價格持續上升 成交量有所下降———

　　對于我們大多數買不起城市豪宅的人,我們也不得不認為,“豪宅”正在成為一個城市的名片,標志著一個城市住宅品質的上線標準。了解城市豪宅市場,和買得起買不起無關,一年中,城市豪宅的變化,預示著住宅價值的風向變化。2008,姑且讓我們以30000元/平方米為限,看看北京豪宅的現狀。

　　●背景●

　　2008年的北京房地產市場整體蕭條,其中日子最為難熬的,是處于“樓市夾縫層”的普通住宅,其定價的“高不成低不就”,品質的“嚴重同質化”等現實問題在如今市場中暴露無遺,而向來領跑北京樓市,處于樓市價格體系“上層建筑”的城市高端住宅在市場大勢下又面臨著怎樣的現狀呢？調查表明,2008年,北京高端住宅市場也在一定程度上遭遇了與普通商品房相似的寒流,與過去的熱鬧尊崇相比確實“清冷”了不少,但由于城市高端住宅其本身獨有的特質:開發商及購買者實力、樓盤獨特高品質、地段稀缺性、以及抗跌性強等多重優勢,依然在這場“暴風雨”中保持了相對的穩定。

　　●市場現狀●

　　價格持續上升成交量有所下降

　　來自世邦魏理仕的數據統計顯示,2008年前三季度北京高檔公寓平均報價為人民幣29038元/平方米,同比增長17.7%;高檔別墅平均報價為人民幣27925元/平方米,同比仍增長了18.6%。但與此形成鮮明對比的卻是成交量的有所走低,三季度由于受奧運會的影響,高檔公寓成交量降至2006年以來的最低點,市場存量進一步加大。因此有專家預測,四季度和2009年進入市場的高檔公寓項目大部分會選擇延遲入市時間,市場供應投放速度將逐漸放緩。

　　而根據新浪、搜房等網站的統計顯示,盡管今年以來住宅銷售市場整體趨冷,但北京高檔公寓的供應量卻較往年有明顯提高。據了解,前三季度高檔住宅市場供應量比去年同期有較大增長。

　　“市場大勢不好是所有項目普遍面臨的現象,這是誰也無法逃避的事實,也許我們的房子過去一個月能賣50套,可現在只能賣20套。高端住宅市場目前來看,和普通住宅比,依然保持著明顯的相對穩定。”東三環某高端公寓負責人表示。

　　30000元/平方米以上項目

　　保持堅挺

　　12月19日,在東三環附近某高端公寓項目探盤時看到,售樓處依然比較冷清,盡管是周末,看房人仍寥寥無幾。銷售人員表示,高端住宅市場一向具有其穩定特性,客群本就為“小眾”群體,看房人少也屬正常,但命中率卻比普通住宅要相對高很多。和周邊一些項目相比,該項目下半年以來銷售情況還算不錯,均價30000元/平方米出頭的精裝大戶型每月最少都能成交三四套,雖然受整體經濟形勢影響,高端客戶目前的看房和買房意愿確實不如過去強烈。但在產品和價格的契合度越來越高的情況下,高端住宅買家依然會果斷出手。

　　從近期北京高端市場的表現看,一些真正具有實力的高端項目價格依然堅挺,未受到此輪調整的沖擊。經過近一年的“量縮價滯”之后,北京的高端公寓保持強勢,表現出了抗跌性,甚至部分優質項目出現了價格的大幅補漲,單價最高年漲幅達90%,區域最高漲幅46%。調查顯示,目前市場售價在30000元/平方米上下的城市高端住宅,憑借著各自所獨具的特點而受到全國各地購買者的青睞。

　　有的憑“奧運效應”火的,比如國奧村以“奧運樓盤”的賣點在北京奧運會之后價值進一步提升,目前所剩約300套左右的房源均價在32000元/平方米上下。有因“黃金地段”而熱,CBD核心區的高端項目財富中心二期御金臺,8月份項目新開的一棟可售181套的精裝公寓,至目前已簽約70%以上,其成交均價高達近4萬元/平方米。此外,銀泰中心的精裝公寓柏悅居目前也僅剩少量面積130、240平方米的一居或兩居,而其精品酒店式公寓柏悅府目前基本售罄。地處CBD核心區域的高端項目復地Peking House首府目前正式簽約35套,認購26套,累計銷售及認購額度達6億多元。

　　有的因產品類型稀缺而“俏”,如位于東直門內大街的NAGA上院目前在售部分的精裝修現房均價45000元/平方米,戶型特色鮮明;位于海淀區西外太平莊的知名樓盤紫御府目前在售戶型較為齊全,由2棟10至13層板樓組成,包含平層、躍層、四聯排別墅等產品,主力戶型330平方米,每平方米精裝修均價33000元/平方米。還有的以人文景觀、公園資源或教育配套而“貴”,如臨近玉淵潭和中華世紀壇的緣溪堂均價40000元/平方米。

　　●共識●

　　品牌開發商“押寶”高端產品

　　由于市場冷清,今年的房地產市場遠沒有往年“百花齊放”那般熱鬧繁榮,因此無論是品牌開發商還是實力客群均把“賭注”押在了優質地段高端產品上。如龍湖地產目前主推的是中關村(000931,股吧)高端的產品唐寧ONE,每平方米定價在26000元左右;富力地產的首推產品則是順義高端項目富力灣。業內人士認為,在目前的市場背景下,普通住宅產品面臨較大的壓力,高端產品更易于表現出較強的支撐力。

　　什么樣的高端樓盤能在如今市場中持續被看好？“過去可能單價或者總價高,裝修好就被當作豪宅,但現在絕對不行,需要考慮的因素越來越多,客戶的基本訴求本身也是動態的。”遠洋地產營銷總監肖勁認為。

　　復地集團營銷總監曹偉則表示,除了樓盤的品質好,地段優外,稀缺歷史人文景觀也是消費者最為關心的問題。在市場不景氣的情況下,一流的歷史人文價值無疑成為高端樓盤更勝一籌的良好保障。據了解,該集團位于西單核心位置的西絨線26號開盤后一周成交就超過一億元。而在此之前提到的星河灣、Peking House首府官邸、柏悅居等項目,也都取得了不錯的銷售業績。

　　一直被認為是北京高端住宅“標桿”項目的星河灣最近剛剛獲得“2008國際房地產”全球決賽唯一的亞太區“最佳公寓”獎項。星河灣地產負責人梁上燕對目前的北京市場高端住宅市場提出了自己的看法,她表示目前的高端住宅市場確實也面臨著相當的沖擊,但事實證明追求細節極致、精益求精的社區開發態度依然是被市場廣泛認可的,同時不少高端項目也在逆市中尋找更多的創新變化、強強聯手、優化組合。據了解,星河灣地產此前和思源經紀的合作就收到了很好的效果,思源經紀在代理北京星河灣銷售后,已經交上了一份令人滿意的“答卷”,9月份以來完成銷售簽約金額達兩個多億,在今年的高端住宅市場上依舊名列前茅。

　　●發現●

　　外地客戶“抄底團購”高端住宅

　　就在上周末,在星河灣采訪時正遇上了某網站牽頭組織的山西及鄂爾多斯企業家購房團現場看房,據了解,這次總規模約200人的看房團涉及到煤炭、羊絨、建筑等多個領域,大多數企業家身價不菲。4天時間內,他們集中觀看了星河灣、山水文園、紫御府、遠洋公館等十多個均價在20000-30000元/平方米左右的高端項目,就在星河灣銷售現場,多位客戶表示了強烈的購買意向,其高品質高口碑、區域核心地位是買房者下定決心的最主要原因。

　　●綜述●

　　城市高端住宅長期看好

　　“在房地產市場,普通住宅是此次危機的直接受害者,價格走勢進入下跌周期已毋庸諱言。普通商品房市場由于需求面較大,且總價偏小,更有利于投機性資金的進出,而對金融閘門的嚴控,尤其是針對第二套房貸之后的限制性政策,更多的是針對普通商品房市場出現的泡沫現象。而高端不動產,因為需求大于供給,因此具備了奢侈品的屬性,成深受避險資金青睞的品種,也因此,在樓市政策調整之際,其價格、銷售速度所受影響相對要小很多。”中原地產華北區董事總經理李文杰表示。

　　針對北京樓市高端住宅今后的市場走勢,業內人士分析認為,由于目前政府對房地產市場的關注和鼓勵僅表現在保障性住房和普通商品住房領域,高檔住宅市場未來仍面臨調整的壓力,開發商對價格的試探調整和購房者消費意愿之間的博弈還將繼續。而目前銷售速度放緩,因此市場存量在不斷增大,雖然部分開發商已經放慢或縮減了開發速度和開發面積,但目前整體市場的局面在短期內很難得到扭轉,市場觀望氣氛在高端住宅中也還將持續。因此,在四季度及明年,北京高檔住宅的平均成交價格將進一步回落,但整體平均價格仍將高于2007年水平。

　　專家同時指出,隨著北京房地產業的發展和土地開發政策的深入實施,北京樓市已經迎來一個高端住宅嚴峻競爭的時代。只有那些綜合品質優、具有稀缺價值的樓盤,才能在日漸激烈的競爭中勝出,這也是京城高端住宅持續長期看好的重要原因。(邱旸)