兩居主導 三居成交量將高于一居———

　　北京二手房市場在2003年之前一直處于初級發展狀態，交易量不高。從2004年開始北京二手房市場才進入快速發展期，2004年同2003年相比，成交量增長69.3%，之后2005年、2006年在一系列調控政策的影響下，成交量增幅放緩，2005年同比增長22.3%，2006年增長僅為9.9%，可見政策影響在成交量上得到很好體現。而2007年的二手房市場雖然也受到系列政策影響，但消費者對政策已有一定承受能力，政策影響弱化許多，在強勁購房需求支撐下，2007年二手房成交量同2006年相比增長22.26%。2008奧運年的二手房成交量在消費者的觀望情緒和金融危機的影響下，出現了近5年來的首次下降，比2007年下浮28.13%。但鑒于年末一系列政策出臺的影響，北京中原三級市場研究部預測2009年京城二手房成交量將接近70000套。具體原因分析如下：

　　第一，2008年受奧運會和金融危機的影響，購房需求被極大的抑制。因此，住房需求旺盛的京城準置業者將在2009年擇合適項目完成置業大計，將促2009年二手房成交量上漲。

　　第二，2008年的二手房成交量已經低于2005年京城二手房的成交量水平，這也是京城樓市2008年市場一輪自我調節的結束，同時年末應對經濟危機和樓市的疲軟，政府出臺了一系列降低貸款利率、二手房交易稅費改革等政策，積極地促樓市回暖，這也將促2009年京城二手樓市相對交易活躍。但由于金融危機的持續影響，消費者的觀望情緒仍將持續一段時間，因此成交量并不會大幅增加。

　　●2009年北京二手房價格持續走低后趨于穩定

　　北京中原三級市場研究部預測2009年京城中高檔二手商品房價格將在目前的基礎上下浮近5個百分點后趨于穩定，即由目前成交均價的13682元/㎡下浮至13000元/㎡左右后趨于穩定，而這個下浮的時間將集中在2009年上半年。原因分析如下：

　　1.奧運會促京城樓市繁榮交易并未在2008年如愿上演，又遭受到金融危機的侵襲，業主的堅挺心態逐漸松動。京城中高檔二手商品房價格自2008年7月份開始回落，在2009年初春節前的傳統樓市清冷期將繼續走低。

　　2.雖然中國人民銀行在過去的兩個多月中連續四次下調人民幣貸款基準利率，并已低至2004年首次上調貸款利率時的水平，同時二手房交易稅費改革等政策陸續發布以促進京城樓市回暖，但由于房地產市場交易持續時間較久的特性，決定了京城樓市對于政策刺激作用的延后性，因此其成交量并不會在短期內暴漲，故影響中高檔二手商品房的價格也將繼續回落。

　　3.由于2008年京城中高檔二手商品房的價格已經持續走低近6個月，因此北京中原三級市場研究部預測在2009年春節過后，消費者的觀望情緒仍將持續至2009年5-6月份。在此期間，中高檔二手商品房的價格將下浮5個百分點，達到2007年底的價格水平，其后趨穩發展。

　　●2009年兩居成交仍占主導，三居成交量將高于一居

　　2008年1-11月份兩居室(80-110㎡含)的比重始終保持著最高的占有量，北京中原三級市場研究部的統計數據表明，2008年1-11月份各月二居室的成交量占比平均值達到37.70%。一居室(80㎡以下含)與三居室(110-140㎡含)的成交量占比實力相當，此消彼長， 2008年1-11月份各月成交量占比平均值分別為26.34%和27.41%。因此，北京中原三級市場研究部預測，80-110㎡(含)的兩居室在2009年仍將是主力成交戶型。而鑒于2008年普通住宅放寬政策的出臺，將消費者選擇房產項目的范圍明顯擴大，極大多數政策出臺之前劃入非普通住宅行列的房產被解放出來，因此北京中原三級市場研究部預測2009年選擇110-140㎡(不含)的三居室的消費者將增加，將表現為成交量占有率遠遠高于一居室成交量。

　　●二手商品房占有比重進一步加大，將達到70%

　　北京二手商品房占有比重自2004年以來不斷增加，2005年為55.6%，2006年為61.3%，2007年達到62.9%， 2008年更高，達66.04%。因此，北京中原三級市場研究部預測2009年二手商品房占有比重會繼續加大，占比達到70%左右。原因分析如下：

　　第一，公房和經適房新增上市速度要遠落后于商品房量。公房市場無新增量，而經適房上市有時間限制，需經過五年以上，方可交易。而商品房則不然，一般在預售兩年后就可進入二手房市場。隨著新建商品房的不斷開發，未來投放到二手房市場的商品房面積不斷增加。

　　第二，2006年5月29日，九部委公布的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中稱，二手房交易營業稅將由原定2年的征收期限延長至5年，這一規定使得竣工年代在2000年之后的商品房在2005年基本都被劃入征收行列。據北京中原三級市場研究部統計數據顯示：2005年5年以上二手商品房僅占到14.6%，從2006年開始5年以上免稅二手商品房逐步有所增長，2006年達到20.2%，2007年達到25.4%， 2008年5年以上免稅二手商品房量達到40%左右。而2008年12月17日國務院常務會議中指出，將營業稅的免征期限由5年縮為2年，執行期限為2009年1月1日至2009年12月31日，這一政策的實施至少將80%二手房劃入免稅行列。支出成本的大幅降低，必將進一步促進二手商品房的成交。

　　第三，二手商品房同公房相比較，房屋建筑成新度較高，戶型相對符合現代人的居住理念，所以越來越受到消費者的青睞，其成交量一路走高，未來市場前景頗為看好。

　　●普通住宅占有量將大幅上漲至80%左右，促二手成交量上漲

　　2008年11月24日起，北京市普通住宅標準放寬政策開始實施，據北京中原三級市場研究部的統計數據顯示，政策實施后兩周的二手房的成交情況中，普通住宅在成交總量中的比例大幅上升，政策出臺后兩周(11月24日-12月7日)北京中高檔二手商品房買賣中的普通住宅成交占比達到63.4%，而前兩周(11月10日-23日)北京中高檔二手商品房買賣中的普通住宅成交占比為7.6%。如果僅從普通住宅的成交量占比對比來看，政策執行后兩周環比前兩周上漲了8倍。