2008年，北京別墅市場與整個樓市表現得“格格不入”，在跌宕起伏的樓市中凸顯出一股強大的“免疫力”，部分優質別墅項目甚至出現逆勢上漲的現象。2009年，隨著樓市整體調整的逐步加深，北京別墅市場的走勢變得“扣人心弦”。業內專家表示，除去價格之外，別墅的供應量，產品形態的變化，以及新別墅區的興起，無疑將左右2009年別墅市場的新一波走向，其中的一些端倪在2008年年末就已經顯現。

　　懸念一：是否還有別墅新盤入市？

　　北京別墅市場供應量逐漸萎縮的趨勢在2008年就已經表現明顯，12月北京別墅只有一個新盤上市。中原地產投資顧問部項目總監徐超也表示，2008年北京別墅新增樓盤不足10個，已達到近些年的最低谷，而政策的限制以及過去兩年別墅市場供應過多則是今年萎縮的主要原因。

　　“隨著存量土地的日益消耗，已停止土地供應的北京別墅市場放量將日益趨緩，”別墅專家龐博國際的劉東表示，別墅用地禁批之后，雖然開發商在大社區建設時還可以通過容積率平衡等方式進行小批量別墅產品的供應，但新的大面積純別墅社區已經沒有出現的可能，其中獨棟產品更是稀缺中的稀缺。

　　不僅是土地資源的日益匱乏，開發商所面臨的資金壓力也使得別墅這種長線產品的開發有被擱置的危險。五合國際中國區副總經理嚴濤認為，國內外經濟形勢的惡化已經使不少開發商的資金鏈到了幾近崩潰的邊緣，而在這種形勢下，加大對已有產品的銷售力度，并暫停一些項目的開工以節約開支成為不少開發商的選擇。

　　而作為銷售周期較長，占有資金量比較多的別墅類產品，在此時與開發商快速回籠資金的短期戰略顯然不符合，無疑屬于率先被調整的產品。嚴濤認為，這勢必將會使別墅產品的稀缺性在2009年進一步加劇，而其中的頂端產品，獨棟別墅將受最大的沖擊。

　　據了解，2009年北京別墅市場新供應的獨棟類項目將只有泰禾紅御等不多的幾個，且供應量也極其有限。

　　懸念二：是否進一步提升品質？

　　近年，別墅產品品質的提升幅度相當驚人。以最低端的經濟型別墅而論，徐超表示，目前經濟型別墅的主流價格已經在700萬左右，而在2006年以前，一百萬兩百萬的經濟型別墅在北京比比皆是。

　　價格提升反映的不僅是別墅產品的升值，其中包含更多的是產品品質的提升。“現房銷售已成主流，”劉東描繪目前別墅產品的變化，度假型、會所型等等針對不同客戶群體的產品也日益豐富。如泰禾紅御目前基本已經是現房銷售，其設計總監鄭志剛表示，該項目是為中國目前的頂級財富階層量身訂作的產品，一千萬以上的總價實際上也保證了社區居住圈層的一個純粹性和純潔性。此外，斥資2億元打造1.5萬平米的超五星豪華俱樂部以及世邦魏理仕專職提供的私人管家顧問服務，也使得泰禾紅御與全球頂級豪宅標準氣質相符。

　　“預計2009年，別墅產品品質的升級將表現得更為突出，”大多業內專家一致分析認為。

　　懸念三：熱點區域是否回歸“CBD”？

　　傳統別墅區的定位已經很難再適用于新增別墅市場。2008年，受土地匱乏影響，西山別墅區已無新增項目，銷售僅靠老盤維持。根據搜房指數研究院的統計，到了2008年9月及10月，北京別墅市場的成交量主要集中在中央別墅區、東部CBD別墅區、城南陽光別墅區，西山別墅區和潮白河別墅區五個別墅板塊。

　　顯然，傳統三大別墅區的格局已經完全被打破，奧北別墅區甚至跌出成交量前五。而在2008年新崛起的別墅區中最“搶眼”的無疑是東部CBD別墅區。

　　業內專家認為，長期的積淀以及近些年基礎設施建設的相繼完工，位于CBD區域的京東板塊已經成為北京新社區中成熟度最高的地方，區域的發展方向已經明確而穩定，盡管在樓市冰期中，位于京東板塊各項目的表現仍相對穩健。

　　“長期政策的傾斜將使CBD區域在2009年可能迎來爆發式增長，”業內專家認為，在京津唐一體化、北京市兩軸兩帶多中心的規劃下，以及由此帶動起來的CBD東擴，已經使京東板塊的發展獲得長期穩定的政策支持。東部CBD別墅區在2009年的再次強勢崛起，已勢屬必然。