2003年至今，國家對于別墅項目“禁批”的基調始終未有放松，市場上的別墅供應連年萎縮。據金地產機構統計，目前北京樓市在售的別墅項目有80個左右，而去年同期市場在售別墅項目為95個。業內專家表示，土地供應的斷檔將使2009年的別墅供應量繼續走低，而后續供應的乏力將直接推高目前在售項目的稀缺價值。

　　后續供應面臨斷檔

　　受到供給全面減少影響，獨棟別墅正成為市場關注的焦點。北京房地產交易信息網上資料顯示，近期推出的101套獨棟泰禾紅御項目，位于京東泛CBD板塊，在不到兩月的時間內，其簽約量已經達到31套。

　　業內人士認為，這是市場供應減少導致的。“可以預見，嚴格的政策限制使得2009年的別墅供應量將呈現繼續萎縮之勢。” 北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒在接受本報記者采訪時說。

　　目前市場上在售的別墅基本都是幾年前審批用地的釋放，現在開發商要申請別墅用地，肯定不會批。據記者了解，近兩年，別墅開發商使用的土地多為以前的預留用地，基本沒有新地塊。

　　受這些宏觀調控政策的影響，自2007年伊始，北京別墅市場的供應量便開始大降。據統計數據顯示，2007年別墅新增供應套數約為3370套，新增供應面積約為98.68萬平方米，新增供應套數環比2006年全年減少了31.2%；而2008年別墅供應更是“捉襟見肘”，目前在售的別墅項目80個左右，相比去年同期在售的95個，其供應量縮水接近16%，其中，全年入市的純新盤僅10余個。

　　國土資源部副部長鹿心社日前在接受媒體專訪時，再次重申限制別墅的開發，禁止農業用地修建別墅。

　　早在2003年2月，國土資源部就緊急下發《關于清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》，其中明確規定“禁止別墅供地”。此后連續五年，國家調控并未改變“別墅用地禁批”的基調，從2006年出臺的國八條、國六條，到2008年各種與土地相關的文件和政策多次明確了別墅用地不再審批。

　　獨棟別墅開發商看好后市

　　從今年新入市的項目看，聯排、疊拼、雙拼等低密度類別墅產品成為了別墅市場供應主流，而純獨棟別墅項目在今年不足十個，供應量僅在1000套左右，其供應量和占新開盤總數的比例，正呈明顯下降趨勢。

　　盡管供給不足，獨棟別墅的需求卻沒有萎縮，導致一些獨棟別墅開發商“有恃無恐”，正成為時下樓市中的個別現象。“我們項目位于京杭大運河岸旁，項目容積率僅0.33，如果加上運河岸邊8萬平方米濱江綠地長廊，項目容積率實質上不到0.3，比普通別墅容積率低。這批在售別墅清盤后，北京的別墅將在一定的時間內面臨空白期。”北京泰禾紅御董事長黃其森對記者表示，十分看好別墅市場的長期價值，尤其是獨棟別墅的價值。

　　“如果在政策不變的情況下，現有的純獨棟項目將成為絕版。”業內人士指出，就在今年5月份，北京市發布的建設用地標準，將別墅的最低容積率限定在0.6，并對容積率低于0.6的報批項目進行了嚴格限批和禁批，讓原本后期規劃繼續做獨棟別墅開發的開發商不得不改變策略。

　　此外，別墅用地的“一紙禁令”在促使新開發別墅尤其是獨棟別墅供應量日趨減少的同時，還將成為別墅市場穩步沖高的助推器。從2008年的市場表現來看，盡管普通住宅市場遭遇寒流，但是別墅市場一直堅挺，今年上半年就有超過30個別墅銷售額過億元，在銷售率穩定的同時，銷售價格也是一路看漲。據中大恒基市場營銷中心提供的數據顯示，2008年上半年，別墅市場的均價為22181元／平方米，比去年同期上漲了73.47%，且至今未有回落之勢。

　　針對北京別墅市場的表現，金地產機構總經理周金旺對本報記者表示，“由于豪宅物業的資源特性，從長遠來看，豪宅物業的供應跟不上需求，當供需關系變得尖銳的時候，高端豪宅便具有很強的議價能力。”

　　與此同時，北京市場純別墅項目的產品檔次也在升級。在2004年，市場的主力產品其價格多在兩三百萬元，2008年，包括泰禾紅御在內的千萬元價位產品已經占很大比重，并且其品質也在逐步升級。

　　“別墅產品這種價格、檔次集體走高的趨向，預計將在2009年后表現得更為突出。”多數業內專家分析認為，從供應上看，開發商獲得新的別墅開發用地將會更加困難，源頭阻斷，產品供應必然減量，而且開發商一定希望從現有土地中獲得更高增值，所以打造產品也將會選擇更高檔次，從而使其產品品質獲得更高層次的提升。(記者 張一鳴 )