成交價快速上漲趨勢受抑制 全年微漲2.6%

　　歲末將至，上海中原地產昨天發布2008年申城二手房市場綜述。從總體上看，今年申城二手房成交量出現了較大幅度的減少，二手房成交價格從2007年開始的持續上漲趨勢，在今年也得到了逆轉，從今年6月份開始呈現連續小幅下滑。

　　下半年成交量萎縮一半

　　權威數據顯示，今年上海二手住宅成交面積約1316萬平方米，同比減少26.9%，是自2005年以來最大的一個下跌幅度，全年二手住宅成交面積與2002年的水平相當。

　　今年整體趨緊的宏觀經濟形勢與房地產市場環境，是造成二手房買賣成交量大幅萎縮的根本原因。7至12月，受金融危機影響，整體經濟環境惡化，購房者信心受到很大打擊，雖然10月有“十四條”救市政策的出臺，以及連續的大幅降低利率等利好刺激，但短期內難以“立竿見影”，整個下半年的二手房市場成交相當慘淡，基本只有上半年成交量的一半左右。閔行、浦東、寶山占據區域成交量的前三名，比重分別占到14%、12%、11%。

　　價格全年微幅上漲2.6%

　　今年上海二手房市場成交價格的快速上漲趨勢，受到明顯抑制，全年微幅上漲2.6%，其主要有以下幾方面的原因——

　　次貸危機的影響逐步蔓延，國內的經濟形勢趨緊，股市資金被嚴重套牢，使得一部分準備進入房市的資金縮量；

　　市場觀望氛圍濃烈，買家不愿意購房，而賣家也不愿意降底售價，買賣雙方之間的價格博弈，導致了成交量的大幅度萎縮，而價格波動不大；

　　政府出臺了一系列救市政策，在第四季度穩定了二手房市場的成交量，同時也抑制了房價的大幅上漲。

　　小戶型依然受市場青睞

　　從統計數據看，今年申城二手住宅成交總價結構中，總價80萬元以下的成交量占到70%左右，而總價在300萬元以上的只占到3%左右。成交量排名前5的板塊，大多處在中環或中環以外區域。從全年租售比值的趨勢來看，從4月份開始，比值逐步走高，9月份達到了最高的3.09，全年的租售比值在1.73左右。

　　目前，小戶型的一居室和兩居室依然是市場搶手貨，100萬元以下、70～90平方米的小戶型商品住宅已成為市場關注的焦點。

　　明年改善型需求或上揚

　　今年下半年，國內國際一系列的金融救市政策，對于緩和經濟不良運行起到一定作用，但由于政策的滯后性效應，預計后續效應將在2009年下半年收到比較直觀的作用。而隨著迎世博一系列配套設施的落成完善，在一定程度上會帶動世博區域及周邊的改善型需求上揚。

　　相關專家預計，明年全年二手房成交量相比2008年將有約15%的增長。主要成交區域仍會集中在中環以外地區，以70至110平方米的各類房型為主。明年成交均價將出現小幅調整，價格波動幅度為5%左右。 (記者 晏秋秋)