至年末“保增長”的宏觀政策的季度性調整，市場整體在觀望情緒的主基調下始終難逃熊市。從二手房市場交易量的變化走勢來看，“奧運概念”的過分透支和“防通脹”的宏觀調控方針導致上年度如火如荼的樓市盛景在今年年初即宣告落幕，隨之而來的“拐點論”、“后奧運經濟看衰論”等悲觀情緒甚囂塵上，進一步加劇了市場交易環境的惡化。8月奧運會的結束宣告了后奧運時代的開始，市場觀望情緒也隨之升至頂點，本已疲軟的市場隨即再度下探。此種態勢一直延續到年底“10·22”及 “11·22”新政出臺才得以改觀，尤其是12月17日國務院關于促進房地產市場健康發展的三項政策措施，“二套房”和“改善性住房”問題的重新強調以及營業稅年限的相應調整對于年末二手房市場的促進作用更加明顯，政策綜合疊加效力之下，全市的成交狀況出現了盼望已久的歲末反彈。

　　●成交價格下滑，成交均價9230元/平方米

　　今年的房地產市場一步步進入到買方時代，2008年北京二手房市場的交易價格出現了下行走勢，“我愛我家”最新出具的今年度統計數據分析顯示：全年北京二手房整體交易均價為9230元/平方米，相比去年同期下調了1.59%。從不同權屬類型的細分數據可知，二手已購公房的交易均價回落為9124元/平方米，二手商品房的交易均價亦較去年有所下降，全年的整體交易均價為9334元/平方米；此外，從城八區的具體交易數據來看，其全年的二手房成交均價為10211元/平方米。

　　基于今年經濟下滑、房地產市場觀望氛圍依舊以及二手房整體成交低迷，此前堅挺的交易價格自今年5月后逐步出現了下行的趨勢。從全年價格變化的發展軌跡來看，宏觀經濟的調整變化、降價預期帶來的觀望情緒以及二手房市場整體環境的低迷令交易價格出現了明顯的波動。上半年在加息預期尚未消退的宏觀背景下，二手房市場雖然成交受到整體市場低迷的影響，但交易價格卻依舊保持穩中微升態勢；而自8月份開始，后奧運時代的到來再加上國際經濟走勢的惡化導致了國內的消費者信心指數連月下滑，購房者觀望氛圍也隨之加重。一方面，觀望氛圍的影響令市場中房源數量明顯增多而購買需求持續萎縮。基于二手房市場買賣雙方共同定價的原則，由此導致部分急于出手的業主議價空間提升較大；另一方面，在一、二手樓市聯動作用之下，一手住宅市場由暗轉明的瘋狂降價也讓二手房持有者調低了各自的收益預期，尤其是在個別區域一、二手價格倒掛的不利情勢下，更促使相關區域內二手房價的隨行就市。市場的漸趨清冷加上同質房源數量的激增進一步延長了買賣成交區間，諸多利空影響之下，二手房市場交易價格的降價預期必然成為無可爭議的客觀事實；除此之外，中心區域的價格隨著軌道交通網絡的構建而愈加弱化，其端點效應的平衡作用也在一定程度上平抑了區域間交易價格的巨大差距。

　　　　●交易集中在城八區

　　從“我愛我家”的統計數據看到：2008年北京城八區交易量在全市二手房市場交易總量中的所占份額為64.13%，較去年顯著攀升了6.80%，而遠郊區縣的成交比重則順勢回落至35.87%。按照各行政區劃的交易量細分數據可知，全市二手房市場的熱點成交區域仍舊集中在朝陽、豐臺和海淀三區，三者的成交比重分別為總體成交比重的26.10%、12.18%和11.66%；而遠郊區縣范圍內，通州、昌平和大興區的成交形勢則位列前三名，交易比重依次為整體交易比重的8.03%、7.76%和5.15%。

　　針對以上數據分析可以看出，2008年房地產市場的整體低迷讓二手房市場的成交區域也發生了潛移默化的改變。從空間范圍上來看，今年二手房市場的弱勢格局對于尚未得到全面發展的遠郊區縣所產生的負面效應更為顯著，其在整體交易比重中的所占份額同比表現欠佳，下降幅度達6.80%；而城八區內尤其是深受軌道交通利好帶動的豐臺區的交易比重得以繼續走高，其3.13%的同比漲幅高居全市各區縣榜首。

　　　● “90萬元以下”房交易占六成

　　2008年二手房市場的交易重心更加趨向90平方米以下的中小戶型，全市二手房成交套均面積為91.85平方米，為近五年來最低(2007年94.34平方米 ，2006年105.18平方米)。在今年北京的二手房交易方面，供應總量豐富、使用性價比高的二居室依舊作為市場的主打產品。

　　根據“我愛我家”最新的成交價格統計數據分析：2008 年度的二手房市場交易中，房源總價在90萬元以下的交易區間最為普遍，成交比重高達全市成交比重的62.86%，其中50萬至70萬元價格區間的房源交易更具優勢，其在整體交易份額中的所占比例為26.07%，70萬至90萬元區間比重攀升至24.50%。但從各區間的變化趨勢來看，50萬至70萬元價格區間相比去年向下調整了4.92個百分點。90萬元以上的價格區間不約而同地表現出升幅之勢，其中120萬元以上區間的交易份額上漲了6.77%，已達整體交易比重的20.14%。

　　對此，“我愛我家”市場研究中心認為：與一手樓盤花樣繁多的打折促銷不同，二手房市場的交易價格較為平穩，由此形成的價格區間所占據的市場份額也相對穩定。不過，今年城八區內二手房交易份額的逆勢回暖和尚未出現明顯降幅的房價走勢導致以往占據主導地位的低總價房源的成交份額收縮局面凸顯，交易價格成交比重的先后順序也因此發生位移。其中，房源交易總價在50萬元以下的成交比重萎縮情勢驚人，順勢推動50萬至70萬元區間取而代之，成為目前二手房市場的價格主流。不過，從各區間的成交比重變化來看，70萬元以上的房源交易比重已由去年的49.61%浮動至今年的61.64%，且70萬元以上各分段區間的交易比重同比去年均有不同程度的增長空間。“我愛我家”預計，伴隨著買賣雙方的價格博弈，今后一段時期內二手房市場中低總價房源在整體市場中的交易比重將維持現有水平，各價格區間的排位順序有望保持不變。(衛東)